商铺转手回报率怎么计算，商铺转手回报率怎么计算？

更新时间:2025-04-17 17:00 发布:2024-10-10 17:51 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：商铺转手回报率怎么计算？，本文介绍了四种商铺转手投资分析方法，包括商铺转手回报率、租金回报率、内部收益率法和商铺转手程序。这些方法各有优缺点，不能作为投资分析的全面依据。在商铺转手过程中，还需要考虑其他因素，如租赁协议、转让价格、店铺租金、

一、商铺回报率的计算公式是什么？

商铺投资回报率的计算公式：投资回报率=(租金元/平方米乘面积乘12)/购入价格乘100%。商铺投资回报率还可以分为贷款和不贷款两种计算方式。按揭贷款：净现值投资回报率=(税后月租-月揭还款)乘12/(首付总还款-含税转手价)。

如果细分，商铺投资回报率还可以分为贷款和不贷款两种计算方式。

现金全款：净现值投资回报率=年租金/(商铺总价投入资本-含税转手价)；

按揭贷款：净现值投资回报率=(税后月租-月揭还款)乘12/(首付总还款-含税转手价)。

还有以下几种商铺投资回报率的计算公式：

租金回报率法：(税后月租金-按揭月供款)乘12/(首期房款期房时间内的按揭款)；

回报率分析法：(税后月租金-每月物业管理费)乘12/购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资；

内部收益率法：房产投资公式为：累计总收益/累计总投入=月租金乘投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款保险费契税大修基金家具等其他投入累计按揭款累计物业管理费)=内部收益率；

简易评估法，基本公式为：如果该物业的年收益乘15年=房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

拓展资料：

根据《民法典》根据《民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”

我们经常看到开发商所说的投资回报率8%，其实多是名义数字，因为在现实中我们还需要剔除物业费，管理费，空置费等额外费用，因此是很难达到这个收益水平的。一般情况下，回报率5%以上新铺(产权年限在8年以下，公摊面积不超过15%，周边商业口岸成型或准备明确有在建新项目(或有市政交通规划的)，都属于优质商铺。因为大部分商铺(泛指新铺及二手商铺)投资回报率都在2%-5%。

二、商铺转手回报率怎么计算？

本文介绍了四种商铺转手投资分析方法，包括商铺转手回报率、租金回报率、内部收益率法和商铺转手程序。这些方法各有优缺点，不能作为投资分析的全面依据。在商铺转手过程中，还需要考虑其他因素，如租赁协议、转让价格、店铺租金、经营设备、装修等。

法律分析

商铺转手回报率的计算方法是：（月租金减去物业管理费）乘以12，再除以房屋购买总价。这个方法得出的比值越大，就越表明这个投资是值得的。

考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

二、租金回报率法

计算公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。

这种算法充分考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法范围广，可估算资金回收期长短。未考虑前期其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题，且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

三、内部收益率法

计算公式：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。

四、商铺转手程序

1、确定转让人的身份，看他是否有与房东的租赁协议，如果店铺经营者就是房屋的所有者，首先要查看店铺的产权证明、营业执照、卫生许可证等其他相关证件是否齐全，并初步咨询转让价格及房屋的租金情况。如果店铺经营者也是承租人，则必须查看其与房屋产权人所鉴定的原始合同，并检查其是否有转让（转租）权；鉴定合同时要三方同时在场并鉴字证明。（即产权人、经营者、接手者）因为一般情况下转让之前，转让人都会要求在签定协议之前要交付一定数额的定金，如果这里不注意很容易被骗。

2、若有意接手，双方可洽谈房屋租金及店铺经营设备、装修等转让项目的具体价格。若谈定则可预付一定数量的定金，以保证优先接手店铺的权利，定金收取方出具定金收条，收条要写清时间、金额、定金的用途等具体内容。这里要注意是整体转让还是空店转让，如果是整体转让请千万点清设备和物品明细，免得少数量或缺质量。

3、双方鉴定《店铺转让协议》及《房屋租赁合同》，从而约定双方具体的权利与义务。

4、合同签署完毕，按合同约定方式结付转让费用。

5、转让方有义务协助接手方进行过户变更手续，因此，接手方要及时凭鉴定合同及其他所需证件到工商部门办理好更名登记手续，以确定经营的合法性。

6、务必考察店铺转让的原因及之前的债权、债务情况，并在合同中明确注明，以免跌入转让合同的陷井。

8、务必事先调查清楚您所看中的店铺地段在短期内是否有市政方面的拆迁规划，从而避免上当受骗。

9、为了避免造成房东干涉转让的事情发生，请务必在合同签定时与房东约定好：有转让的权利，有优先续租权，房东不得以任何方式涉店铺转让。

拓展延伸

商铺转手回报率是一个重要的指标，用于衡量投资者在商铺转手时的收益。在计算商铺转手回报率时，需要考虑多个因素，包括购买价格、出售价格、运营成本、租赁收益和税费等。

根据相关法律规定，投资者需要按照合同约定支付土地使用权出让金、拆迁补偿款及税费等费用。此外，投资者还需要承担商铺的运营成本，包括电费、水费、物业管理费等。

因此，在计算商铺转手回报率时，需要将购买价格、出售价格、运营成本和税费等因素考虑在内，以得出投资者在商铺转手时的实际收益。同时，投资者还需要关注商铺的市场状况，以确保商铺的价值得到充分体现。

总之，商铺转手回报率的计算方法较为复杂，需要考虑多个因素。投资者在计算商铺转手回报率时，应当根据实际情况进行合理的分析和判断，以确保自身的利益得到充分保障。