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世联城市拆迁补偿标准，影响二手房评估的因素有哪些

更新时间:2025-04-02 09:57 发布:2024-09-18 19:43 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：世联城市拆迁补偿标准,影响二手房评估的因素有哪些,目前房地产评估机构对于二手房的评估一般采用市场比较法、收益法、成本法等方法。但哪些因素才会真正影响二手房评估呢?一般而言，在二手房价格的评估中最为关键的影响因素有：1、首要因素：位置、地段。

一、世联城市拆迁补偿标准,影响二手房评估的因素有哪些

目前房地产评估机构对于二手房的评估一般采用市场比较法、收益法、成本法等方法。但哪些因素才会真正影响二手房评估呢?一般而言，在二手房价格的评估中最为关键的影响因素有：

1、首要因素：位置、地段。二手房与新房价格一样，南边比北边贵，城里的比城外贵。南边的二手房与北边的二手房一平米价格可相差数百元，同样，市中心区域的二手房与郊区的二手房价格相比之下也能产生很大的落差。

2、第二因素：房屋使用年限与小区管理及配套设施。修建年代越近的房屋，配套设施越齐全的小区，管理越到位，价格也越高。由以上因素造成的房屋价差每平方米价格相差范围也可达数百元。

3、第三因素：房屋户型朝向。很多人买房讲究坐北朝南。因此同一栋楼里同等户型不同朝向的二手房由于受此观念的影响，价格会产生200元左右/平方米的落差影响二手房评估的因素有哪些。同样，在房屋结构上，户型安排合理的房屋与同等条件户型过于紧凑的房屋价格也能相差到每平方米100元—200元左右。

4、第四因素：房屋内部装修程度及其他。房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响虽然不太明显，但是对于房屋的出售速度有着一定影响。如装修好、交通便捷的房屋出售速度就比同样条件但装修较次、交通不便的房屋快。

5、第五因素：市场方面因素，这是最重要的一个环节。市场不同的需求同样决定房屋的价格，根据房屋实际使用用途，同样的房屋其价格并不一样，有时差异很大。

通过对这些因素的综合考量，能让消费者在选择购房时更加理性。当然了，这些因素只是作参考之用，并非笃定的标准。在涉及到具体的法律程序和手续时，最好还是要请专业的律师来帮助，因为在房地产行业，因为涉及不动产，很多手续需要严格履行，请专业的人士会省不少心，千万不可因小失大。毕竟，买房子对于大部分人来说，是一辈子的事情。

二、二手房价格评估的影响因素有哪些

1、地理位置

房子的价格因其位置而异。交通便利，靠近市中心位置自然价格高；

2、市场行情

房屋评估价受市场影响比较大，一般情况下，如果某地区房价持续上涨，银行会根据市场情况，调整每平米房价的上限，达到与市场价格相协调的目的。

3、前景规划

城市未来的发展影响着房价的走向，也影响着银行对房屋价值的评估；

4、消费者心理学

购买者的偏好和交易心态对二手房的估价也有一定的影响。如果购买者普遍偏爱某一地区的房屋，或者有更多的人渴望购买某一地区的房屋，那么这些房屋的估价在供求关系的影响下也会有一定的上涨。

一、二手房评估要多久

1、在线房产评估需要多长时间：3秒

以世联评估的线上平台小资家为例，二手房评估价格查询只需要3秒。如果需要简单的评估报告—询价单，也可以在线购买然后快递过来，大概3－5天内会送达。不过这种简单的询价单的作用主要在于理清对房价的争议。

2、公积金贷款的房产评估需要多长时间：5－7天

贷款买房也分公积金贷款和商业贷款，两种贷款涉及的机构又不尽相同，所以房产评估的时间也不大一样。如果是公积金贷款评估，系统受理报单以后，在房产证、买卖双方身份证复印件、买卖双方签字确认的网签合同和网签信息表收到后大概15个工作日，即可预约实地查勘，在查勘后5－7个工作日内做出评估报告，并返回评估报告单。

3、商业贷款的房产评估需要多长时间：3天

系统报单受理当日，申请人通过系统选择评估公司并报评估，评估公司受理后一个工作日内会安排看房实勘，看房实勘后3个工作日出具评估报告。

4、自己找的房产评估需要多长时间：3－7天

有时候可能并不是贷款需要评估，需要实地看房查勘后的3－7个工作日。也就是说，只要你能尽快选择好评估机构、签完合同，评估公司就会派评估人员上门查勘，3－7个工作日内就能把评估报告做完交给你。

