2016年农村房屋如何补偿

       随着中国经济的迅猛腾飞，城镇扩张与城市功能优化的步伐也随之越来越快，农村大量的集体土地被征收为国有，并由此引发了被征收人最关心的安置补偿高低的问题。对此，为了保障被征收人的合法权益，圣运律师事务所王优银主任律师团队将从专业的法律角度为您分析农村房屋及宅基地如何补偿这一问题，以期对您判断补偿是否符合标准时有所裨益。

一、农村的宅基地和房屋拆迁怎么补偿

1、宅基地和房屋应分别补偿

       农民的宅基地在土地属性上属于农村集体土地，产权应当归村集体所有，之后由村集体分配给本村村民使用，而村民在所分配得来的宅基地上自建住房，这里住房的所有权就应当归于村民所有。

       在遇到宅基地被征收时，有两种补偿。一是对宅基地的补偿，二是对房屋的补偿。村民的宅基地被征收后，如果被征地的村民没有其他宅基地，那么村集体就要给村民分配新的宅基地，否则应当将土地的补偿款归于被征地农民。而针对房屋的补偿，因为房屋的产权属于村民私有，因此房屋的补偿款应当归村民所有。

2、宅基地及房屋补偿方式

       对宅基地补偿的标的是集体土地的使用权，因此针对土地使用权的补偿形式一般分为两种：一是以置换的形式，二是以货币的形式。置换补偿就是指，在规划的安置区内按照不同地价折换不同大小的面积进行安置；货币补偿就是指，根据相关补偿标准对宅基地按照平米价格进行货币补偿。

       接下来就是对房屋及地上附着物的补偿，因这部分是对物品所有权的补偿，所以针对这部分的补偿方式就只能是货币补偿。其中包含被征收人所建设的房屋、建筑物、构筑物、作物树木等，具体的标准由政府制定，下级政府所制定的标准必须高于上级政府制定的安置标准。

3、宅基地及房屋补偿标准

       房屋拆迁补偿价款的计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价*被征收宅基地面积+被拆迁房屋重置成本价

       宅基地区位补偿价应当参照就近住宅的平均价格，由区县级人民政府考虑其他情况综合确定。重置成本价是指宅基地上房屋在一定区域、一定时间内重置为新房的成本价格，具体标准由区县级政府按照当地经济水平来确定。

二、农村房屋可否按照国有土地上房屋进行补偿？

       据上文所述对集体土地上房屋的补偿适用重置成本价，但城市规划区内的房屋则较为特殊，从起地理位置来说其价值高于其他集体土地上的房屋，从起土地性质来说由属于集体土地，因此对城市规划区内的房屋可否按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行补偿出现了分歧。

       王有银主任律师团队认为，对城市规划区内集体土地上的房屋，是可以参照国有土地上的标准进行补偿的。理由如下：部分城镇规划区内的宅基地所涉地块已被城镇化，并且宅基地使用权人的身份已被确定为城镇居民，此时无法再享受宅基地被征收后重新分配宅基地的权利。因此，从情理来看，对此类被征收人的房屋应视为国有土地上的城镇房屋进行安置补偿。

       而从法律角度来看，2005年最高人民法院行政审判庭作出的《关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》表示，行政机关征收农村集体土地后，被征土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。

        因此，城市规划区内集体土地上的房屋，是可以适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》对被征收人进行补偿的。

三、2016年农村房屋如何补偿

1、增加对宅基地和社保补偿

       土地管理法修正案草案中规定，征地补偿包括土地补偿，被征地农民的安置补助与社会保障费用，农民村民住宅补偿，以及其他地上附着物补偿和青苗补偿。

2、住房保障有提升

        对城市规划区内被征收房屋的农民，提供转变土地性质后的国有土地上的房屋，而无法提供房屋的应按照市场价给予货币补偿。城市规划区以外宅基地上的房屋，应当按照房屋的重置成本价格给予货币补偿。

王有银 北京圣运律师事务所主任，中国传媒大学法学兼职教授、研究生导师，征地拆迁业务部首席大律师，近二十年法律服务经验，擅长行政复议、诉讼、谈判。自2015年5月1日，新行政诉讼法实施以来，北京圣运律师事务所以王有银律师（笔名王优银律师）为代表的民告官团队律师胜诉超一千件。因在征地拆迁领域的突出贡献，多次被中央电视台CCTV新闻频道、CCTV财经频道、人民日报、法制日报、人民政协报、南方都市报、财新网、香港有线电视台、亚洲周刊、英国BBC电台等数百家中外媒体采访报道。《中国律师》杂志、《中国律师网》特邀评论员，《第一视频》特邀评论员，参与立法活动，为多个行政立法活动提供建议和意见。 荣获"2013年度中国十大最具影响力律师"、"2015年度最受媒体欢迎律师"等称号。

 

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文章编辑：冯立影律师
内容审核：圣运律师

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