什么样的补偿协议可以安心签字？【最全发布，建议收藏】

    经常关注拆迁知识的被拆迁人一般都了解拆迁补偿协议的重要性，协议中约定的内容将直接影响到我们能得到多大的房子，关系到我们的补偿款数额，因此不少被拆迁人当拿到拆迁补偿协议时有时会手足无措——签了怕影响自己日后维权，不签又不知道哪里出了问题。针对这个现象，圣运律师将通过这篇文章为大家详细讲解！

 

首先看补偿协议签订的主体错了没有！

 

    房屋征收补偿协议的主体是房屋征收部门和被征收人。需要强调的是，征收补偿协议的一方主体是市、县级人民政府确定的房屋征收部门，而非作出征收决定的市、县级人民政府本身。在签订补偿协议之前，被拆迁人需要查看合同签订人的身份证明以确认签订主体是否合法。

    签订拆迁补偿协议是一个法律行为，意味着双方都需要有完全行为能力人，并且有相应的权利能力。在王有银主任去乡村给村民普法过程中，不少村民经常询问，自家不懂事的孩子签订了协议是否有效，根据民法的相关规定，这种情况下的补偿协议一般是无效的。

 

其次，补偿协议的内容要明确

 

    根据实际维权的经验，拆迁补偿协议的主要内容有主要包括补偿方式、补偿期限和违约责任等方面，被拆迁人在签订补偿协议之前，一定要仔细审阅所签的补偿协议对下列条款是否有明确的规定。

（1）拆迁补偿方式，货币补偿金额及其支付期限；

（2）安置用房面积、标准和地点；

（3）产权调换房屋的差价支付方式和期限；

（4）搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限；

（5）搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式；

（6）违约责任和争议解决的方式；

    圣运律师提示大家，合同中一定要明确安置房、安置土地的面积及具体位置、土地性质，因为地理位置决定了土地的区位价值，土地性质是住宅、工业还是商业也直接决定土地的价值，如果双方在合同中没有明确的约定，在实际履行中很容易产生纠纷。

    此外，违约责任也不能遗漏，万一出现拆迁方违约情形，我们可以从合同条款的角度去督促拆迁人尽早的履行合同。

   

最后，要确定协议中的补偿是合理的

 

1、  与周边市场价格对比

    根据我国相关规定,对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政 案件若干问题的规定》中就土地征收补偿适用问题的规定，"征收集体土地上房屋的补偿不能直接适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，但可以参照《国有土地 上房屋征收与补偿条例》的补偿标准予以补偿"从中我们可以看出，我国征收补偿必须达到市场价格这一合理标准，地方不能随意偏离。

 

2、  是否降低现有的生活水平

    根据《土地管理法》第四十七条规定，依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。在以往政府文件中也都明确提出，确保被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。

 

 

被拆迁方为了逼迫你尽快签字的伎俩，广大被拆迁人也一定要掌握！当遇到有关工作人员进行类似行动时，我们需要反射性地提高警惕，避免落入陷阱！

 

这些情况你要提高警惕！

 

1、"现在不签字以后不给补偿！"

    在实际拆迁中，拆迁方常以政策作为挡箭牌，以"少补"或"不补偿"作为威胁，逼迫被拆迁人签字，由于被拆迁人对相关法律规定并不了解，在很多情况下会选择妥协。在这里圣运律师告诫广大被拆迁人，被拆迁方的口头威胁与政策不等于法律，在遇到此类状况时，一定果断选择维权。

    根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政 案件若干问题的规定》中就土地征收补偿适用问题的规定，"征收集体土地上房屋的补偿不能直接适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，但可以参照《国有土地 上房屋征收与补偿条例》的补偿标准予以补偿"从中我们可以看出，我国征收补偿必须达到市场价格这一合理标准，地方不能随意偏离。

 

2、"现在签字，可以多拿X万奖励金"

    "超过这个期限，奖励就没有了！"每当拆迁方放出这样的"狠话"，不少被拆迁人就在心里打鼓。拆迁方为完成拆迁任务，往往会使出浑身解数，经常会利用搬迁奖励作为诱饵，往往奖励越高期限越短。圣运律师提示大家，切勿冲动签下补偿协议，一定要根据相关规定计算出自己房屋应当补偿的数额，以此来决定是否签订拆迁补偿协议。根据我国相关规定,对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，以被征收人房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。

