“产权式商铺”为什么容易产生纠纷，产权式商铺的法律法规

“产权式商铺”的内核是整体商业建筑物分割成若干独立部分分别销售业主购买享有商铺所有权但由开发公司或专门经营公司负责统一经营管理业主获取定期、定额回报。但是由于该销售模式在实际销售过程中的操作纷繁复杂杂乱无章导致出现许多纠纷那么“产权式商铺”为什么容易产生纠纷涉及到哪些合同

一、“产权式商铺”为什么容易产生纠纷

产权式商铺纠纷产生的一大原因是商铺售后返租机制的不成熟、不完善。商铺售后返租作为商铺所有权与经营权相分离的商业模式其特点有二一是主体众多涉及多重法律关系。例如房屋买卖合同关系、房屋租赁合同关系、委托经营关系、装饰装修关系等二是履行时间较长返租利润较高。

这也决定了商铺售后返租模式会随着时间的推移以及项目的进展而逐渐产生风险具体可从以下两个角度进行分析

1、对于开发商而言

商铺售后返租虽然初期能够帮助其解决资金问题但高额的租金回报本身会加剧项目运营成本从长期看会导致开发商“寅吃卯粮”并最终入不敷出。此外商铺返租的周期往往较长在如此长的期间内开发商要应对资金链条、政策规划变动、经营失败、商业业态变动等多重风险上述任何一个风险均可能使得商铺返租模式无法继续维持。

2、对于商铺购买者而言

购房人过于关注商铺的高回报率盲目信任开发商在商铺宣传中的返租回购等承诺忽视了对商铺的实地考察或者一旦租赁合同约定的固定收益低于市场繁荣时的增长收益部分商铺业主会在合同到期后不续签租赁合同独立运营商铺以期获得高额回报由此导致的开发商与商铺购买者的矛盾层出不穷。

二、“产权式商铺”涉及到哪些合同

在“产权式商铺”销售模式下开发商与业主将签订系列合同以保障此种模式的运作主要包括商铺买卖合同、装饰装修合同、委托经营管理合同或商铺租赁合同。

1、《商铺买卖合同》

由于此种销售模式受店铺经营状态、房价涨跌等各方面影响常见的诉讼请求也围绕这些影响产生主要为

①请求解除房屋买卖合同、退还房款及税费、赔偿损失、支付违约金

②要求商铺出卖人出具房屋面积实测报告索要面积差额款项并支付资金占用利息损失

③要求履行合同交房或办理产权证。

商铺买卖合同与商品房买卖合同略有差异《商品房销售管理办法》第十一条规定的房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房是否适用在实践中存在争议不能一概而论不能直接认定此种销售模式下的商铺买卖合同无效。

2、《装饰装修合同》

业主方购买商铺通常是清水房屋与开发商或者关联企业签订《装饰装修合同》由开发商统一装修但由于合同中的约定不清晰、装修款过高、无法按时装修完毕、无法正常返租收取租金等原因产生纠纷。

3、《委托经营管理合同》/《租赁合同》

业主与开发商在这种销售模式下通常在这两种合同中择其一签订但由于《委托经营管理合同》每月交纳管理费等约定通常法院将管理费认定为租金委托经营关系应认定为房屋租赁关系。由此产生经营不善欠付租金的争议。

 

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文章来源参考：【头条】“产权式商铺”为什么容易产生纠纷，产权式商铺的法律法规

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文章编辑：尹南
内容审核：路洋律师

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