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房地产项目收购尽职调查，房地产尽职调查清单

更新时间:2025-04-05 15:15 发布:2024-10-06 08:14 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：房地产尽职调查清单，房地产尽职调查清单股权结构融资主体（以下简称公司）的股权结构图，该图应显示公司及其下属企业（如果有的话）的投资方及其各自持股或拥有权益的比例。公司关联企业的名单，关联关系，股权结构3、公司历次股权变更的证明文件及相关的

一、法律尽职调查清单内容有哪些

法律尽职调查清单内容有哪些

一、公司主体相关文件

1.1公司的组织性文件

1.1.1公司的章程、细则、内部管理条例或其他有关公司组建及改组文件，包括目前有效的和任何对该等文件进行修改的文件。

1.1.2公司的营业执照(正、副本)，发起人协议、股东协议、批准证书以及与成立、组建及改组有关的任何其他政府批文，包括任何对该等文件进行修改的文件。

1.1.3公司的验资报告、出资证明和资产评估证明及/或产权登记证；公司现有的注册资本及其历次变更的证明文件和工商变更登记。

1.1.4公司当前的股权结构图，该图应显示公司及其下属企业的投资方及其各自持股或拥有权益的比例以及股权结构的变革过程及相关文件。

1.1.5公司各股东出资是否符合在工商部门登记备案的章程的规定。

1.1.6公司年审情况及是否有影响公司合法存续的重大法律障碍，如吊销、注销。

1.1.7公司经营中依法取缔的资质、认证、特别许可等是否已经合法取得及是否人合法有效。

1.1.8所有有关公司历史的重要材料，包括其前身的组建过程以及公司成立之后进行的改组、兼并、合并、分立、资产交换或收购、出售等重大活动。

1.1.9公司自设立以来的公司文件记录

1.2公司对外投资情况(以下简称下属企业)及相关文件

1.2.1设立分公司的情况以及投资参股、控股子公司情况、出资额、所占比例或股份和章程及修改文件。

1.2.2项目建议书、可行性研究报告、初步立项申请以及为设立下属企业向政府审批部门提交的任何其他文件及其批复。

1.2.3每个下属企业的营业执照(正、副本)、批准证书以及与设立该下属企业有关的任何其他政府批准文件。

1.2.4每个下属企业自组建以来的公司记录，包括股东会、董事会决议和会议纪录。

1.2.5下属企业的验资报告及出资证明、资产评估报告及审计报告。

1.3公司股东的文件

1.4本次并购交易是否已取得合法有效的授权和批准，对并购条件是否有限制性要求。

二、经营管理文件

2.1企业战略研究和发展规划

2.2企业的竞争研究和竞争策略

2.3企业重大投资决策分析和投资分布

2.4过去重要投资项目的后评估

2.5影响行业和企业发展的主要因素

三、业务文件

3.1公司和/或下属企业为从事其经营范围内的各项业务而获得的由政府授予的所有经营许可证、批准及认证，包括但不限于从事现在正在进行的主要业务的经营许可证及批准(如法律要求)。

3.2公司和/或下属企业是否在中国大陆以外经营，如存在，请提供境外投资或经营的有关国内方面的批准文件。

3.3主营业务范围

3.4公司收入构成

3.5公司生产流程(图示)的详细介绍，包括但不限于原材料的采购及产品的设计、生产和装配。

3.6公司所需原材料的主要供应商及其所供应的原材料的清单。

3.7产品或服务的销售与促销调查

3.8竞争对手/市场份额

3.9公司主要产品的发展方向，研究重点及正在开发的产品和新产品清单。

3.10公司和/或下属企业的业务是否发生过变更，如变更过，请提供相关的法律文件。

3.11公司和/或下属企业的业务发展目标

四、资产文件

4.1资产负债表

4.2损益表

4.3现金流量表

4.4固定资产情况表(有形、无形资产明细情况)

