没有这些，补偿协议千万不能签！

    在谈判过程中，拆迁人往往会利用自身资源优势以及被拆迁人法律意识淡薄的情况，让被拆迁人在极不合理的协议上签字。在此，圣运律师告诫广大被拆迁人，拆迁协议上的字不可随意签，若轻易签字，除非有法定的撤销理由，维权不利的局面将很难逆转。今天圣运律师将从"补偿的基本方式、签订主体以及协议内容"三个角度为大家讲解"补偿协议应当注意哪些内容"，希望能够给大家一些提示和帮助。



拆迁补偿的方式



   根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。



   被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

    对于选择货币补偿的，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

    当事人可以权衡两种补偿进行选择，并体现在补偿协议中。

协议的签订主体

    房屋征收补偿协议的主体是房屋征收部门和被征收人。需要强调的是，征收补偿协议的一方主体是市、县级人民政府确定的房屋征收部门，而非作出征收决定的市、县级人民政府本身。签订拆迁补偿协议是一个法律行为，意味着双方都需要有完全行为能力人，并且有相应的权利能力。在王有银主任去乡村给村民普法过程中，不少村民经常询问，自家不懂事的孩子签订了协议是否有效，根据民法的相关规定，这种情况下的补偿协议一般是无效的。

    《物权法》第93条规定："不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。"第94条规定："按份共有人对共有的不动产或者动产按照份额享有所有权。"第95条规定："共同共有人对共有的不动产或动产共同享有所有权。"第97条规定："处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人的同意，但共有人之间另有约定的除外。"因此，政府在征收设有共有关系的房屋时，应当与全体共同共有人签订征收补偿安置协议，切忌漏列当事人。

补偿协议内容

    拆迁补偿协议的内容一定要具体明确，空白协议和内容约定不明确的协议都绝不能签。虽然拆迁补偿协议采用空白协议和约定不明确的协议形式都是不合法的，但在实际维权过程中，被拆迁者因举证困难而时常陷入被动。

    根据实际维权的经验，拆迁补偿协议的主要内容有主要包括补偿方式、补偿期限和违约责任等方面，被拆迁人在签订补偿协议之前，一定要仔细审阅所签的补偿协议对下列条款是否有明确的规定。

（1）拆迁补偿方式，货币补偿金额及其支付期限；

（2）安置用房面积、标准和地点；

（3）产权调换房屋的差价支付方式和期限；

（4）搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限；

（5）搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式；

（6）违约责任和争议解决的方式；

 

王有银律师，北京圣运律师事务所主任，中国传媒大学法学兼职教授、研究生导师，征地拆迁业务部首席大律师，近二十年法律服务经验，擅长行政复议、诉讼、谈判。自2015年5月1日，新行政诉讼法实施以来，北京圣运律师事务所以王有银律师（笔名王优银律师）为代表的民告官团队律师胜诉超一千件。因在征地拆迁领域的突出贡献，多次被中央电视台CCTV新闻频道、CCTV财经频道、人民日报、法制日报、人民政协报、南方都市报、财新网、香港有线电视台、亚洲周刊、英国BBC电台等数百家中外媒体采访报道。《中国律师》杂志、《中国律师网》特邀评论员，《第一视频》特邀评论员，参与立法活动，为多个行政立法活动提供建议和意见。 荣获"2013年度中国十大最具影响力律师"、"2015年度最受媒体欢迎律师"等称号。

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文章编辑：王四新律师
内容审核：圣运律师

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