当无证建筑遇上拆迁??该如何补偿

    托尔斯泰曾写道："幸福的家庭都是相似的，不幸的家庭各有各的不幸。"同样地，在征地拆迁的过程中，如果能够拿到高额拆迁补偿，被拆迁户自然喜上眉梢，积极排队签约，但此类情况都不多见;但当被拆迁户因某些原因而得不到拆迁补偿款时，他们自然就会寻找各种解决方式，其中不乏激进的、平和的……等各种形式。我们认为采取方式的区别来源还是归因于被拆迁户得不到满意的补偿款。那么当无证建筑遇上拆迁补偿会擦出怎样的火花呢？圣运律师经常会接到这样的咨询，给大家模拟一下：

    被拆迁户："律师，你好！我的房子被拆了，但是没有给我补偿款。"

    圣运律师："您方便具体说说情况吗？"

    被拆迁户："拆迁办的人说我这房子没证，属于违法建筑，房子拆就拆了，不给补偿。"

圣运律师："您的意思就是你的房子没有产权证，拆迁方直接拆了您的房子，未给你货币补偿也未与你签订产权置换协议？"

    被拆迁户："是的，当时我听说我们这里因某某项目地要被征了，我老高兴了，想着这房子我也住了十几年了，老房子了嘛，这刚好赶上要征地了，我就可以拿着补偿款换个大点儿的，亮堂点的，结果谁知道到头来给整出个这事。唉，我现在可咋整呢？"

    近几年，无证房屋的拆迁补偿一直是人们的热点话题，由此引发的社会悲剧也不在少数。无证房屋形成的一部分原因是历史形成的；另一个原因是部分单位和居民法治意识薄弱，没有及时依法办理房屋的产权手续。

    我们首先应当明确无证建筑与违法建筑的区别。首先何为违法建筑？违法建筑是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，违反城乡规划的建筑。一般包括四种情形：（1）未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑；（2）擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑；（3）擅自改变了使用性质建成的建筑；（4）擅自将临时建筑建设成为永久性的建筑。那么问题来了，无证建筑是否受法律保护呢？首先要明晰的是无证房屋的权利性质。如果房屋已经办理产权证，很明显这对于所有人而言是一种不动产的物权。但对于尚未办理权证的房屋即无证房屋而言将其定性为物权显然是不妥的，因为物权是一种既得权、绝对权，具有排他性。因此，在合法建造房屋但尚未办理权证的情况下，由于不可归咎于其自身的历史遗留问题造成的，且如果被拆迁人在上述房屋内已长期居住，应当得到合法补偿安置。

    综上，无证并非违章，应具体情况具体分析，即使属于违章建筑，也应根据行政法中的"比例原则"即《行政处罚法》给予合理补偿。至于如何补偿，可以考虑建造的时间、当时的立法状况、当时执法机关是否存在不作为等因素综合制订无证房屋的征收补偿方案。土地使用权是一项独立的财产权，根据《物权法》第一百二十一条规定，因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权使用的，用益物权人有权获得相应补偿。进而可知，无论被征收人的房屋是否属于违建，对被征收人的土地使用权都应给予公平、合理的补偿。契合拆迁补偿这个背景来说，给无证建筑定性并决定补偿事宜时应当摒弃无证建筑一律属于违法建筑的谬论 。

    妥善解决由不可归咎于个人的历史遗留问题导致的无证房屋的拆迁补偿安置问题是一个法律问题，更是一个社会问题。当前在中国，这类无证房屋存在不在少数，应从人情、合理、合法的角度充分保证无证建筑相关权利人的切身权益。如此，方能国泰民安。

 



王有银  圣运律师事务所主任，中国传媒大学文法学院兼职教授、研究生导师，征地拆迁业务部首席大律师，近二十年法律服务经验，行政法实务专家。因在征地拆迁领域的突出贡献，多次被中央电视台CCTV新闻频道、CCTV财经频道、人民日报、法制日报、人民政协报、南方都市报、财新网、香港有线电视台、亚洲周刊、英国BBC电台等数百家中外媒体采访报道。《中国律师》杂志、《中国律师网》特邀评论员，《第一视频》特邀评论员，参与立法活动，为多个行政立法活动提供建议和意见。 荣获"2013年度中国十大最具影响力律师"、"2015年度最受媒体欢迎律师"等称号。

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文章编辑：吴海丽律师
内容审核：圣运律师

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