4.5无形资产(含评估)情况表

4.6存货资产情况表

4.7设备资产情况表

4.8至少前三年的财务报表(含审计报告)

4.9各类型股权构成、股本、期权计划

4.10债权、债务合同；偿还期限和逾期原因及全部证据

4.11股票和债券承诺和细节

4.12房地资产分布图、房屋结构图

4.13租赁资产说明

五、重要协议和合同

5.1任何以公司和/或下属企业为当事方的重大业务合同，包括但不限于融资担保合同、代理合同、销售合同及购买/采购合同。

5.2任何以公司和/或下属企业为当事方的合资、合营、合作及合伙协议或意向书。

5.3任何限制公司和/或下属企业转让其股份的股东协议或合营、合作协议。

5.4任何以公司和/或下属企业作为当事方签定的与股份有关的合同或协议(包括股权认购计划，职工入股计划，以及购买股份和私募配售股份的协议)。

5.5列表说明公司和/或下属企业所有重要的保险合同或保险单(包括就财产、职工工伤事故、第三方责任、盗窃、环保等的保险)，并写明保险公司的名字，保险的范围及保险额。

5.6提供已有的及可能有的就这些保险提出的重要索赔。

5.7所有公司和/或下属企业与政府机构或其他企业、团体或组织签订的履行期超过一年的重大合同。

5.8所有公司和/或下属企业为当事方的重要许可协议、特许及附有条件的买卖合同。

5.9为公司和/或下属企业的股东、董事、监事或高级管理人员就其以股东、董事、监事或高级管理人员的身份而引起的责任提供保险或补偿的合同或安排的文件。

5.10任何以公司和/或下属企业为当事方所签订的关于限制竞争的协议。

5.11不在公司和/或下属企业正常业务范围内的协议、合同及承诺。

5.12公司和/或下属企业在其正常业务以外，放弃价值重大的索赔或权利的任何协议，以及在正常业务以外，对应收款帐目作出重大的降低帐面值，或注销帐面值的任何文件。

5.13所有公司和/或下属企业为当事方的其他的重要协议或有约束力的文件，包括重要的政府合同和保密协议。

5.14任何界定或限制公司和/或下属企业股东权利(包括对投票权或宣布或支付股息的任何限制)的协议或文件，包括以受托人身份持有股份的信托协议、表决委托或依然有效的委任代表书。

5.15公用设施服务协议(水、电、气、热)

5.16所有要求公司和/或下属企业在本次收购前需要取得协议对方同意的协议或因本次收购而需要修改的协议。

5.17.所有未包括于前述的其他任何重大协议和合同

六、融资文件

6.1公司和/或下属企业的人民币或外汇贷款协议、债券和其他债务契据和借款安排。

6.2其他融资文件，包括分期付款、销售后立即返租及融资租赁文件。

6.3所有在国家和地方外汇管理局进行的外债登记

6.4列表说明在公司和/或下属企业的动产或不动产上设定的担保物权或其他债权，并提供所有重要的抵押、质押或授予其他担保物权或其他债权的文件及影响公司和/或下属企业资产或财产的所有担保和抵押协议。

6.5第三者为公司和/或下属企业的债务提供的担保和保证协议或履约保证

6.6公司和/或下属企业自设立以来与贷款人和担保人的函件由独立会计师向债权人提供的借贷协议执行情况的报告。

6.7与未列入资产负债表的任何项目(即担保书、对冲或掉期交易、收付合同等)有关的文件。

6.8在正常业务以外所产生的债务及其他义务的文件，包括公司和/或下属企业为第三者的债务所提供的担保和保证协议。

6.9任何有关由国家、省或地方政府发给公司和/或下属企业的补助及/或补贴的协议，批准或其他安排，及政府机构及非政府机构对其提供的融资及该融资条款的文件，包括依据法律、法规、政策或融资惯例的所施加的限制。

