农村宅基地不能买卖，“永久租赁”行吗，农村宅基地可以买卖吗?为什么

更新时间:2025-04-28 19:35 发布:2024-10-14 12:31 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：农村宅基地不能买卖，“永久租赁”行吗,众所周知农村宅基地是不能买卖的。于是有的人动起了歪脑筋改买卖为“永久租赁”。下面圣运律所小编将带来农村宅基地“永久租赁”行吗基本案情刘某晓与父亲刘某法、母亲韦某娥、祖父已去世、祖母等5人属于广西百色田东

众所周知农村宅基地是不能买卖的。于是有的人动起了歪脑筋改买卖为“永久租赁”。下面圣运律所小编将带来农村宅基地“永久租赁”行吗

基本案情

刘某晓与父亲刘某法、母亲韦某娥、祖父已去世、祖母等5人属于广西百色田东县某村同一家庭户户主为刘某法。1991年10月该户共分配得宅基地面积约402.11平方米1992年12月刘某法办理获得集体土地建设用地使用证。

2009年6月14日为偿还家庭债务刘某法、韦某娥与陆川县某村的吴某菊签订了一份《宅基地租赁协议书》约定刘某法、韦某娥自愿把属于自己所有的集体土地宅基地以10万元永久性出租给吴某菊。

签订协议后吴某菊支付了“租金”10万元并于2010年8月建设完成一幢两开间二层楼房及围墙随后一直使用至今。

刘某晓认为宅基地为家庭所有成员共有父母在与吴某菊签订协议时未征得其与祖母的同意且吴某菊非本集体经济组织成员私自买卖集体土地的行为违反了法律规定损害了自己的合法权益。于是刘某晓将三人起诉至法院要求确认合同无效被告吴某菊拆除在宅基地上建造的建筑物并退还宅基地。

法院判决

案件的焦点刘某法、韦某娥与吴某菊签订的《宅基地租赁协议书》是否有效

广西壮族自治区田东县人民法院经审理认为被告刘某法、韦某娥与吴某菊签订的《宅基地租赁协议书》从约定的权利与义务内容以及交易所指标的物分析其民事法律关系本质上是双方关于刘某法名下的宅基地使用权的买卖合同并非双方所称租赁合同关系吴某菊所支付的“租金”10万元实为宅基地使用权的转让价款。根据土地管理法规定第二条第三款、第九条、第六十二条第一款等相关规定本案所指的宅基地禁止买卖非经法定程序宅基地的使用权不得转让。且宅基地所有权属于农民集体宅基地的使用权为该集体经济组织成员所专享具有身份关联属性用以保障农民的生活、耕作、居住权益的实现非集体经济组织的成员无权取得该集体经济组织的宅基地使用权。吴某菊并非刘某法、韦某娥所在集体经济组织成员据此认定该协议无效。

针对原告要求被告吴某菊拆除在宅基地上建造的建筑物、返还土地的诉请法院认为根据公平原则应由签订《宅基地租赁协议书》双方另行妥善处理好损失赔偿问题后方才适合进行建筑物和土地返还问题的处理故对刘某晓的该项诉请不予支持。

法官说法

签订农村房屋买卖合同或宅基地买卖合同均无效

现实生活中与农民签订宅基地房屋买卖合同或者非同一集体经济组织成员签订宅基地房屋买卖合同该行为违反了我国土地管理法的规定扰乱了国家正常的土地管理秩序因此所签订的农村宅基地买卖合同属于无效合同。同样由于宅基地是集体经济组织为了保障居者有其屋而无偿准予符合条件的村民使用的土地村民对其宅基地只有使用权土地的所有权依旧归属于集体所有所以宅基地不能随意卖出买卖宅基地的合同也因违反土地管理法、《农村宅基地管理办法》的相关规定而属于无效合同。

用“租赁合同”之名行买卖宅基地行为之实不受法律保护。

刘某法、韦某娥与吴兰菊签订的《宅基地租赁协议书》明确约定刘某法将房屋永久租赁给吴某菊全部租金付清后不管过多少年该房产的利益均与刘某法无关。从约定内容可以看出当事人之间的达成的真实合意是永久性转移农村宅基地使用权而并非在租赁期限内单纯使用宅基地。且上述永久租赁合同约定明显违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于租赁合同的规定属于买卖行为应按照农村房屋买卖规则认定所谓的租赁合同是否有效。故法院认为本案名为土地租赁合同纠纷实为宅基地使用权纠纷。案涉宅基地买卖的行为未征得当地村委会的同意也未到相关部门办理土地变更登记等手续因此合同无效。