王有银：三权分置，集体土地入市，增减挂钩？政府人员口中这些"土地名词"你了解么？

      刚刚过去的2018年是土地政策改革的关键一年，催生了一批专业性极强的名词，诸如三权分置、集体土地入市、农村"三块地"改革等，这些词汇困扰着许多不具备相关知识的公民，当自己的业务不能办理，也听不懂政府人员作出的相关解释时，就可能引发一些矛盾。今天，国内知名行政法律师、国家首家行政法、土地法专业律师事务所创始人，北京圣运律师事务所主任王有银律师用最通俗的语言，为大家解释这些专业名词。

 

 

一、农村"三块地"改革

 

      根据我们国家的土地分类，农村土地可以分为利用地和未利用地。顾名思义，利用地就是已经利用起来的土地，这其中又可分为农用地、建设用地和宅基地，而未利用地就是常说的"四荒地"。

 

      农村"三块地"改革更具体指的是，农用地中的承包地、宅基地和集体建设用地中用于经营部分的改革。我国近些年来的发展离不开土地政策的盘活。

 

      随着改革的不断深入，国有土地的数量越来越少，这就需要增加土地供应。但如果一味地征收农村土地，会带来很多严重的问题，比如耕地数量的减少，城市与农村发展差距加大等等。当然，国家启动这一轮土地改革还有一个重要因素，就是城市的发展已经相对饱和，为了带动国家整体的发展，要放眼于广大的农村地区，就有了"三块地"改革。因此，如果再有人提起这个名词，你就可以知道这是国家对新一轮农村土地制度改革的总称。

 

 

二、三权分置

 

       "三权分置"应该是过去一年土地改革中出现频率最高的词语。所谓权，就是指"权利"，一般包括所有权和使用权，之所以产生这样的划分，是因为我国推行社会主义公有制。

 

       按照一般理解，如果这块土地是你的，你就可以使用它，但是国家和集体不可能使用全部土地，有一些必须由个人使用，怎么办？就出现了"使用权"，也就是法律规定的用益物权。顾名思义，这块土地不是你的，但你可以使用它。

 

 

      时代发展到今天，使用土地的方式越来越多，为了产生更大的收益，就必须有更大的投入，说白了，使用土地的人必须有资金实力！这种要求在城市中是很容易满足的，但在农村则并不容易。因为集体所有的土地（通常就是说农村土地）一般只能由本集体成员使用，但同村的人，经济条件大多差不多，怎么办？

 

      国家必须想办法让更多的资金流入农村，提高土地的利用效益，也带动农村经济的发展，因此在所有权和使用权之外，因此把使用权中经营的部分剥离出来，单独设置了一个经营权，这就是"三权分置"的由来。顾名思义，农村土地是集体的，使用权是农民的，但是农民可以让其他人来经营他所使用的土地。

 

      有人会问，农民直接让别人来经营就好了，为什么要单独设计这么一个权利，这一方面是为了让经营者"用得放心"，毕竟大笔资金投进去，农民再"翻脸了"怎么办？另一方面，有了这个权利，经营者可以用这个权利融资，也就是说，想投资，但没有现钱，没关系，经营者先把这块土地的经营权抵押给银行，就有钱了。

 

      因此，所谓的"三权分置"，就是农村土地上所有权、使用权（用益物权）和经营权三个权利三足鼎立，共同促进农村利用土地实现自我发展。

 

 

三、集体土地入市

 

       在2018年末，土地管理法的修改让"集体土地入市"这一词语活跃起来。通俗来说，集体土地入市就是集体土地可以直接进入市场进行买卖，当然这里仍然是在买卖使用权而不是所有权。

 

       这个名词的出现，要从我国土地政策的发展历史说起。过去，国有土地和集体土地使用权在市场中的地位是不同的，国有土地使用权可以直接卖给开发商，但集体土地必须被征为国有之后，其使用权才可以出售。这就是征地拆迁的由来，就是国家为了开发土地，把农民的土地征收，给农民一定的补偿，再把征收来的土地卖给开发商。

 

      从成交价格来看，国家出售土地使用权所获得的"利润"远远高于给农民的补偿。这样一来，国家有钱了，但村集体却变"穷"了。因此，为了让改革的红利惠及更广大农民兄弟，国家将集体建设用地中，用于商业和工业开发的这部分土地的入市通道打开，也就是说，以后这部分土地不必再走国家征收程序，可以直接将使用权卖给开发商，这部分"卖地"收益，也就可以装进村集体的腰包，最终让农民受益。

 

      王有银律师提醒，农民要树立权利意识，防止部分集体领导干部私自"贱卖"集体土地，损害农民的利益。

 

 

四、增减挂钩节余指标跨省调剂

 

      这个专业名词显得"异常专业"，解释起来也要费些周折，先从"增减挂钩"说起。所谓的"增减挂钩"，实际上是政府编制土地利用规划的过程中需要考虑的问题。

 

      为了规范政府的"卖地"行为，国家出台政策，要求一个区域内，必须增加多少耕地，才可以批准多少建设用地，当然这个总量不是绝对相等，而是要大致平衡。

 

      在这一过程中，如果某地区政府领导有方，复垦有力，就会出现复垦的耕地数量大于需要批准为建设用地的土地的数量，这就是"节余指标"，从前，这个指标的适用是以省为单位的。但是，为了统筹全国的发展，国家允许节余指标跨省调剂，也就是说，农业大省多于的指标可以调剂到工业大省，这是为了突出地区的特色，比如中部地区就是适合搞农业的大规模生产，国家就让它变成"农场主聚集地"，沿海地区适合搞工业生产，就让它变成"工业重镇"，国家的资源可以更合理的配置。

 

      王有银主任提示，投资者在"跑地"过程中可以充分利用这一改革措施与政府协商，以便早日获取土地使用权，早日开始盈利。

 

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文章编辑：李娜娜律师
内容审核：圣运律师

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