谈拆迁补偿谈到房价上涨，补偿标准还是按照几年前的方案吗，谈补偿谈到房价上涨，补偿标准是不是按照几年前的方案

更新时间:2024-12-22 19:52 发布:2024-09-23 20:36 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：谈补偿谈到房价上涨，补偿标准是不是按照几年前的方案，一、谈补偿谈了几年，房价上涨，补偿标准还是按照几年前的方案吗？现实中，经常会有拆迁人遇到这样的情况，由于征迁双方无法就补偿标准及补偿金额达成一致，迟迟签不了补偿协议。几年过去了，再次征收时

一、房屋拆迁补偿价存在的问题

土地的补偿价没真正的体现。有些城市现行的房屋的拆迁补偿价，是结合成新得出的房屋拆迁补偿价，其最终结果也只能最大程度上反映的是房屋这一物理本身固有的有形状态价，而不能正确反映这一房屋实体带来的经济效用价值，更不能反映土地这一无形资产价，当然这一最终结果普遍反映补偿价低这一结论。没能充分地考虑房地产的容积率、建筑密度等合理利用土地这一因数，而是将土地与房屋重置价合并计为基准价，以房屋的建筑面积来测算，其结果必然导致同质同量同价的土地其容积率高、建筑密度大的其土地价格高这一歪理；政府部门干预较多，甚至于有的地方政府为了体现其政绩，压价、压成本、坑民、损民、与民争利有损政府形象的行为。

一、房屋拆迁补偿价应如何评估

1、市场比较法。市场比较法是最具说服力并易于当事人接受的方法，因为这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。

成本法。成本法是通过求取估价对象在估价时点的或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

2、收益法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

3、清算价格法。是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

二、房屋拆迁补偿评估流程是怎样的

（1）评估机构须有资质：对被拆迁房屋进行市场评估的单位，应当具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产评估机构。

（2）选定评估机构：评估机构可以由拆迁人和被拆迁人共同选定，双方不能达成一致的，有房屋拆迁管理部门在符合条件的机构中抽签选定。

（3）异议处理：如果拆迁一方对评估结果有异议的，可以在5日内要求评估机构作出解释、说明。如果经评估机构说明仍有异议的，有异议一方可以委托符合资质的其他评估机构重新评估。

二、谈补偿谈到房价上涨，补偿标准是不是按照几年前的方案

一、谈补偿谈了几年，房价上涨，补偿标准还是按照几年前的方案吗？

现实中，经常会有拆迁人遇到这样的情况，由于征迁双方无法就补偿标准及补偿金额达成一致，迟迟签不了补偿协议。几年过去了，再次征收时仍然按照之前的补偿标准执行，这样的情况，到底合理吗？拆迁户应该如何应对呢？下面即明拆迁律师以案释法，为大家具体分析。

看一则最高院案例：补偿一谈就是三年，能否再提高

要分析清楚这个问题，我们先来看一下最高院的一个再审案件的情况。

福建福州的居女士一家，有一栋房屋，结构为混合结构，产权面积为私有面积89.74㎡，共有面积8.30㎡。2013年7月19日，当地区政府作出《征收决定书》)并公告，签约期限为2013年7月30日至2013年9月7日。居女士家的房屋也在征收范围内。因居女士等3人在征收补偿方案规定的签约期限内，未与房屋征收部门达成征收补偿协议，房屋征收部门委托评估结构对居女士家的被征收房屋和产权调换房屋的房地产市场价格进行了评估，估价时点为2013年7月19日，同时于2013年11月5日作出《房地产估价报告》，确定被征收房屋房地产市场价格为1244814元，单价为12697元/㎡。因对补偿结果不满意，居女士一家拒绝签收，房屋征收部门采取了留置送达。

2015年5月26日，市房地产价格评估专家委员会根据房屋征收部门的申请，作出《鉴定意见》，认为评估报告存在部分技术问题，请评估机构修正错误，重新出具评估报告。评估公司于2015年6月5日作出第二份《房地产估价报告》。征拆双方仍未就补偿达成一致。

2016年4月18日，房屋征收部门报请区政府作出房屋征收补偿决定。2016年5月23日，区政府对居女士一家等3人作出房屋征收补偿决定书，同日进行了送达。居女士一家对于补偿决定不满，遂于2016年7月28日向一审法院提起行政诉讼。

一审法院认为区政府作出《补偿决定书》，确定了房屋产权调换差价、产权调换安置地点、搬迁费、过渡费用等相关内容，认定事实清楚，适用依据正确，程序合法，判决驳回其诉讼请求。二审法院维持了原判。

居女士无奈之下申请了再审。

案情过长，结合上面的话题，针对再审的判决情况，今天我们讨论几个问题。

二、一份房屋征收评估报告的有效期到底是多久？

在征地拆迁中，经常遇到一份评估报告用好几年的，但是实际上，评估报告同样有效期。《房地产抵押估价指导意见》第二十六条规定，估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。

在房屋拆迁地区，房地产市场价波动幅度较大，评估报告有效期的期限最长为一年，如果超过期限，评估报告失效，如果要再对房屋价值进行认定，应当重新进行评估。同时，在房价增长幅度比较大的情况下，要考虑实际情况，缩短评估有效期的时间。

三、房屋征收的评估时间节点该怎么计算？

根据国有土地上房屋征收补偿条例规定，市、县级人民政府因公共利益征收国有土地上被征收人房屋时，应当对被征收人给予公平补偿。同时确定，公平补偿的基本要求即为，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

但是实践中，签订补偿协议的周期通常是比较长的，如果征收决定公告发布之后，签订补偿协议、领取补偿款或者作出补偿决定的时间相距过远，房屋市场行情剧烈变化，仍然按照之前征收决定下发的时间作为评估时间节点，会损害公平补偿这一原则。

上诉案件中，被拆迁人13年7月收到评估报告，15年6月收到第二份修正的评估报告，而补偿决定的做出是16年4月，补偿决定中依据的评估报告是一年前的，明显超过有效期。

因此，评估时间节点要充分考虑征拆双方的的行为，长期不能做出补偿决定，是可归责于被征收人的原因，如被征收人以种种理由拒绝配合征收补偿工作，致使征收与补偿程序延误，还是可归于征收部门的原因，如果征收部门怠于履行职责等等。从而确认合理的评估的时间节点。

就上诉案件而言，拆迁程序拖延时间过长，被拆迁人的行为并无明显不当，不存圣运显过错，因此评估时间节点不应该坚持之前的2013年的评估时间节点，基于公平合理的角度，应当按照征收决定作出的时间。

四、拆迁补偿谈判时间周期被拉长，悬而未决，该如何有效解决？

如果当被征收人所提要求明显不符合法律规定而无法满足时，应当及时依法作出书面补偿决定，固定并提存相应补偿内容，而不能怠于履行补偿安置职责，以反复协商代替补偿决定，甚至以拖待变以致久拖不决，造成补偿安置纠纷经年得不到解决。此既损害被征收人补偿安置权益，又提高相应补偿安置成本，还损害政府依法行政的形象，应当引以为戒。