预售房虽便宜，切不可掉以轻心！

要点总结

1.   预售房屋虽便宜，但房屋预售合同不可轻心。

    在现在的房地产买卖中，人们通常会选择购买预售房，这样选择的原因主要是经济实惠、花费比成品房要少很多。但是，有利就有弊，购买预售房的风险也是最大的。因为买房在签订房屋预售合同时楼房并没有建好，其购买的只是该楼房的毛坯。风险大，那么，在签订预售房屋合同，就要格外注意房屋预售合同，弄清房屋预售的要求。根据《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房在预售时要取得土地使用权证书、建设工程规划许可证、县级以上商品房预售许可证明，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期、预售合同已报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

 

2. 不是所有卖方卖的房子都是合法的，这种情况的房屋千万注意！

    根据国家法律规定，每户只能获得一处宅基地，通常以划拨的方式取得。简单讲，在农村一家三口只能获得一处宅基地。而根据《城市房地产管理法》第四十条：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

    根据这一规定，如果转让方取得的宅基地是以划拨方式取得的，则进行房产转让时，需要履行上述程序。

3.房屋过户是否会影响预售房合同的效力？

    预售合同在满足上述"1"中的条件并且在满足合同法规定的关于合同有效的规定时即是有效的合同，房屋的过户登记效力是以有效的合同为基础的，即房屋过户登记并不会对合同效力产生影响。所以在签订房屋预售合同时，合同比过户登记更重要，若是合同无效却进行了过户登记也是徒劳的。



基本案情

    原告张某与原告刘某1996年9月3日登记结婚，现家庭夫妻关系存续，2002年11月19日原告张某在未经原告刘某知晓并同意的情况下，与被告韩某签订了《房屋预售合同书》，约定被告韩某向原告张某预定位于樊城区某处原告宅基地上兴建的楼房第二层二室二厅一套面积约91.5万平方米的住宅房，并约定了购房款及办理过户登记的相关费用计55000元、房屋交付期限、付款方式及合同解除的条件。被告依约在交付了购房款52000元后，却对办理过户登记的费用3000元在接受房屋以后未能依约定履行交付义务，故原告要求按照合同约定解除合同未果；同时，鉴于原告在原来已经取得的国有划拨的土地使用权的宅基地上兴建的三层住房因违章建筑至今未能获得相关权力机关颁发的相关权利证书。所以，原告张某与被告韩某签订《房租预售合同书》时未经原告刘某知晓并同意，之后也没有向有权力的人民政府办理批准转让的相关手续，更无法取得土地、房屋的所有权证书，违反了法律的强制性规定。现原告主张被告腾退房屋并返被告购房款未果，引起争议。被告辩称合同是否有效与房屋过户是两个概念，两者不能混淆，并主张对于涉案合同的性质，应当认定为合作建房。

 

裁判结果

    本院认为:本案诉争房屋已经襄阳市人民政府决定进行拆迁，该房屋的物权争议本院不再进行审理，原告可以就本案诉争房屋拆迁款的归属另行起诉，原告诉请要求确认合同无效并相互返还的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，作出如下判决:驳回原告刘某、张某的诉讼请求；案件受理费8800元，减半收取4400元，由原告刘某、张某负担。

 

典型意义

    本案主要通过房屋预售合同的案例告诉人们在进行房屋买卖时，要重视起合同书的重要性，尤其是房屋买卖合同，在人们传统的意识里，认为房屋只要进行了过户登记就万事大吉、高枕无忧了，其实不然，对于房屋预售合同，法律对其规定较多，而且预售房屋的风险较大，不能单单仅以在进行了预售房的过户登记为取得房屋所有权的根据，房屋预售合同也很重要。房屋预售还可能存在产权欺诈的可能性，所以，在买预售房时，合同内容一定要看清楚。

 

文章|圣运律师

图文编辑|圣运律师

 

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文章编辑：苗佳律师
内容审核：圣运律师

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