柱廊拆迁怎么补偿的，国家规定房屋公摊面积标准

更新时间:2025-04-06 01:09 发布:2024-10-24 21:07 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：柱廊拆迁怎么补偿的,关于住房公摊最新规定,关于住房公摊最新规定，目前并没有一个统一的、专门的“住房公摊最新规定”文件，但可以从相关法律法规及常识中了解到相关信息。以下是对这一问题的详细解答：一、公摊面积的计算公摊面积指的是整栋楼的产权人共同

一、柱廊拆迁怎么补偿的,关于住房公摊最新规定

关于住房公摊最新规定，目前并没有一个统一的、专门的“住房公摊最新规定”文件，但可以从相关法律法规及常识中了解到相关信息。以下是对这一问题的详细解答：

一、公摊面积的计算

公摊面积指的是整栋楼的产权人共同拥有的整栋楼公用部分的建筑面积。根据不同的住宅类型，公摊面积的比例也有所不同。一般来说，普通多层住宅楼在没有地下设备用房、底层商铺等情况下，公摊系数约在10%-15%；带电梯的小高层住宅，公摊系数约在15%-20%；高层住宅则更高一些，约在20%-25%。具体计算方法为：公摊面积=建筑面积-实用面积，或分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。

二、住房公摊的相关规定

在房屋征收与补偿方面，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，征收个人住宅时，应优先给予被征收人住房保障。被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。选择房屋产权调换的，应计算并结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。这里涉及到公摊面积的问题，因为产权调换的房屋可能包含公摊面积。

从房屋所有权的角度来看，《中华人民共和国民法典》规定了不动产物权的设立、变更、转让和消灭应依法登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。这意味着，包括公摊面积在内的房屋所有权变动需经过法定登记程序，以确保产权的明晰和合法性。

三、还建房公摊面积的规定

对于还建房（即因拆迁而重新建设的房屋）的公摊面积，也有相应的规定。一般来说，房屋拆迁需要保障被征收人的居住条件，因此被拆迁人选择以产权调换方式接受拆迁补偿时，公摊面积应当得到补偿。这种补偿通常是在“拆一还一”的基础上计算，并可能根据具体情况予以适当提高。具体的公摊面积比例，如征收区域用于住宅房屋建设，则按照该住宅房屋建设项目的平均公摊面积比例计算；如用于其他工程建设，则可能按照某个固定比例（如23%）来计算。

综上所述，关于住房公摊的最新规定涉及多个方面，包括公摊面积的计算、房屋征收与补偿中的公摊处理以及还建房公摊面积的规定等。在处理与住房公摊相关的问题时，应参照具体的法律法规和实际情况来进行。

