镇江市集体土地房屋拆迁管理暂行办法最新，土地出让金扣除标准

更新时间:2025-04-01 01:40 发布:2024-10-13 20:23 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：镇江市集体土地房屋拆迁管理暂行办法最新,土地出让金抵扣增值税最新规定是多少,土地出让金一般不可以抵扣增值税。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额，土地出让金并非转让

一、镇江市集体土地房屋拆迁管理暂行办法最新,土地出让金抵扣增值税最新规定是多少

土地出让金一般不可以抵扣增值税。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额，土地出让金并非转让房地产所取得的收入，而是向政府部门支付的一种取得土地使用权的费用，因此不属于增值税的抵扣范围。

接下来，我将从以下几个方面对这一问题进行更详细的解释和分析：

土地出让金的性质：土地出让金是土地使用者向国家支付的一种资源费用，其本质是政府收取的土地租金，而不是房地产交易过程中产生的增值额。因此，土地出让金不属于增值税的应税项目，也就不能用于抵扣增值税。

增值税的抵扣原理：增值税是对商品或劳务在流转过程中产生的增值额征收的一种税。在增值税的抵扣机制中，只有纳税人购进货物、劳务、服务、无形资产或者不动产等所支付的增值税额，才能作为进项税额从销项税额中抵扣。而土地出让金并不属于这些可抵扣的进项税额范围。

相关政策规定：虽然我国的税收政策在不断调整和完善，但截至目前，尚未出台允许土地出让金抵扣增值税的相关政策。因此，在实际操作中，企业不能将土地出让金作为增值税的抵扣项目。

综上所述，根据现行法律法规和政策规定，土地出让金一般不可以抵扣增值税。企业在进行税务处理时，应严格按照税法规定执行，避免产生不必要的税务风险。

二、土地出让金扣除标准

法律主观：土地出让金收取标准：一、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。二、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。三、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。

法律客观：《划拨土地使用权管理暂行办法》第二十六条土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。

三、土地出让金增值税抵扣土地增值税扣除

法律主观：土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物等产权的单位和个人征收的一种税。包括两层含义：一是只对转让国有土地使用权征税，转让集体土地使用权不征税; 二是只对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，即有偿转让房地产征税，对以继承、赠与方式无偿转让的房地产不征税。《刑法》第三条　【罪刑法定】法律明文规定为犯罪行为的，依照法律定罪处刑；法律没有明文规定为犯罪行为的，不得定罪处刑。

法律客观：《企业所得税法》第三条居民企业应当就其来源于中国境内、境外的所得缴纳企业所得税。非居民企业在中国境内设立机构、场所的，应当就其所设机构、场所取得的来源于中国境内的所得，以及发生在中国境外但与其所设机构、场所有实际联系的所得，缴纳企业所得税。非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。

四、土地出让金如何抵扣增值税

一、何为土地出让金？土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

二、土地出让金如何抵扣增值税？由于政府出让土地没有征收增值税，所以企业支付的土地出让金也随之无法取得增值税的专用发票作进项税额抵扣。为了解决这一特殊问题，给予房地产开发企业减税，在36号文中关于土地出让金的成本扣除，采用了常规抵扣法以外的另一手段——差额计税法。显然，差额计税并非是通过发票认证、抵扣的方式来实现成本的扣除，而是在销项中，即房地产开发企业的销售收入中扣除土地出让金来实现土地成本的扣除，当然，房地产开发企业支付给建筑施工企业的工程款等依然采用抵扣法。具体操作而言，即房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额，也就是在销项采用差额计税的方法来扣除土地出让金。

三、土地出让金计算方法有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40％的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40％计算。发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40％计算。通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40％计算土地出让金。划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60％，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40％的标准计算土地出让金。

五、关于土地价款的抵扣问题

法律分析：首先，要明确的是只有“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外）”时，土地价款才能在销售额前扣除。如果房地产企业转让土地，适用一般计税的情况，是否可以减去土地价款呢？能减去土地价款的情形只针对“自行开发的房地产项目”。而根据国家税务总局公告2016年第18号第二条规定：“自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。”，因此，单纯转让土地，适用于一般计税情况的，不能减去土地价款。

法律依据：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第二条不征收增值税项目。根据国家指令无偿提供的铁路运输服务、航空运输服务，属于《试点实施办法》第十四条规定的用于公益事业的服务。存款利息。被保险人获得的保险赔付。房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。