圣运法谈：房屋评估报告的那些事？

【案情概览】

    委托人等十三人系湘潭市雨湖区火车站社区东环小区的部分居民。2013年，原告等人的房屋所在区域因湘潭市一环东路道路建设（西段）项目占地被纳入行政征收范围，后因委托人未能与被告湘潭市雨湖区人民政府就房屋征收补偿安置协议达成一致，被告湘潭市雨湖区人民政府于2014年12月8日作出涉案《房屋征收补偿决定书》。为此委托人通过多方打听来到北京圣运律师事务所，聘请北京圣运律师事务所王有银主任律师团队代为维权。

    在圣运律师的指导下，原告等人针对该补偿决定依法复议至湘潭市人民政府，2015年4月3日，湘潭市人民政府作出行政复议决定书予以维持。据此，圣运律师及时指导委托人诉至湘潭市中级人民法院，请求予以撤销。

    湘潭市中级人民法院一审认定，被告湘潭市雨湖区人民政府未就房地产价格评估机构的选定与原告等人进行协商；分户评估报告中列明的评估方法仅为比较法和收益法，未采用市场法的评估办法；原告拿到的分户评估报告单上的评估师签字非由本人签署。但是原告虽对评估报告的选定及房屋分户评估报告所选用的评估方法、评估标准、评估价值等持有异议，但其在收到相应评估报告后，未在告知的法定期限内向房地产价格评估机构申请复核评估，也未向房地产价格评估专家委员会申请鉴定，故本院认定上述选用方法无明显不当。被告湘潭市雨湖区人民政府在审理过程中，认可本案所涉分户评估报告中注册房地产评估师的签名系一人代签，不符合《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条第二款规定，故据此作出的《房屋征收补偿决定》存在程序上的重大瑕疵，一审法院判决确认被告湘潭市雨湖区人民政府作出的上述《房屋征收补偿决定书》违法。宣判后，各方当事人均未提出上诉。

【法律点评】

    本案便是因房屋征收评估报告存在着重大程序上瑕疵，导致作出的征收补偿决定被确认违法，那么房屋评估报告在征收当中处于何种地位，判断房屋征收评估报告是否合法应该从哪几方面考虑？下面由圣运律师在本文为您详细介绍。

一、被征收人房屋价值的需要评估报告来确定

    在城市房屋征收过程中，征收补偿的标准是房屋征收的核心要素。现实中，绝大多数被征收人与行政机关的矛盾，主要集中在征收拆迁房屋的补偿标准上，被征收人认为征收补偿标准太低，而行政机关认为被征收人漫天要价。矛盾经常因此而发生，暴力拆迁或者极端事件等一时成为社会的焦点。被征收房屋的价值到底多少算是合适？由谁说了算？这关系到公平合理地实施房屋征收与补偿的基础。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款对此作出规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。所谓类似房地产，是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或相似的房地产。规定由中立的具有相应资质的房地产价格评估机构按照既定的评估办法来确定房屋的价值彰显了公平与公正，有效化解征收过程中的矛盾。

    二、房地产价格评估机构的选定必须符合法律的规定

    房地产评估机构的评估工作在房屋征收补偿标准的确定过程中发挥着无比重要的作用，关乎着被评估房屋的市场价格是否公正。为此，《国有土地上房屋征收评估办法》第三条规定：房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。评估机构的选定和评估机构的评估结果等都影响着补偿标准的高低，进而影响着被征收人的合法权益能否得到保障。

    司法实践中，征收部门面临的一个突出问题就是来自被征收人的不信任。因此，在房地产评估机构的选定上必须坚持公平协商，充分尊重被征收人的合法权益。房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。本案中，征收部门作出的房屋分户评估报告署名造假，导致据此作出的房屋征收补偿决定程序上存在重大瑕疵。

三、价值评估报告须向被征收人送达并公示

    《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条规定：房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。房屋价值评估报告是行政机关作出补偿决定最重要的依据之一，如果评估报告未能送达被征收人，会导致被征收人申请复评和申请鉴定的法定权利无法行使，进而使得补偿决定本身失去合法性基础。为此法律规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定，可见，法律法规赋予了被征收人一系列程序救济权利，如果被征收人不能获悉价值评估报告，无疑等于剥夺了被征收人的程序救济权。

【律师点睛】

    在房屋征收补偿案件维权中，极其不合理的评估报告几乎是所有拆迁矛盾的始作俑者。评估报告影响着被征收人的实体权益，保证被征收人不因征收行为导致实际生活水平下降，更为重要的是影响着被征收人知情权、参与权、救济权等程序权利的实现。因此房屋征收与拆迁补偿案件维权有必要掌握一定评估报告的相关专业知识，来维护自身的合法权益不受非法侵犯。

 



王有银律师，北京圣运律师事务所主任，中国传媒大学法学兼职教授、研究生导师，征地拆迁业务部首席大律师，近二十年法律服务经验，擅长行政复议、诉讼、谈判。自2015年5月1日，新行政诉讼法实施以来，北京圣运律师事务所以王有银律师（笔名王优银律师）为代表的民告官团队律师胜诉超一千件。因在征地拆迁领域的突出贡献，多次被中央电视台CCTV新闻频道、CCTV财经频道、人民日报、法制日报、人民政协报、南方都市报、财新网、香港有线电视台、亚洲周刊、英国BBC电台等数百家中外媒体采访报道。《中国律师》杂志、《中国律师网》特邀评论员，《第一视频》特邀评论员，参与立法活动，为多个行政立法活动提供建议和意见。 荣获"2013年度中国十大最具影响力律师"、"2015年度最受媒体欢迎律师"等称号。

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文章编辑：刘鹏飞律师
内容审核：圣运律师

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