土地被依法认定为闲置国有土地后，应当如何处置，闲置土地由谁认定

伴随着城市化进程的加快，国家对大力提高土地节约集约利用水平的要求越来越高。那么土地被依法认定为闲置国有土地后，应当如何处置？

一、政府原因造成动工开发延迟的闲置国有土地，应如何处置？

结合《闲置土地处置办法》第八条及《城市房地产管理法》第二十六条的规定，除不可抗力因素外，因为政府或政府部门的行为造成动工开发延迟的情形可以归纳为以下六种，分别是：

①政府未按约定或规定交付土地；

②规划修改或调整；

③国家政策原因；

④信访维稳工作需要；

⑤军事管制、文物保护等原因；

⑥政府或有关部门的其他行为。

对此，《办法》第十二条明确市县自然资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，选择下列六种方式处置：

①延长动工开发期限。签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过一年；

②调整土地用途、规划条件。按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续，并按照新用途或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。改变用途后的土地利用必须符合土地利用总体规划和城乡规划；

③由政府安排临时使用。待原项目具备开发建设条件，国有建设用地使用权人重新开发建设。从安排临时使用之日起，临时使用期限最长不得超过两年；

④协议有偿收回国有建设用地使用权；

⑤置换土地。对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划依法修改造成闲置的，可以为国有建设用地使用权人置换其它价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。涉及出让土地的，应当重新签订土地出让合同，并在合同中注明为置换土地；

⑥市、县自然资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。

除前款第四项规定外，动工开发时间按照新约定、规定的时间重新起算。符合本办法第二条第二款规定情形的闲置土地，依照本条规定的方式处置。”需要注意的是，市、县自然资源主管部门与国有建设用地使用权人协商一致后，应当拟订闲置土地处置方案，报本级人民政府批准后实施。闲置土地设有抵押权的，市、县自然资源主管部门在拟订闲置土地处置方案时，应当书面通知相关抵押权人。

二、企业原因造成土地闲置的，应当如何处置？

关于企业原因造成土地闲置的如何处置，法律行政法规或部门规章作了相应规定：《城市房地产管理法》规定，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。

《办法》规定，对于未动工开发满一年的，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费；对于未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权。

因此，对于企业原因造成土地闲置的，主要的处置方式有两种：

一是征收土地闲置费；

二是无偿收回国有建设用地使用权。

 

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文章编辑：傅雨
内容审核：杨建峰律师

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