6.10任何债转股协议或意向书

七、知识产权

7.1列表说明公司和/或下属企业拥有的(在国内及国外注册的)重要专利、专利申请、商标、服务商标、商号、品牌及版权(包括但不限于公司和/或下属企业拥有的软件版权)，并提供有关注册证书。

7.2公司和/或下属企业拥有的技术秘密

7.3公司和/或下属企业为当事方的知识产权转让或许可协议

7.4公司作为一方的技术转让协议、技术交换协议、专利权费协议和与专利、商标、著作权、技术支持、技术秘密、发明、商业秘密有关的其他协议。

7.5公司作为一方的所有研发协议和咨询协议

八、人力资源

8.1公司的管理架构图

8.2公司和/或下属企业的董事、监事和高级管理人员的名单和简历。

8.3公司高级管理人员在公司以外的其他企业的任职情况

8.4公司高级管理人员自设立以来的变化情况

8.5如公司和/或下属企业的主要管理或技术人员曾受雇于其他单位，或曾作为当事方与以前的工作单位签订过保密或不竞争协议，请提供有关资料。

8.6任何公司和/或下属企业与其董事、监事和高级管理人员之间订立的服务合约、就职务津贴或其他安排作出的协议、合同或贷款，以及与高级管理人员、顾问或与其他有关机构之间的任何安排。

8.7重要的雇用或代理协议及员工与管理人员的标准雇用合同

8.8职员聘用的政策性文件

8.9对因公伤而造成职工残废以及因事故造成职工伤亡时，公司和/或下属企业应对职工及其家属的赔偿、赡养费及其他安置计划，并请提供公司和/或下属企业本身的惯常作法以及依据的有关法律、法规或政策。

8.10公司和/或下属企业对工作人员的培训计划

8.11描述公司和/或下属企业向职工提供的医疗保健、住房津贴、分房政策以及其他福利及服务设施，包括食堂、幼儿园、学校、鼓励性的补恤金、养老或其他类似计划，并提供所依据的有关法律、法规、规章及办法。

8.12公司和/或下属企业薪酬制度及过往三年的工资明细

九、诉讼和其他程序

9.1列表说明所有对公司和/或下属企业造成影响的(已结案但尚未执行的或开始起诉的或将来可能有的)重要诉讼、仲裁、索赔、行政诉讼或政府机构的调查或质询，以及所有与上述事宜有关的文件、函件，包括答辩状及法律意见书。

9.2持有公司股权5%以上的股东作为当事人的正在进行的可能对公司和/或下属企业有影响的诉讼、仲裁和其他法律程序，或其所了解的任何有可能在未来引起的此类重大诉讼或仲裁的事实或潜在的争议。

9.3自公司成立以来，涉及公司和/或下属企业的董事、监事、高级管理人员之破产、犯罪、欺诈、不当发行证券或不当商业行为的诉讼。

9.4公司和/或下属企业的董事长、总经理作为当事人的、正在进行的诉讼、仲裁和其他法律程序，或其所了解的任何有可能在未来引起重大诉讼或仲裁的事实或潜在的争议。

9.5由代表公司和/或下属企业的律师发给公司和/或下属企业的独立会计师，关于公司和/或下属企业被牵连在内的诉讼或仲裁的所有函件。

9.6与专利、商标或版权侵权行为有关的函件

9.7所有公司和/或下属企业为当事方的(或对其具约束力的)裁决、判决、命令、和解协议及其他协议。该类裁决、判决、命令或协议将要求公司和/或下属企业从事或停止从事某些活动。

