租的房子没有产权证，租赁合同还有法律效力吗，房屋租赁合同没有房产证无效

在我们的认知里似乎所有的房子都是有房产证的但是在实际房屋租赁市场中仍然有不少房子属于“无证房屋”。那么租的房子没有产权证租赁合同还有法律效力吗

一、租的房子没有产权证租赁合同还有法律效力吗

出租没有产权证的房屋可能存在两种情形

一是因为出租人不是该房屋的所有权人而未持有房产证

二是因为该出租屋未取得产权证。

因此、对于出租未取得产权证的房屋租赁合同效力问题应当视未取得产权证的原因而区别对待。

1、不应以出租房屋未取得产权证而直接认定房屋租赁合同无效

虽然《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定了房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证但有权对房屋进行占有、使用、收益的不仅只有所有权人还包括合法占有人。出租人是否对合同标的物享有所有权不影响租赁合同的效力。故不能因出租人不是房屋的所有权人、未持有房产证而认定租赁合同无效。

其次最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》中曾做过明确答复“根据《合同法》、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>司法解释一》的规定认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效缺少法律依据”故不能因出租房屋未取得房产证而行认定租赁合同无效。

2、房屋租赁合同的租赁物应当是合法建筑

如果是因为未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证的规定建设而不能取得产权证的属于违法建筑法律不予保护。最高人民法院《城镇房屋租赁司法解释》明确规定了出租该类房屋租赁合同无效。换句话说房屋租赁合同的租赁物应当是合法建筑。

对于无效的租赁合同出租人不得基于租赁合同取得租金但公平起见出租人可向承租人主张房屋占用期间的占有使用费。

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文章编辑：孔成一
内容审核：侯承志律师

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