征收国有土地上房屋时对院落和空地是否应当补偿？

    圣运律师在办理征地拆迁业务时，经常有被拆迁户咨询国有土地上房屋被征收时，附属的院落和空地是否应当获得补偿？为让广大被拆迁户对该问题有清晰的认识，本文以北京市城市土地变革为例，试从事实、历史及法律方面对该问题予以解析。

城市土地所有权从私有变为国有

    建国前后，在土地制度上经历过"打土豪、分田地"、土改、人民公社等巨变，但均为波及到城市土地，对于城市房子所占用的土地，不论是清朝的地契、民国的地契还是中华人民共和国在1951年至1966年颁发给市民的《房地产所有证》上，都明确记载着土地所有权的归属是个人。1966年5月文革爆发，8月红卫兵冲进老街巷，发出通令称城市所有的土地立即收为国有，并强迫房屋所有权者交出《房地产所有权证》，一部分房主人被强制驱赶回老家，一部分则流离失所。

    1976年文革结束，文革被定性为："给各族人民带来严重灾难的内乱"。红卫兵暴力逼迫下的"接管私产"在文革后的最初几年被完全否定，各地纷纷出文要求清退市民私产。     北京市政府1980年9月表示："十年浩劫中收缴的私人房屋，根据宪法规定，应一律确认原房主的所有权，把房产归还给房主。对于自住房和出租房，应分别不同情况，采取不同处理方法，根据国家财力、物力的可能逐步解决。"

    1982年12月，新修订的宪法出台，其第十条规定，城市的土地属于国家所有，1988年《土地管理法》也同样规定，城市市区的土地属于全民所有即国家所有， 1994年7月颁布的《城市房地产管理法》规定，使用国有土地的，应当以出让或划拨的方式取得。上述法律的颁布，对于公有制前土地所有权私有遗留的问题，并没有得到彻底解决，因为这一部分土地经公有制后，既不属于出让也不属于划拨，这一部分的房屋大部分属于四合院，附属很大面积的院落和空地。

对于征收国有土地上附属的院落和空地应当予以补偿。

    1991年6月1日，国务院发布我国第一部系统规范城市房屋拆迁行为的行政法规《城市房屋拆迁管理条例》，城市拆迁轰轰烈烈的开始了，虽然这部拆迁条例没有规定城市拆迁必须以公共利益为前提，但绝大多数拆迁都是为了改善居民居住环境，为老百姓谋福祉，直到1994年《城市房地产管理法》的颁布，由此拉开了房地产市场化序幕，中国开始推行分税制改革，"官商合谋"式的拆迁开始上演，地方政府逐渐倚重土地财政，由此带来的是全国大面积的大拆大建，对于上述土地所有制前遗留的问题开始广泛凸现出来。

    在《城市房屋拆迁管理条例》大行其道之时，地方法院多次将征收国有土地上附属的院落和空地是否补偿的问题请示最高院，但一直没有回复，直到2011年颁布《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及拆迁补偿引起的悲剧、惨案多次成为社会热点问题后，高层开始关注拆迁，国务院紧急出台规范意见防止违法拆迁的社会影响，最高人民法院也作出《关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》明确答复，对土地公有制之前，通过购买房屋方式使用私有的土地，土地转为国有后迄今仍继续使用的，未经确权登记，亦应确定现使用者的国有土地使用权。国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。

对征收国有土地上附属的院落和空地应当如何补偿。

    《关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》明确对于当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积补偿标准，应按照征收时的房地产市场价格"。同时《国有土地上房屋征收评估办法》第11条规定，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定，对于房地产评估机构的选定，应先由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，对于评估结果应当公平合理。
 
 

王有银律师，北京圣运律师事务所主任，中国传媒大学法学兼职教授、研究生导师，征地拆迁业务部首席大律师，近二十年法律服务经验，擅长行政复议、诉讼、谈判。自2015年5月1日，新行政诉讼法实施以来，北京圣运律师事务所以王有银律师（笔名王优银律师）为代表的民告官团队律师胜诉超一千件。因在征地拆迁领域的突出贡献，多次被中央电视台CCTV新闻频道、CCTV财经频道、人民日报、法制日报、人民政协报、南方都市报、财新网、香港有线电视台、亚洲周刊、英国BBC电台等数百家中外媒体采访报道。《中国律师》杂志、《中国律师网》特邀评论员，《第一视频》特邀评论员，参与立法活动，为多个行政立法活动提供建议和意见。 荣获"2013年度中国十大最具影响力律师"、"2015年度最受媒体欢迎律师"等称号。

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文章编辑：邓海凤律师
内容审核：圣运律师

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