征收集体土地时未予安置补偿，纳入城市规划区的应参照执行国有土地上房屋征收补偿标准

【案情概览】：

    李先生系A省B市郊村民，1983年，李先生即在村内集体土地上修建了房屋，1994年，国土局向其颁发《集体土地建设用地使用证》，载明房屋占地类别系住宅。同月，城乡建设委员会向其颁发了《乡村房屋所有权证》载明房屋种类为住宅。

    1999年，李先生房屋所在区域被其所在省人民政府征收，同年12月，李先生的户口性质由村民转为了城市居民。但是，其持有的《乡村房屋所有权证》和《集体土地建设用地使用证》一直未作变更。2010年下半年，李先生房屋被列入拆迁范围，李先生要求按照城市房屋拆迁补偿安置标准对其房屋进行安置补偿，但是拆迁人仅同意按照本地区《集体土地房屋拆迁管理暂行办法》之规定，按照房屋重置价格进行补偿。

    律师介入后，从申请政府信息公开入手，核实征地拆迁行为合法性，并进行了一系列复议及诉讼。最终使得拆迁人同意委托人的诉求，按照实际面积的1:1.5标准，按城市房屋拆迁补偿安置标准对其进行安置补偿。

【法律分析】：  

    本案焦点问题是：集体土地被征收时，未对房屋权利人予以安置补偿，原集体土地被征收后纳入城市规划区的，应按照何种标准对房屋权利人予以补偿安置？是参照《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定，按照城镇房屋进行拆迁补偿，还是适用《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定，按农村征地房屋补偿安置标准予以补偿？

    我们认为，虽然李先生持有的《乡村房屋所有权证》和《集体土地建设用地使用证》一直未作变更，但是其房屋所在区域早在1999年已被其所在省人民政府征收，其房屋所在地用地性质已转为国有，且纳入城市规划区。依据法[2005]行他字第5号《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对李先生予以补偿安置。

    这一点，还可以参考《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条之规定，该条第二款明确规定，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

【办案点睛】：

    各地普遍存在先征收集体土地，用地时才进行补偿安置的情况。如果被征收房屋所在地已经纳入城市规划区，土地权利人有权要求参照国有土地上房屋征收补偿标准进行补偿。

【重点法条】

1.   《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》  法[2005]行他字第5号

重庆市高级人民法院：

    你院[2004]渝高法行示字第47号《关于赵建请求撤销重庆市沙坪坝区国土资源局责令其拆除房屋交出土地行政决定一案的请示》收悉。经研究，答复如下：

    原则同意你院第一种意见，即行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。

此复。

附：重庆市高级人民法院关于赵建请求撤销重庆市沙坪坝区国土资源局责令其拆除房屋交出土地行政决定一案的请示  [2004]渝高法行示字第47号（略）

2.   《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》

第十二条  征收农村集体土地时涉及被征收土地上的房屋及其他不动产，土地权利人可以请求依照物权法第四十二条第二款的规定给予补偿的。

    征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

 

王有银 北京圣运律师事务所主任，中国传媒大学法学兼职教授、研究生导师，征地拆迁业务部首席大律师，近二十年法律服务经验，擅长行政复议、诉讼、谈判。自2015年5月1日，新行政诉讼法实施以来，北京圣运律师事务所以王有银律师（笔名王优银律师）为代表的民告官团队律师胜诉超一千件。因在征地拆迁领域的突出贡献，多次被中央电视台CCTV新闻频道、CCTV财经频道、人民日报、法制日报、人民政协报、南方都市报、财新网、香港有线电视台、亚洲周刊、英国BBC电台等数百家中外媒体采访报道。《中国律师》杂志、《中国律师网》特邀评论员，《第一视频》特邀评论员，参与立法活动，为多个行政立法活动提供建议和意见。 荣获"2013年度中国十大最具影响力律师"、"2015年度最受媒体欢迎律师"等称号。
 
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文章编辑：苗佳律师
内容审核：圣运律师

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