住房改商铺，拆迁补偿到底怎么算?

    我们居住的房屋按照用途主要可以划分为"住宅"和"商用"，但是在房屋拆迁补偿中有时会遇到这样一种情况——"住改非"。



    有的被拆迁人会问："我的房子是临街的房子，自家用于商用，现在遇到拆迁，我能不能获得补偿？在有营业执照，手续齐全的情况下。拆迁办说不给补偿，合理么？



    "住改非"遭遇拆迁到底有没有补偿呢？今天圣运律师事务所王有银主任和你聊聊这个问题。



首先什么是住改非？



    简单来说，"住改非"是指国有土地或者集体所有的土地上的住宅，利用它们沿街的地理位置优势，改变自己的住宅为商铺进行经营。



    往往被拆迁房屋所有权证上标明的用途依然为住宅性质，但是也可以依法取得了营业执照等经营手续，税务登记证也有缴纳的记录。



   《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》曾做出过相关的规定：对拆迁范围内，产权为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的手续，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当拆迁补偿。



    并且《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条中也明确规定：被征收房屋或者其类似房地产有经济效益的，应当选用收益评估法。



    也就是说改变自己的住宅为商铺进行经营的房屋遭遇拆迁，一般而言也是可以根据实际经营情况给予适当的拆迁补偿，具体的规定由地方制定。



住改非拆迁补偿到底怎么补？



    在拆迁时，由于各地区经济发展水平不同，相关政策也并未统一，因此具体的补偿标准尚没有统一的规定，原则上需要考虑实际经营等情况给予相应的收益补偿。





一、房屋补偿可直接享受商业用房补偿。　



    依据有些地方规定，在拆迁公告公布前，一段时间以上在经营的，能提供工商营业执照、税务登记证、纳税发票等有效证件，并能按时签订拆迁补偿协议的，可以享受商业用房补偿政策。参照商业用房估价的前提一般为取得工商营业执照、持续经营、持续纳税一定时间以上。



    也就是说能够有明确的证明来认定房屋确实是用于经营使用的，会按照商业用房的具体补偿标准补偿，其他房屋不能证明的，是住宅的就按照住宅的具体补偿标准补偿。



对于商业房屋的拆迁补偿一般包括：



1、补偿搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用。



2、基于拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。需要看到拆迁协议，才能确定拆迁是否合法，以及能索要哪些赔偿。



3、拆除非住房住宅房屋造成停产停业的，也将得到补偿：拆迁房屋造成停产、停业的，在规定的过渡期限内，按照所涉及的在册工人数或者工商营业执照登记的实际从业人数给予一次性最低工资补偿。



 4、拆迁房屋造成停租的，一般而言可按房管部门核发的《房屋租赁证》所载明的租金标准的50%补偿，直至回迁。



    但值得注意的是，有的地区会重点参照住宅的商用使用时间来确定补偿。





二、实际从事经营，但房屋是住宅房性质。



    也就是说，虽然从事了经营活动，但未能明确证明房屋确实是用于经营使用的，是住宅的就按照住宅的具体补偿标准补偿。





    根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。



    根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。



    根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条的规定，因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。



    根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。



    简单来说，虽然是按照住宅房屋的补偿估价金额来进行补偿的。但由于住宅房屋用于了经营使用，遭遇拆迁时考虑到房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素除了应该获得对地上附属物、建筑补偿外，一般还会有对于停产停业两停损失的补偿。



    最后圣运律师要提醒您的是，"住改非"的补偿问题各地区采用的补偿标准均有一定不同，被拆迁人应及时多了解本地的具体政策和规定，如果对补偿有异议的，一定要及时咨询专业拆迁律师，必要的时候用法律的武器保障自己的合法权益免受侵害。



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文章编辑：邓海凤律师
内容审核：圣运律师

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