二、二手房评估费用的收费标准

1、免费评估：目前除了具有专业资质的房产评估公司以外还有一种新型的网络二手房评估也已趋于成熟。国内几家大型的房产类网站、或者拥有房产频道的综合性网站均开始为消费者提供免费二手房估价这一服务。但值得引起注意的是，现在这些网络提供的评估的结果不具备法律效应，也就是说，银行不会依据这种估价给予购房者办理抵押贷款。

2、付费评估：房产评估是二手房交易过程中一个重要的环节。现在，买房贷款、卖房过户、找中介、进银行，他们都会告诉你房子需要评估。比如购房者需要办理抵押贷款，银行要根据评估机构的评估报告，才能向购房者发放贷款。办理按揭贷款的评估，需要具有专业资质的评估机构进行。

三、二手房评估价影响贷款吗

二手房评估价结合待评估房屋的实际情况，包括面积、楼层、朝向、装修状况、其它特征因素等等，计算出该房屋相对科学合理的市场参考价，同时也会影响着银行的贷款额度。那么，二手房屋评估价越高越好吗？二手房评估会从哪些方面进行？

对于购房者而言，贷款额度如何计算是一个很大问题。它牵扯很多方面，比如你的首付多少，月供还多少。特别是对于购房二手房的客户来说，如果说一套房子价值100万，明明银行贷款可以贷到7成，实际到手的贷款金额却没有70万，这中间就涉及到一个房屋评估价的问题。

一、什么是房屋评估？

在二手房交易过程中，购房人向银行提出贷款申请之后，银行会委派评估机构来对房子进行评估，银行根据评估机构出具的评估报告后才会和借款人进一步磋商借款事宜。

一般来说，评估机构会根据房子的位置、年代等实际情况得出一个数值，也就是评估价。购买房子的价格和评估价之间存在一定的差异，房屋评估价一般情况下会小于房屋的实际成交价。

比如实际操作中评估值为房子实际成交价格的80％－90％。百分比受到建筑年代、装修、位置等各方面因素的影响。综合评估机构给出的房屋估值，以及对于风险、房屋折旧、借款人收入等情况的考虑，最终银行会同意申请人的申请，并发放贷款。

二、房屋评估价越高越好吗？

评估价越高，就意味着贷款的额度就越高，与此同时，首付将会更低。但是从购房成本来算的话评估价做的越低，所要缴纳的税费就越少，所以说这个要根据自己的手头资金以及首付情况来决定。

三、二手房评估都从哪些方面进行？

房屋因素有：房龄以及新旧程度、户型、楼层、朝向。

环境因素有：物业管理、是否是独立小区、周边配套情况。

其实房屋折旧是房屋价格补偿的形式，即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。

房屋在长期的使用过程中，虽然原有的实物形态不变，但是由于自然损耗和人为的损耗，它的价值也会逐渐少见。这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价、残值、清理费用和折旧年限。

以上就是“购房解读：二手房屋评估价越高越好吗？”的全部内容了。其实二手房的评估价有高有低，不过不管怎么样，二手房的首付都会比新房要高上许多，所以一旦想好购买二手房，就要准备好一笔资金用来做首付了。

四、二手房的评估叫对二手房的影响

二手房的首付比例还会受到银行的评估价的影响，我们通常说的二手房可贷款七成，并不是说一百万的房子，我们就能贷到七十万，而是指上述银行的评估值的七成。

也就是说：一百万的房子银行的评估价为八十万，那么贷款人最多可以申请五十六万的贷款，换句话说就是需要准备四十四万的首付。

一、中山二手房贷款政策

二手房贷款从常规解释的角度讲是购房人以符合条件的楼宇作抵押，抵押之后向银行申请贷款，作用主要是为了支付购房款，购房人需要分期向银行还本付息。二手房贷款一般首付为房款的三成，最高贷款额度为七成。二手房贷款的好处在于可以很好的做好资金周转，让钱的流动性增大。