9.8公司和/或下属企业违反或被指控违反卫生、防火、建筑、规划、安全等方面的法律、法规、通知或诉讼。

十、税务

10.1公司和/或下属企业现行有效的国、地税的《税务登记证》

10.2自设立以来公司和/或下属企业(或其前身)与政府税务部门之间的所有报告、备案材料、报税表及其他函件。

10.3适用于公司和/或下属企业的税收待遇的法规或政策。请提供与减免税或其他税收优惠有关的文件(如果有)。

10.4与公司和/或下属企业应缴税项有关的所有会计师函件和分析，以及所有其他有关的分析。

10.5政府向公司和/或下属企业作出任何税务会计审查的报告

10.6公司和/或下属企业为当事方的所有税项分担或税项分配协议

10.7公司和/或下属企业自设立以来的重大税务问题(包括但不限于税务机关或海关要求补税或罚款或正在调查)有关的文件和情况说明。

10.8有关欠缴税款的文件通知及公司和/或下属企业采取的解决方法。

十一、公司和下属企业的土地、物业和其他资产

11.1拥有的土地，房产的文件

11.2租赁的土地，房产的文件

11.3对公司和/或下属企业物业使用权所设的限制和其他债权

11.4公司和/或下属企业主要物业权益的任何估价报告，以及有关物业业权的调查及评估报告。

11.5任何重大在建工程的批文

11.6公司和/或下属企业拥有的主要生产经营设备的产权状况

十二、环境保护和产品质量

12.1公司和/或下属企业所准备的环境影响评价报告及其批复

12.2环保部门或管理机构给予公司和/或下属企业的命令、罚款或调查的有关文件。

12.3公司和/或下属企业因为遵守有关环境保护法例而获得的任何表扬和奖励。

12.4环保部门就公司和/或下属企业的业务项目出具的环境保护设施验收报告。

12.5一切与公司和/或下属企业业务相关的环保监管法律、法规、政策、条例和行政规定。

12.6自设立以来由环保部门作出的涉及公司和/或下属企业任何调查或处罚的有关文件及公司和/或下属企业发生过的与环境污染有关的重大事故情况的详细介绍。

12.7公司和/或下属企业的产品符合产品质量和技术监督标准的证明

12.8自设立以来公司和/或下属企业因违反有关产品质量和/或技术监督方面而受到调查或处罚的文件。

12.9公司和/或下属企业符合国家消防制度要求的证明

二、房地产尽职调查清单

房地产尽职调查清单

股权结构

融资主体（以下简称公司）的股权结构图，该图应显示公司及其下属企业（如果有的话）的投资方及其各自持股或拥有权益的比例。

公司关联企业的名单，关联关系，股权结构

3、公司历次股权变更的证明文件及相关的决议和协议。

4、所有有关公司历史的重要材料，包括其前身的组建过程以及公司成立之后进行的改组、兼并、合并、分立、资产交换或收购、出售等重大活动。

二、管理制度和组织文件

1、管理层介绍

2、公司章程

3、公司组织架构

4、公司的验资报告、出资证明和资产评估证明及／或产权登记证。

5、下属企业的合资、合作经营合同、章程及其修改文本、营业执照（正、副本）、批准证书以及与设立该下属企业有关的任何其他政府批准文件。

6、下属企业的验资报告及出资证明、资产评估报告及审计报告。

7、公司股东是否将其所持有的公司的股份设置了质押或其他第三者权益，如有，请提供有

关合同及登记备案文件。

8、项目建议书、可行性研究报告、初步立项申请以及为设立下属企业向政府审批部门提交

的任何其他文件及其批复。

融资文件

公司和/或下属企业的贷款协议

其他融资文件，包括分期付款、销售后立即返租及融资租赁文件。

3、列表说明在公司和/或下属企业的动产或不动产上设定的担保物权或其他债权，并提供所有重要的抵押、质押或授予其他担保物权或其他债权的文件及影响公司和/或下属企业资产或财产的所有担保和抵押协议。