被拆迁人一定要做到心中有数，羊毛出在羊身上，不可轻信拆迁奖励之说，根据规定应当拿到的补偿被拆迁人都有权利进行争取，任何机关部门都不能进行克扣。

 

3、拆迁方不当场签字要求将补偿协议带回

 

    拆迁人经常以需要将被拆迁人签好字的合同带回盖章为由，承诺会在签字盖章后将完整的协议交给被拆迁人，待协议交回被拆迁人手上时，这份经双方签字盖章的合同条款可能跟自己当初签订的有所出入，补偿标准条款已经被拆迁人修改。

    实践中拆迁人很难举证这份拆迁补偿安置合同已被拆迁人擅自改动，这也警示我们，当拆迁人提出此类要求时一定要谨慎对待，尽量要求当场签字盖章，然后将自己那份协议妥善保管。双方在协商谈判过程中，被拆迁人也可采取适当手段保留双方口头约定的证据。

 

4、评估报告要仔细审阅

    在评估过程中，每一个步骤都关系都评估结果，关系到被征收人的切身利益。在进行评估之前，被征收人一定要了解选定的评估机构是否是依法设立的，对要评估的事项是否有评估资质，进行评估的工作人员是否有评估证书。最后还要检阅最终的评估报告单上是否有两名以上评估师的亲笔签名。根据《国有土地上房屋征收评估办法》规定，不管是整体评估还是分户评估报告，都应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产评估师签字，并加盖房地产评估机构公章。如果没有相关评估师签字或者只有一位评估师签字，那么此次评估报告将无效。

 

签了字也有可能翻盘！

 

    上文我们也强调过，被拆迁人在不合理的补偿协议上签字以后，若想维权将十分被动。但是被动并不意味着我们就此输掉了这场拆迁补偿的争夺战。其实把握住以下的维权时机和技巧，我们还是有翻盘的机会的！

 

1. 签订主体不合法可以导致合同无效

    未以合法的政府部门名义进行拆迁、签订合同，非法定拆迁主体，属无效合同。

    除了查看对方是否是法定拆迁主体，还要注意已方主体是否存在可撤销协议的情形。比如，未成年人、限制行为能力人签订的协议，可追认协议无效。夫妻共有房屋，只有一方签订的拆迁补偿协议无效。宅基地证或房产证是父母的名字，但是子女签订了补偿协议。这时，子女必须向征收方出具父母的授权委托书，否则签订的补偿协议无效。

 

    没有批文的安置补偿协议可能会导致合同无效我国对土地征收有严格的法律制度，必须经过国务院或省级人民政府批准才可以征收农民的集体土地。严格来说，没有征地批文的协议，大多数都是无效协议。

 

1. 存在重大误解、显失公平的协议，可变更或撤销

    在签订安置补偿协议的过程中，存在重大误解、显失公平的情形，使对方在违背真实意愿的情况下签订合同的情形，受损害方有权请求变更或者撤销合同。

    由于逼签往往非常隐蔽，不易收集证据，因此圣运律师建议，签订协议时，建议有三个以上见证人在场，尽量选择在自己的家中，或者公共场所，避免单独去宾馆、车上等相对密闭的地方。签订协议时一定要注意收集保存相应的证据，如录音、录像。一旦发生此类事件，应当及时报警，做好询问笔录，向警方详细描述事发经过，以便保存证据。




 

王有银律师，北京圣运律师事务所主任，中国传媒大学法学兼职教授、研究生导师，征地拆迁业务部首席大律师，近二十年法律服务经验，擅长行政复议、诉讼、谈判。自2015年5月1日，新行政诉讼法实施以来，北京圣运律师事务所以王有银律师（笔名王优银律师）为代表的民告官团队律师胜诉超一千件。因在征地拆迁领域的突出贡献，多次被中央电视台CCTV新闻频道、CCTV财经频道、人民日报、法制日报、人民政协报、南方都市报、财新网、香港有线电视台、亚洲周刊、英国BBC电台等数百家中外媒体采访报道。《中国律师》杂志、《中国律师网》特邀评论员，《第一视频》特邀评论员，参与立法活动，为多个行政立法活动提供建议和意见。 荣获"2013年度中国十大最具影响力律师"、"2015年度最受媒体欢迎律师"等称号。

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文章编辑：刘超律师
内容审核：圣运律师

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