二、国家规定房屋公摊面积标准

一、房屋的公摊面积国家标准是多少1、多楼层的住房，国家明确规定，在7层以下的住宅的公摊率是7%—12%。多楼层建筑的楼层数指得是在6层左右的_混合的建筑，而其他的公摊部分的面积也包括外墙的水平投影的二分之一楼梯、楼梯间以及为每位住户所提供的服务业务的用房(热水交换站、水泵房、配电室等等)。一般情况下，这些会占我们住房建筑面积的13%—18%。而在室内的楼层的高度分为室内的净高度(从地板到天花板之间的距离)以及室内的楼层高(从地板到上一个楼层的地板之间的距离)。一般情况下，楼层的高度在2.8米左右，我们楼房里的室内净高度在2.65米到2.7米之间。如果我们楼房里的室内净高度超过了4.7米以上，就应该按照两层楼房来计算我们室内的面积。在7层—11层的住宅的公摊率是10%—16%。一般情况下，小高层的公摊率取决于各楼盘的自己本身情况来决定的。因为，不同的小高层楼房的公摊是有差异的。如果在地下没有设备用房，而在底层也没有任何商铺和底层架空的情况下，小高层的公摊系数是在10%—15%之间的。而带有电梯的小高层住户，公摊的系数在15%—20%之间。按照国家规定，凡在7层以上的楼层，必须安装电梯。所以，小高层就属于配制电梯的范围之内。这样楼房的特点就是方便的同时，又能给我们的生活增添一种新的高度。2、高楼层的住房，12层—33层的住宅公摊率为14%—24%，为什么高楼层住房的公摊面积是最大的呢?因为，根据建筑规模的不同，高楼层的建筑一般都会在25层—33层之间。而且，高楼层的住宅也是楼梯高度最高的。而且，高楼层的建筑除了有电梯和电梯前室所占用的空间之外，安全通道的楼梯也占用了很多的空间，还有“管道井”、“强电井”以及“弱电井”等等，许多公用的设备也都占用了很多的空间。所以，高楼层的建筑，楼层越高，公摊面积就越大。3、别墅的住房，国家规定，别墅类型的住房的公摊率是1%—8%，别墅类型的住房包括地下楼层在内的，最多三层楼房的独栋住宅的形式，其中带室内的车库。一般来说，独立的别墅是没有公摊面积的，而联体的别墅有比较少的公摊面积。独栋别墅的公用面积分摊的原则就是，在自己这栋楼的里面和自己这栋楼有连接的建筑结构，并且，就只向自己这栋楼的居民提供非盈利性的服务。这些是不符合这个条件的建筑，不能计算到公摊面积。二、分摊面积的计算是怎样的各户分摊公用建筑面积的计算方法，各户套内面积按比例分摊。第1步：计算分摊系数，分摊系数=需要分摊的公用面积之和/各套内建筑面积之和=(总建筑面积之和一各套内建筑面积之和)/各户套内建筑面积之和;第2步：各套房的公用分摊面积=分摊系数×各套内建筑面积。三、哪些是房屋公摊面积1、盖的空中花园应按其水平投影面积的一半计算面积。1、围护栏外的“花台”、“花池”不计算面积，与阳台连通的“花台”、“花池”参照阳台性质计算建筑面积。2、路、规划路属公共道路，公共道路边房屋首层的柱廊不计算建筑面积。小区内的小区路属内部路，不算公共道路，小区内房屋首层的柱廊应计算建筑面积。3、共有共用分摊面积计算上，明确市测绘所是以市规划局的报建图、《建设工程规划验收合格证》附图为依据。规划局在报建验收资料上对公共面积、功能的定性等名称上固定称谓。4、天面的水箱间的面积按面积计算规定计算建筑面积。5、在房屋上的烟道、烟井应按建筑物自然层计算建筑面积。6、弧形规划用地面积计算时，三方同意由规划局在用地坐标列表中提供弧线上的桩点(拐点)坐标和圆弧半径，用地面积按圆弧半径进行计算。7、于建筑物旁突出地面层高在2米以上的地下室排气井按规定计算建筑面积;独立的室外地下室排气井不计算建筑面积。8、上盖的室外楼梯(单柱或双柱支承)按各层水平投影面积计算，无顶盖的室外楼梯按其水平投影面积的一半计算。9、台中的水道管井、排烟井按建筑物自然层计算建筑面积，空调机放置位不另计算建筑面积。10、围护栏外的“花台”、“花池”不计算面积，与阳台连通的“花台”、“花池”参照阳台性质计算建筑面积。四、如何解决房屋公摊面积纠纷三点提示：一是直接找开发商协调，也可向测绘部门或房地产行政主管部门反映，要求测绘单位重新进行测量，在以上两种方式都不能解决的情况下，最后还可以通过法院诉讼，由法院指定测绘单位重测。三种维权办法中，第一种办法比较直接有效，但往往需要众多业主联合起来，要求开发商给出一个明确的解释，必要时还可以通过媒体监督解决纠纷，但很多不良开发商会玩“躲猫猫”，采取避而不见和拖而不决的策略，处理起来比较耗时耗力。第二种办法的维权成本较高，专家介绍，公摊面积的测量都是以“幢”为单位，一幢楼中所有套内面积之外的地方都在公摊计算范围内，如果一户业主提出申请，意味着需要对整幢楼重新测量，按照现在纯住宅1元平米、商住两用1.7元平米的测绘费用，业主的负担至少在数千元甚至上万元。相比之下，通过法律途径诉讼解决的办法实在是无奈之举，不仅要耗费大量的时间和人力，各种费用的支出也是不可避免的，可以说是三种维权办法中成本最高的。法律依据：《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条公用建筑面积由以下两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

三、公摊面积超过国家规定标准怎么办

法律分析：公摊面积超过国家规定标准怎么办：首先可以协商解决，协商不成可以起诉解决公摊面积误差问题。有没有超过3%的误差。根据相关司法解释规定，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。一般沿街店铺公摊在10%-20%左右，部分商场的公摊在25%-40%，大多数较高端的商业地产公摊甚至超过了50%。 1、简介：公摊即谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台，因公摊面积的不明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。 2、公摊面积的计算：（1）建筑面积套内建筑面积公摊面积（2）公摊面积公摊系数套内建筑面积（3）公摊系数总公共分摊面积(套内建筑面积总套数)（4）套内建筑面积套内使用面积墙体面积阳台面积 3、公摊面积主要包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积，按水平投影面积计算。 4、规定：需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面积。

法律依据：《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第三条? 商品房销售以建筑面积为面积计算单位。?建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第四条?商品房整栋销售，?商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积(地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积扣除)。

法律依据：《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》

第三条商品房销售以建筑面积为面积计算单位。建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

第四条商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积(地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积扣除)