4、第三者为公司和/或下属企业的债务提供的担保和保证协议或履约保证。

5、未列入资产负债表的任何项目（即担保书、对冲或掉期交易、收付合同等）有关的文件。

6、在正常业务以外所产生的债务及其他义务的文件，包括公司和/或下属企业为第三者的债务所提供的担保和保证协议。

四、公司和下属企业的土地、物业和其他资产

1、土地使用权和房产产权（包括拥有的、占有的房产和土地）的清单（请注明地址、面积、用途和使用年限）。

2、划拨土地的划拨文件和国有土地使用证。

3、出让土地的土地出让批准文件、土地出让合同和国有土地使用证。土地使用费和土地出让金交纳凭证。转让土地的土地批准文件、土地转让合同和相关的国有土地使用证。

4、房产的所有权证。

5、对于未领取权属证明的土地及/或房产，请说明具体情况（包括但不限于地址、面积、用途及未能取得权属证明的原因）。

6、投资建设房地产项目清单（包括项目名称、具体位置、建设规模、项目用途、开竣工日期、工程进度等）。

7、与各项目有关的申报文件、批复文件及已取得的证书。

1) 申报规划要点通知书；

2) 项目建议书及批复；

3) 可行性研究报告及批复；

4) 申报选址定点文件（包括计划部门批准立项的文件、申请用地的函件、工程情况的简要说明和选址要求、拟建方案、意向位置的地形图等）；

5) 选址规划意见书；

6) 建设用地规划许可证；

7) 规划设计条件通知书；

8) 审定设计方案通知书；

9) 建设工程规划许可证；

10) 建设项目建设地点规划征求意见函；

11) 项目控制性详细规划图；

12) 项目所在地区总体规划图；

13) 与项目有关的交通、绿化等其它申报文件、批复文件及已取得的证书。

14) 建设工程开工许可证；

15) 其他涉及工程开发建设的申报材料、批复，获得的证照及文件资料。

8、提供项目开发建设过程中有关合同清单和合同台帐，包括付款情况，应该与帐面记录能够核对一致，并说明合同签署各方主体名称、合同基本内容、履行情况（附付款收据或发票）、是否存在违约情况等，并提供该清单中所列合同：

