土地地价计算方式介绍基准地价的作用有哪些，基准地价收费标准

更新时间:2025-04-15 12:53 发布:2024-10-25 15:03 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：土地地价计算方式介绍基准地价的作用有哪些,土地在如今这个社会价值是越来越高，大家对此也是相当的关注，而且政府方面对于土地价值也是管理的非常严格的。接下来，圣运律所在此分享土地地价计算方式的介绍，感兴趣的朋友速度来瞧一瞧，对于基准地价的作用小

土地在如今这个社会价值是越来越高，大家对此也是相当的关注，而且政府方面对于土地价值也是管理的非常严格的。接下来，圣运律所在此分享土地地价计算方式的介绍，感兴趣的朋友速度来瞧一瞧，对于基准地价的作用小编也一并总结在此了，看完记得分享哦！

一、土地地价计算方式

首先，土地作为一种实物资产，交易频率很低，其流动性远不及金融资产。其次，土地交易成本很高，往往需要在前期进行考察、评估，中期又需要投标、融资，交易之后还要交割、付税，导致其实际成本不那么公开透明。据了解土地地价计算方式如下：

1、市场比较法：是地价评估方法中最重要、最常用的方法，同时也是国际上通用的经典估价方法之一。其基本思路是根据替代原则，将待估地产与在较已发生交易的类似地产加以比较对照，从已经发生交易的类似地产的既知价格，经影响地产的交易情况、交易日、区域因素及个别因素等差别进行修正后，得出待估地产最可能实现的价格。这里所指的类似地产是指在用途、结构、区位等方面与待估地产相同或相似的地产。

2、还原收益法：也是地价评估中最常用的方法之一，它是在估算地产未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原利率，将评估对象的未来收益还原为评估日期收益的一种方法。用公式表示为：土地价格=土地纯收益÷土地还原利率。

3、成本逼近法：是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。用公式表示为：地产价格=地产取得费+地产开发费+税费+利息+利润+地产所有权收益。

4、剩余法：又称假设开发法、倒算法等，是国际上较为流行的评估方法。是一种对具有发展潜能的地产进行估价的方法，其基本思路是采用倒算的方式，估算出未来房地产正常交易价格的基础上，扣除建筑总费用、利息、利润之后所剩的余额即为地产价格。基本公式是：地产价格=房屋的预期总售价-建筑总成本-利润-税收-利息。

5、路线价估价法：是对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价，然后据此路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。计算公式为：宗地地价=路线价×深度指数×宗地面积+其他条件修正额。

6、标准宗地估价法：基本思路是在一定范围的均质区段、区片内，选定一具有代表性的宗地，即其形状、面积、临街条件、土地利用状况、地势、效用均具有代表性，属标准状态的宗地，通过收益还原法、市场比较法、成本逼近法或剩余法评估标准宗地地价，将待估地产与条件类似的标准宗地加以比较对照，从标准宗地的既知价格，经影响地产的日期、区域因素及个别因素等差别进行修正后，得出待估地产最可能实现的价格。

7、基准地价系数修订法：是中国地价评估的基本方法之一。是利用基准地价和基准地价修订系数，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处的区域的平均条件相比较，并对照修订系数表选取相应的修订系数对基准地价进行修正，进而求出待估宗地在估价日期的价格的方法。

二、基准地价的作用

1、为政府宏观调控土地市场提供依据

科学合理的基准地价反映了土地市场的地价水平和变动趋势，政府借以掌握土地市场价格水平的变化、调节土地的供需、促进土地有效配置和土地市场健康发展，并制定土地市场管理措施。

2、国家征收土地使用税的依据

根据国外经验，土地税都是从价征税。我国目前由于缺乏价格标准，仍未达到这一步，土地使用税征收的税额偏低，且不能体现土地收益级差，远不能达到利用土地使用税这一经济杠杆调节土地利用和级差收益的目的。因此，科学、合理、公开的基准地价可为科学征收土地使用税等提供有力的依据。

3、合理调整土地利用方式和结构的经济杠杆

在市场经济中，土地价格直接影响土地利用。政府定期评估并公布基准地价，可以使投资者和土地使用者及时了解不同地段、不同用途的地价水平和变动趋势，从而根据自身需要和支付地租地价的能力调整土地利用方式和结构，最终通过经济手段实现土地合理利用的目的。

4、进一步评估宗地地价的基础

基准地价反映了某一区域或级别内宗地的平均价格，该区域或级别内各宗地的地价都围绕基准地价上下波动。因此，根据宗地条件对基准地价进行修订，即可方便地得到具体宗地的地价。

5、制定出让国有土地使用权最低价的依据和参考标准

基准地价是城市内不同部分土地利用的收益差异较公正、客观的反映，是制定协议出让国有土地使用权底价的依据和标准。根据基准地价，政府可以确定土地使用权的出让价格。