拆迁安置协议无效情形，确认拆迁安置协议无效后的处理

更新时间:2024-12-23 23:40 发布:2024-09-27 21:42 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：确认拆迁安置协议无效后的处理，确认拆迁安置协议无效后怎么处理拆迁安置协议的无效指的是不符合相关法律，拆迁方和被拆迁人签订的协议，经法律确定后，签订协议即日起就是没有任何法律保护，这种所谓的协议都会对另一方造成潜在不利，甚至造成损失。征收拆迁

一、拆迁补偿安置协议无效怎么办

协议无效，则意味着没有签订协议，因此只能按照原来的状态，重新协商补偿或者依法进行评估补偿。

协议必须是房屋拆迁双方的合法行为。所谓合法行为，是指按照房屋拆迁法规规定的要求而实施的行为。如当事人的资格，社会组织作为房屋拆迁协议当事人要有法人资格；承办人签订协议要有法人或法人代表的授权证明；委托代理订立协议的要有合法手续；被拆迁人签订协议时，应当出具产权证书、使用权证明等法律文件。凡违反法规规定，采取欺诈手段等所订立的协议都是无效协议。

一、拆迁安置协议无效情形

（1）不具备拆迁民事权利能力（或主体资格）的拆迁人与被拆迁人订立的拆迁补偿协议无效。

（2）拆迁人与非安置房屋所有权人或权利人订立的拆迁补偿协议无效。

（3）被拆迁人为无民事行为能力人，其与拆迁人所订立的拆迁补偿协议无效；被拆迁人为限制民事行为能力人，其与拆迁人所订立的拆迁补偿协议应征得其法定代理人或监护人同意，否则无效。

（4）代理人超越代理权限或者无代理权时签订的拆迁补偿协议且未经权利人追认的无效。

（5）损害社会公共利益，或以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益订立的拆迁补偿协议无效。

（6）拆迁补偿安置协议的内容违反法律法规的强制性规定，应认定为无效等。

（7）除以上所列情形及相关法律、法规规定的无效情况外，其他依法订立的拆迁补偿协议受法律保护。

二、拆迁安置的补偿规定

拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。

根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》拆迁补偿的方式有二：

1、货1币补偿

货币补偿作为主要方式。其原因：一是货币补偿操作简单，且一次性了断，不会产生延长过渡期限、被拆迁人或使用人不能及时回迁等后续问题；二是货币补偿更方便被拆迁人选择住房，不受地点等方面的限制；三是避免因安置用房质量不好而使拆迁双方产生矛盾；四是更好地体现新《条例》的立法思想，即有条件实行货币补偿的，尽可能实行货币补偿。

《条例》规定了拆迁货币补偿标准确定的基本原则——等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的办法确定。对于货币补偿的具体办法各地有所不同，许多地方对此出台了法规或规章予以规范。

2、产权调换

产权调换，是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。也就是说以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋进行产权交换，被拆迁人失去了被拆迁房屋的产权，调换之后拥有调换房屋的产权。

产权调换是房屋拆迁补偿安置的方式之一，其特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿。无论是居住房屋还是非居住房屋均可采用产权调换的方法，但排除了非公益事业房屋的附属物。

差价结算以等价交换的原则进行，实质上是结算被拆除房屋的市场评估价与调换房屋市场价的差价，多退少补。相当于先由拆迁人对被拆迁人按其房屋的评估价进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋。

对以上两种方式被拆迁人是否可以进行选择？条例规定，被拆迁人可以选择补偿方式。但是选择权要受以下两种条件的限制：一是规定了拆迁非公益事业房屋的附属物不作产权调换，拆迁时被拆迁人只能选择货币补偿；二是被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，只能实行产权调换，被拆迁人不能选择货币补偿。

这样规定，主要是基于以下几个方面的考虑：一是附属物不具备独立使用性质，产权调换后无法独立使用。另外，附属物属于特定建筑，不同建筑对附属物的要求也不相同。二是解除不了租赁关系，意味着租赁双方不能就补偿金额的分配比例达成一致意见，拆迁人没有义务也很难就补偿金额给房屋所有人与使用人划定一个双方都认可的比例。

在这种情况下，如果实行货币补偿，要么侵害出租人利益，要么侵害承租人的利益。另外，允许被拆迁人选择，被拆迁人为了早日解除已经存在的租赁关系，选择货币补偿，这样可能会出现因拆迁使原承租户失去了居住空间，也违背了不能因为拆迁而使原存在于被拆迁人与承租人之间的租赁关系强制解除的原则。

