山东城中村改造，回迁安置真的是高性价比选择？

城中村主要是指在城市发展过程中，滞后于城市发展速度，生活水平较低的居民区，因此，为提高人民生活质量，改善人均居住环境，城市改造工作也应运而生，只是令大家怀疑的是，城中村改造到底是利民工作还是只是政府的面子工程。

城中村改造，房屋补偿标准与周边存在巨大差距

全国各地持续推进城中村改造工作的同时，山东省也正在加紧改造步伐，济南的李大哥近日来所，咨询城改纠纷的问题。在案涉城中村改造项目中，征收补偿文件指出，居民住房补偿将按照山东省自然资源厅、省财政厅出台的《关于济南市征地地上附着物和青苗补偿标准的批复》（鲁自然资函〔2021〕2000 号）进行补偿，该文件显示，济南市各区的房屋补偿在七百元至一千四百元之间不同，而李大哥所在的济阳区房屋补偿标准正是七百元一平米，而济南市的平均房价为一万五千元每平，若按照这个补偿标准，大家很难选择货币补偿。

那既然这样，就来看看回迁房吧。根据《补偿安置方案》，每人可按照安置价享受40平方米的套内安置面积，安置价格为500元每平，超出部分按照优购价回购，每平方米1700元每平方米。回迁安置听起来貌似要比货币补偿性价比高一些，可是又由谁来保证回迁房的质量和到位速度呢？同时，该城改项目的补偿方案写明，临时安置费每月只有12元每平，就算是一百平的房子，临时安置费每月也只有120元，没听说过哪里120元能租到房子的。

这样比较下来，大家真的很难愿意参与城中村改造项目，毕竟谁愿意放弃自己原本的独门独院，去住毫无保障的筒子楼呢？

圣运律师有话说

圣运王有银律师指出，无论是城中村改造还是其他土地征收项目，都应当坚持不能低于被征收人原有的生活水平的补偿原则。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，征收补偿内容应当包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿以及因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。而对房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。而在圣运律师过往接手的城改补偿纠纷中，征收方给出的房屋补偿标准均与周边房价存在巨大差别，但又刚好可以回购回迁房，征收方的意图可以说是司马昭之心了。而且，在回购安置房后，房屋的质量与交付期限，很多时候并没有政府官方作为保障，一不小心就会落得，无家可归的下场，就算真的拿到安置房，所剩余的补偿款并不能支持被征收人房屋装修的基本支出，这明显不符合我国法律规定的，保障被征收人原有的生活水平不降低的补偿原则。

另外，根据我国法律规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。尽管在城改项目中，不少征收方都允许被征收人进行选择，但是由于他们所给出的补偿标准过低，无法满足之后的购房需求，被征收人不得不选择产权调换的补偿方式。我国法律规定的补偿方式选择权，就这样被征收方成功限制。

圣运提示

在城中村改造项目推进初期，尤其是在未签订安置补偿协议前，大家一定要认真查看安置补偿方案，估算自己的补偿款，一旦发现存在利益受损的可能，大家一定要尽快联系专业人士介入。在城改前期，大家都未签订安置补偿方案前，可以选择集体维权的方式，一方面能够有效阻止房屋拆迁，保住自家房子，另一方面可以形成集体效应，与征收方能够更为有效进行沟通。

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文章编辑：黎雪雁律师
内容审核：圣运律师

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