二、二手房首付比例是多少

二手房的首付款是指除了银行贷款的部分之外需要一次性支付给卖家的费用，其首付款的计算方式为：

净首付款＝实际成交价－客户贷款额（净首付款：不包括国家税费和中介服务佣金的首付款）

我们平时经常说的二手房可贷款7成，并不是说100万的房子，我们就能贷到70万，而是指“评估值”的七成。即：

100万的房子，银行评估价为80万，那么买家可贷到：

80×70％＝56万。

也就是说购房人能够获得的贷款额相当于总成交价的56％。

那么，二手房的净首付就是：100万－56万＝44万，大大区别于新房首付的20万。

三、南昌二手房贷款怎么计算

1、所谓的二手房贷款，简单来说就是指银行向借款人发放的用于买二手房的贷款。

2、二手房按揭贷款购房分为商业贷款和公积金贷款，贷款的计算标准分别如下：

（1）买方使用商业贷款购房：买方选择商业贷款来购买首套住房，较低首付的比例为房屋评估价的30％，较高贷款比例为70％；买方选择商业贷款来购买二套以上住房，较低首付的比例为房屋评估价的50％，较高贷款比例为50％；买方选择商业贷款购买商业用房，首付的比例为房屋评估价的50％．

（2）买方公积金贷款购房：买方选择公积金来贷款购买首套住房，较低首付的比例为房屋评估价的20％，较高贷款比例为80％；买方选择公积金来贷款购买二套住房，较低首付的比例为房屋评估价的40％，较高贷款比例为60％；买方购买了三套及以上住宅以及购买商业用房无法用公积金贷款。

五、影响二手房评估的因素有哪些?

一、买房流程有哪些？

1、明确目标

首先要明确自己买房的目的，如果买房用来自助就应该考虑房屋周边的配套问题，如果想投资那么就要看此房屋将来是否有升值潜力，一般教育地产和地段好的房子升值潜力会大一点。

2、买新房还是二手房

如果是婚房大部分年轻人会比较喜欢新房，新房一般户型设计好，小区人员年龄和素质匹配，升值潜力大，但是一般位置偏，好地段新房太贵，价钱合适的又会比较偏。二手房一般地段好，成熟的配套，但是产权年限会少，人员素质差别较大，如果将来想买改善型住房，出租也容易，但是又存在折旧问题。所以选新房还是二手房要根据自身需要。

3、买房前要准备资金再去看房

买房不管你喜欢什么样的最终体现的是你能否支付的起，所以购房款的多少是衡量你最终买什么房子的决定因素，买房前要算清首付款和能承受的月供金额。要根据自身经济能力选择适合当期生活的房子。

4、选择楼盘

一般情况下购房者如果选择期房都会选择大品牌开发商，也会选择分期开发的项目，有的大的项目在整体规划上就会有很好的配套设施，这种的大盘一般位置会稍微偏一点。大部分有实力的开发商都是向当地公积金管理中心报备过能够正常办理公积金贷款的，能够办理公积金贷款的楼盘在资质上是经过审查的，不会出现五证不全的情况。但是有的楼盘是因公积金贷款太麻烦不选择公积金贷款，而有的可能是资质不全根本不能申请公积金贷款。

5、产权年限问题

70年产权的房子为住宅产权，此类房子按照规定是正常可以办理公积金贷款的。其余有的是50年和40年产权的房子是不能办理公积金贷款的，落户也容易出问题。

6、房屋面积

房屋的面积是根据购房款来决定的，不能单纯为了大面积放弃配套因素。

温馨提示：在划定房屋面积时，税费也是一项重要的参考标准。按国家规定，首次购房面积90平米内，需缴纳总房款的1%；首次购房面积90-144平米，需缴纳总房款的1.5%；非首次购房或首次购房144平方以上，按总房款3%缴纳。

7、选对楼层

有一种说法是9-11层是杨灰层，那么选择楼层时尽量避开这些楼层。还要注意小区噪音问题，并不是说楼层越高噪音就越小，这要看周边是否有噪音源。

8、抉择户型

格局方正、南北通透、明厨明卫、动静分明的户型，是通常意义上的好户型。户型不规则、采光通风差、动静功能区混杂的户型，则是通常意义上的差户型。

9、签订合同

购房者在签订购房合同前，往往会签订一个购房协议，这时就要交定金，退定金是需要一定客观条件的，如果为了避免主观上退房而不能取回定金，那么就把定金写成订金。因为退订金是不需要条件的。签订购房合同时要把开发商口头承诺的写进合同中，相关的物业服务、退房事宜也要在补充协议里约定。

10、收房验房