1) 国有土地使用权出让合同；

2) 拆迁补偿协议；

3) 勘察合同；

4) 设计合同；

5) 施工合同；

6) 能源雷合同；

7) 工程分项直接分包合同；

8) 供货合同；

9) 顾问合同；

10) 咨询合同；

11) 物业管理合同；

12) 与项目有关的其他合同。

9、公司和/或下属企业拥有的主要生产经营设备的产权状况。

五、销售情况

1、各项目的销售计划

2、销售代理和营销策划机构介绍

3、各项目销售情况、销售进度安排、价格策略和详细价格

六、财务文件

1、过去3年财务报表。

2、未来3年财务预测（如有）

3、现金流量表、损益表、资产负债表预测：合并财务报表（未来3年）；

4、最近的审计报告。

5、或有债务说明。

七、其他主要合同

1、列表说明公司和/或下属企业所有重要的保险合同或保险单，并写明保险公司的名字，保险的范围及保险额。

2、公司和/或下属企业在其正常业务以外，放弃价值重大的索赔或权利的任何协议，以及在正常业务以外，对应收款帐目作出重大的降低帐面值，或注销帐面值的任何文件。

3、所有公司和/或下属企业为当事方的其他的重要协议或有约束力的文件，包括重要的政府合同和保密协议。

4、公用设施服务协议（水、电、气、热）。

八、税务

1、公司和/或下属企业现行有效的国、地税的《税务登记证》。

2、自设立以来公司和/或下属企业（或其前身）与政府税务部门之间的所有报告、备案材料、报税表及其他函件。

3、适用于公司和/或下属企业的税收待遇的法规或政策。

4、与公司和/或下属企业应缴税项有关的所有会计师函件和分析，以及所有其他有关的分析。

5、政府向公司和/或下属企业作出任何税务会计审查的报告。

6、公司和/或下属企业为当事方的所有税项分担或税项分配协议。

7、公司和/或下属企业自设立以来的重大税务问题（包括但不限于税务机关或海关要求补税或罚款或正在调查）有关的文件和情况说明。

8、有关欠缴税款的文件通知及公司和/或下属企业采取的解决方法。

九、诉讼和其他程序

1、列表说明所有对公司和/或下属企业造成影响的（已结案但尚未执行的或开始起诉的或将来

三、房地产项目收购尽职调查

房地产企业收购在建项目后继续开发再销售的情况，越来越多的出现在大众视野中，收购方需结合工程实际，对收购项目进行法律尽职调查，尽量掌握该项目在法律方面存在的各项风险，以此作为判断该项目是否值得收购的重要依据，或者对收购后可能面对的风险做好预案。

一、何为在建工程

在建工程，一般是指已经批准立项，取得土地使用权证，并在土地上作了一定投资，完成了土地上的三通一平和勘探、设计等基础工作，经过报建批准，取得施工许可证，具备开工条件的建设工程项目。

在建工程转让，是指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，双方就转受让该建设项目确立权利、义务关系的民事行为。对于在建工程转让，我国法律法规尚未作出具体的规定，如《城市房地产管理法》及《城市房地产开发经营管理条例》均只对房地产开发项目的转让作了简要规定。目前只有少数城市专门针对在建工程转让作出了较为具体的规定。

二、在建工程的权属尽调

（1）在建工程是否已经支付了全部土地使用权出让金并取得了土地使用权证书

需注意的是，取得了土地使用权证书，乃至取得的商品房预售许可证，在事实上也不一定就支付了全部土地使用权出让金，因为有时地方政府对企业会采取一些变通做法，因此，在收购时一定要审查土地使用金的缴纳单据或由房管部门出具已经支付全部土地使用权出让金的证明。

（2）在建工程是否已按施工合同约定在各节点按时支付费用

在建工程抵押权与建筑工程承包人优先受偿权冲突可能会导致抵押权悬空，故应要求项目施工方就发包人已于合同约定各付款节点按时付款出具情况说明并提供相关凭证。

《民法典》第807条，从法律上明确了建筑工程承包人的优先受偿权；最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第35、36条，从司法解释层面，明确了建筑工程承包人支付的价款在实现顺位上优先于其他债权人的抵押权。借款人一般都将工程发包给施工企业而非自建，所以，在实现在建工程抵押权时，债权人抵押权应在承包人受偿工程款后才能实现。在实践中，为恶意逃废债务，借款人会与施工企业恶意串通虚构发包人未按照约定支付价款的事实，使债权人抵押权后于恶意虚构的工程价款受偿，导致抵押权虽在法律上有效，但实际上处于部分悬空或全部悬空的状态，无法受偿。

《民法典》第807条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第35、36条明确规定：与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。，第36条明确规定：承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。

（3）在建工程是否已经取得全部合法手续

不仅是土地出让金的缴纳，在建工程的其他方面的合法手续是否也具备亦是审查的重点。具体核查内容包括：对在建工程的立项、报批、备案文件要逐一到相关行政机关进行调查核实，查验土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等相关证件。因为项目转让后这些手续均要进行依法变更，因此，在建工程取得合法手续也是在建工程可以转让的前提条件。

（4）在建工程是否存在抵押情况以及抵押合同是否对抵押期间转让具有限制条件

虽然现行法律规定，在抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但是若抵押人与抵押权人在抵押合同中明确约定在抵押期间不得进行抵押物转让或者必须经抵押权人同意方可进行转让的，若在转让抵押物前未取的抵押权人同意转让抵押物的相关手续的，则转让合同很可能被抵押权人申请撤销。

因此，必须严格核查在建工程是否存在抵押权的情形及抵押合同是否对抵押物的转让有所限制。若抵押合同对抵押物的转让确有限制的，受让人及抵押人在转让或受让在建工程前就必须及时取的抵押权人同意转让

该内容由程济春律师和律说律答共创回答