二、确认拆迁安置协议无效后的处理

确认拆迁安置协议无效后怎么处理

拆迁安置协议的无效指的是不符合相关法律，拆迁方和被拆迁人签订的协议，经法律确定后，签订协议即日起就是没有任何法律保护，这种所谓的协议都会对另一方造成潜在不利，甚至造成损失。

征收拆迁安置补偿协议无效可以归纳为三种：

第一，因重大误解订立的补偿协议。什么叫重大误解呢?比如说双方在补偿协议里载明被征收拆迁人的厂房面积经征收拆迁方鉴定为10000平方米并以此为单位签订了补偿协议，然后企业再次鉴定之后发现自己厂房有12000平方米，就是说双方签订的补偿协议里对应该补偿的面积存在很大的争议，或者说是误解，这种情况下是可以请求人民法院或者其他仲裁机构撤销补偿协议的。

第二，补偿协议的内容显失公平。这种情况是说双方签订的征收拆迁安置补偿协议存圣运显的不公平情况，比如企业自愿将厂房土地无偿出让给征收方，或者以每平米100元的补偿价格出让土地，任何一个存在理性的人都能看出补偿协议中双方权利与义务是不平等的，这种情况是可以请人民法院或者其他仲裁机构裁定撤销补偿协议的。

第三，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的补偿协议。这种情况其实在征收拆迁的案件中比较常见，征收拆迁方或是许以重利承诺当事人带头接受低价拆迁补偿协议将获得多少的现金补助，或是以威胁恐吓手段乃至于限制当事人及亲属人身自由逼迫其签订补偿协议。法律在这方面就明确规定了，这类型违背当事人真实意愿的征收拆迁安置补偿协议是可以要求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销的。

三、拆迁安置协议无效情形

1、被拆迁人委托他人处理拆迁，被委托人如果没有按照委托人要求签订拆迁协议的无效。被委托人转委托无效，由于拆迁安置过程不是法律规定的紧急情况，若是转委托也必须征得当事人的书面同意。

2、拆迁人的拆迁许可被撤销，拆迁协议无效。

3、拆迁人未按法定程序告知被拆迁人补偿标准。

4、拆迁公司未按照规定告知被拆迁人此次拆迁的补偿形式或未按照规定程序对房屋的重置价格进行评估，则被拆迁人无法得知房屋重置价格的真实情况，均应视为拆迁公司故意虚假告知或故意隐瞒房屋重置价格作价的法律规定，因此签订的《拆迁补偿协议》应认定无效。

5、部分产权人签字的拆迁安置补偿协议效力

6、如果被拆迁房屋为共有产权房屋，那么签订《拆迁安置补偿协议》的主体应当是全体产权人。如果部分产权人代理其他产权人签字，应当由合法有效的授权委托书。

7、如果委托关系不是有效的，那么这份协议效力待定，其他部分产权人可以起诉至法院请求确认协议无效。

8、如果协议被确认无效，应当返还财产或者赔偿损失，对被拆迁人提出的要求安置的诉讼请求应当予以支持，法院应当要求拆迁人提供相应房源。如果没有房源的，可视情况参照货币补偿的政策判决货币安置。

9、不具备拆迁民事权利能力的拆迁人与被拆迁人订立的拆迁协议无效；拆迁人与其他不在拆迁范围内的当事人订立的拆迁协议为无效。

10、被拆迁人是无民事行为能力人，或者被拆迁人是限制行为能力人，其与拆迁人对方所订立的拆迁协议为无效。

11、代理人超越代理权限或者无代理权限所签订的拆迁协议无效。

12、拆迁协议违反法律法规规定，应认定为无效。

13、被拆迁房屋为共有产，拆迁人和部分共有产人签订协议，或部分共有产人以其余共有产人的被委托人身份签约，其余共有产人要求确认协议无效，经审查委托关系不能成立的，应予支持；部分共有产人以个人名义签约，并保证承担法律后果，但无证据证明其他共有产人同意，其他共有产人要求确认协议无效并予以安置的，应予支持。

14、人民法院判决确认协议无效的，应同时判令返还财产或赔偿损失，对被拆迁人提出要求安置诉讼请求判决支持的，应要求拆迁人提供相应房源，如拆迁人无房源的，可视情况参照货币化安置的有关政策规定，判决货币安置。对按规定可回搬安置，但拆迁人又无法提供房源的，可参照回搬地区的同类房屋，判决货币安置。

15、拆迁安置协议合法有效，但由于拆迁人的原因，致拆迁协议安置房源无法落实，应判令拆迁人另行提供房源安置或支付同等价值的货币。