集体经营性建设用地再流转的方式有哪些，集体土地经营性建设用地入市流转

更新时间:2025-04-03 06:22 发布:2024-10-10 11:42 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：集体经营性建设用地再流转的方式有哪些,集体建设用地使用权流转制度的建立是一项系统工程涉及集体土地所有权实现形式等一系列制度的改革需要一项一项抓落实一点一滴去完善。下面圣运律所小编带来集体经营性建设用地再流转的方式有哪些一、集体经营性建设用地

集体建设用地使用权流转制度的建立是一项系统工程涉及集体土地所有权实现形式等一系列制度的改革需要一项一项抓落实一点一滴去完善。下面圣运律所小编带来集体经营性建设用地再流转的方式有哪些

一、集体经营性建设用地再流转的方式有哪些

通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以依法转让、互换、出资、赠与或者抵押也就是说集体经营性建设用地使用权再流转的方式包括转让、互换、出资、赠与和抵押。

1转让

所谓建设用地使用权转让从现有的法律、行政法规的规定来看有广义和狭义之分。《城市房地产管理法》第三十七条规定房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。这里的转让包括买卖、赠与或者其他合法的权利转移方式。而《民法典》第三百五十三条规定建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押但是法律另有规定的除外。这里的转让仅指受让人支付转让价款取得建设用地使用权的情形与有体物所有权出售的含义基本相同。所以《城市房地产管理法》中规定的转让是广义的概念而《民法典》中的转让则是狭义的概念。本条的规定与《民法典》第三百五十三条的规定完全一致是狭义的转让概念。

2互换

所谓互换是指权利人以自己的建设用地使用权与他人权利进行交换本质上是两个建设用地使用权的互相转让。承包地互换在农村比较普遍我国农村土地承包制实行初期不少地方对土地承包采取的是“肥搭瘦”捆绑抽签的方法承包到户的。到户以后不少农户为方便生产等目的相互之间自行达成了互换承包地的协议这种现象在山区农村较为普遍。以互换承包地时间长短划分有永久性互换即互换以后双方农户不打算再换回来换了就永久换了。这类情况多为农民对土地承包法规定承包期限不明确、不了解而形成。不少人互换除了是为方便生产外多为建房、埋坟等。也有承包期互换即互换的时间只要发包方不收回承包地就一直互换下去发包方收回就终止互换。这类情况的互换多为能遵守承包法规及政策能严格遵守承包制度。也有短期互换.即农户之间出于对某种农作物种植的需要如灌溉方便对气温、土质的需求选择性地短期按年份或农作物成熟收割季节互换。还有期限不明确的互换即农民在互换时对互换时间没有说明约定没有做问题考虑这类情况多为对互换期限无所谓存在长期换也行短期换也行的心理认为只是换着耕种不行又可以换回约定时间没有必要。以互换目的划分有为了便于耕种、劳作方便的。由于承包制实行初期很多地方对方便农业生产的通水、通路、耕种考虑得不尽完美在承包以后农户为耕作方便自行调整互换承包地范围这对完善农村土地承包制促进农业生产起到了积极的作用。也有为了特殊使用的互换。这类情况多为因一方埋坟、建房、修路、修渠、建塘、建窑或其他需要而与另一方的互换以互换人员所在范围划分有本集体经济组织内成员间的互换。主要是农户所在本村民小组成员间互换这种情况较为普遍。也有与本集体经济组织以外其他集体经济组织成员的互换。这类情况是因存在这一村组与另一村组“田搭界、地相连、人相识”的客观实际农户之间为便于生产或其他用途而进行的互换。以互换合同存在形式及批准备案情形划分有书面形式互换的也有口头商定互换的现象但书面协议的很少。互换有登记的也有不登记的但农村多为不登记。农民普遍认为承包给自己的地双方同意互换就可以了不需要什么登记。因而农民普遍对互换以后还要登记的提法不理解这在农村几乎是一句空话。有互换以后备案的也有不备案的但不备案属多数现象。尽管存在很多不备案的情形但由于农民日常生活、生产在同一村组小区内往往村组对农户互换情况都清楚。有的是互换农户在互换当初给村组长说过有的是村组长在事后听说等。

3出资

所谓出资是指权利人将集体经营性建设用地使用权投入公司或者合伙企业等作为对价取得股权或合伙股份对此《中华人民共和国公司法》以下简称《公司法》、《中华人民共和国合伙企业法》以下简称《合伙企业法》等均明确投资人可以用土地使用权等作价出资。由于2019年修正前的《土地管理法》除破产、兼并外不允许集体经营性建设用地直接进入市场流转所以《公司法》《合伙企业法》中规定的以土地使用权作价出资主要是指国有建设用地使用权作价出资。随着新修正的《土地管理法》确立的集体经营性建设用地使用权流转制度的建立集体经营性建设用地也可以作为出资取得股权或者合伙股份。

4赠与

所谓赠与是指权利人将集体经营性建设用地使用权无偿转移给受让人受让人表示接受的行为。赠与应当签订赠与合同并符合《民法典》合同编关于赠与合同的规定。赠与合同具有以下法律特征是赠与合同是双方民事法律行为。法律行为可以是单方法律行为、双方法律行为和多方法律行为赠与合同是双方法律行为的一种即从赠与人方面说需作出自愿将其财产无偿给予受赠人的意思表示从受赠人方面说需表示愿意接受其财产。也就是说双方当事人的意思表示达成一致的赠与合同这种双方民事法律行为才成立。二是赠与合同是单务合同赠与合同的单务性表现在仅赠与人负有义务即承担无偿将其赠与的财产给予受赠人的义务而受赠人接受赠与财产属于受赠人的权有相应的对待给付的义务。三是赠与合同的达成必须基于双方的意思表示一致。虽然赠与是纯获利的是对受赠人有利的行为但是赠与合同的达成必须要有受赠人接受赠与的意思表示赠与人不能强迫受赠人接受赠与受赠人有权拒绝接受赠与。四是集体经营性建设用地使用权赠与属于不动产赠与应当依照不动产登记法律法规的规定办理不动产登记手续。

5抵押

所谓抵押是指抵押人以不转移占有的方式将建设用地使用权作为债权的担保。当债务人不履行债务时债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。由于抵押权要通过折价拍卖或者变卖等方式来实现所以作为抵押的财产应当具备以下条件-是抵押人必须对抵押物享有处分权。抵押人以不属于自己的财产设定抵押的构成无权处分。处分权受限制的财产如依法被查封、扣押、监管的财产处分权不明的财产如所有权、使用权不明或者有争议的财产不能设定抵押。二是具有可流通性。法律禁止流通的财产不能设定抵押权。三是具有独立性。不具有独立性的权利不能成为抵押权的标的如地役权不得单独抵押必须要与土地经营权、建设用地使用权等一并抵押。四是具有开放性。在抵押客体问题上《民法典》秉承“法无禁止皆可为”的原则只要法律、行政法规不禁止抵押的财产都可以作为抵押财产。随着经济社会的不断发展各种新型权利不断产生将会有越来越多的财产能够作为抵押权的客体。

需要说明的是集体经营性建设用地使用权属于不动产其转让、互换、出资、赠与、抵押必须依法办理不动产登记才能发生转移的法律后果。