一铺旺三代，一铺养三代,三代养一铺什么意思

更新时间:2025-04-03 22:47 发布:2024-10-23 12:13 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：一铺旺三代,产权式商铺作为一种特定历史条件下的物业在各开发单位“一铺旺三代”概念的大力宣传下让众多投资者看好商铺投资的高回报优于“先售后租、售后包租”倾囊抢购。但是你得先搞清楚产权式商铺法律关系一、产权式商铺的概念所谓产权式商铺即所有权与经

产权式商铺作为一种特定历史条件下的物业在各开发单位“一铺旺三代”概念的大力宣传下让众多投资者看好商铺投资的高回报优于“先售后租、售后包租”倾囊抢购。但是你得先搞清楚产权式商铺法律关系

一、产权式商铺的概念

所谓产权式商铺即所有权与经营权分离的房地产证券化概念这是产权式商铺最核心、最基础的理念。产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家近年才开始出现在国内一些发达城市。主要表现为商铺业主出于投资目的将业权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营商铺业主获得定期定额的投资回报和物业增值。

房地产开发商通过将其开发的商场分割成不同面积单位出售获取开发利润同时保证小业主购买商铺后每年一定收益率的前提下要求小业主与发展商签订与商家租期一致的承包经营合同为开发商与大型商家签订整体租赁合同奠定基础。

开发商通常会有两种方案提供给投资者以供选择一是由开发商指定的商场经营管理公司提供一定年限固定回报率另一种方案是投资者自行经营但必须服从公司的统一经营管理尤其是在业态上必须服从规划要求。

二、产权式商铺的法律关系

1、买卖合同法律关系

投资者就购买商铺与开发商签订《商铺买卖合同》后双方即成立买卖合同法律关系。在该法律关系中开发商的主要义务是如约交付商铺且承担瑕疵担保责任。而投资者向开发商支付商铺价款后取得商铺产权。与一般房屋买卖法律关系相比该法律关系有其特殊性

1一般房屋买卖追求的是房产价值而产权式商铺交易则追求投资、经营收益因此产权商铺的实际价值受市场波动和时间影响较大

2投资者购买商铺后须将商铺租赁给开发商或开发商指定的第三方因此在产权式商铺模式中投资者住获得商铺的有限所有权

3产权式商铺具有房产证券化的特征。

2、租赁合同法律关系

投资者购得商铺后不是用于自己经营而是将商铺租于开发商或第三方经营因此投资者和开发商或实际经营第三方之间就发生了租赁法律关系。业主的主要义务是交付商铺主要权利是收取约定的租金。由于产权式商铺经营模式的特殊性投资者购买带租约的商铺或委托出租存在一定的投资风险表现在

1我国商业用房的权利期限为40年或者更长而根据我国合同法的规定租赁期限最长时间不得超过20年目前产权式商铺租期普遍是10至20年租赁期满后如何处理商铺或继续保证投资回报率必将引发纠纷

2因开发商在销售带租约的产权式商铺前已经对经营模式、租赁期限、租金标准及合同解除的相关条款作出约定故投资者须接受开发商的游戏规则当发生争议时很难通过解除租赁合同来收回商铺。

3、委托经营法律关系

在产权商铺商业模式中投资者和地产商均不自己直接经营商铺而是委托第三方进行经营管理。双方签订《委托经营合同》如此在开发商或投资者与实际经营的第三方间建立委托经营法律关系。该法律关系的基本特征是委托方委托受托方在一定年限内对物业整体进行经营管理受托方在委托年限内占有使用物业并完成约定的经营指标收取经营费用。

在此种模式下投资者的收益源自经营收益开发商或管理公司并不直接承担经营风险。这种委托经营法律关系与一般的委托合同存在区别

1为确保实际经营方经营期的稳定性、长期性投资者签订的委托经营合同往往约定投资者不得单方提前解除合同。而我国《合同法》规定委托人或者受托者可以随时解除委托合同

2产权式商铺的小业主并不直接向开发商或管理公司支付委托经营费用。

而我国《合同法》则规定委托人应当预付处理委托事务的费用

3产权式商铺的业主不得干预商铺的经营、管理受托人甚至不必亲自处理受托事务。而《合同法》规定受托人应当按照委托人的指示处理委托事务需要变更委托人指示的应当经委托人同意

4典型意义上的委托合同最大的特征是风险由委托人承担。而产权式商铺的委托统一经营管理合同却往往约定无论受托人是否取得收益或收益多少均应向委托人支付约定的投资回报收益。