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天桥区老小区拆迁政策，济南购买二手房需要注意哪些问题？

更新时间:2025-04-02 11:24 发布:2024-10-27 08:21 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：天桥区老小区拆迁政策,济南购买二手房的三大秘诀,本文介绍了购买二手房需要注意的三大秘诀。首先，购房者需要做好调查工作，了解小区的配套设施以及工程质量。其次，购房者不要被室内装修风格所迷惑，要注重房屋的实际配套，例如供暖设施、房屋年限和采光效

一、天桥区老小区拆迁政策,济南购买二手房的三大秘诀

本文介绍了购买二手房需要注意的三大秘诀。首先，购房者需要做好调查工作，了解小区的配套设施以及工程质量。其次，购房者不要被室内装修风格所迷惑，要注重房屋的实际配套，例如供暖设施、房屋年限和采光效果等。最后，选择有房产证的二手房，并注意小区的物业服务资质和周边环境。

法律分析

对于需要购买二手房的刚需族来说,小户型住宅是最受欢迎的选择,因为它是一种过渡性的住房,而大面积且拥有成熟配套设施的房屋则是适合改善型住房者的理想选择。

在众多的二手房市场中，怎样可以买到交通便利且未来易于出租的二手房呢业内人士从小区配套、户型等细节入手，为你详解购买二手房的三大秘诀。

秘诀一购房者要做好调查工作

买房最重要的就是对小区要进行全面的“摸底”工作。可以通过网上查找或进入小区实地走访，对于供暖管道设施及工程质量等都要进行详细了解。这样就不会买到烂尾楼，同时也能避免日后发生纠纷。

秘诀二别受室内装修风格影响

对于购房者来说，一定要做到心中有数，尤其在看房环节，购房者要不止一次对同房屋做到反复探访。很多二手房业主前期都进行过不同程度的室内装修，但是购房者应该忽略室内装修风格，多注重房屋实际配套的供暖设施、房屋年限及采光效果等。特别对于学区房来说，一定要搞清楚附近学校是否直接对口。特别要叮嘱的一点是，千万别被房东家富丽堂皇的装修风格所迷惑。很多购房者第一印象都源于家中的装修风格。

秘诀三选择有房产证的二手房

对于选择二手房小区，首先，最好要亲自去小区打听物业的服务资质，同时还要对小区周边的环境要详细了解，最重要的一点是房屋产权证问题。其次，不选择顶层和临街的房子以及楼体之间存在伸缩缝的房源。所谓的伸缩缝就是远看是整体一栋楼，近看就是单元之间有一道楼体缝隙，这样墙体特别容易受潮且长毛。最后，小区的交通问题，考虑到孩子上下学以及家中老人的出行，所以便捷的交通特别重要。

结语

购买二手房需要注意小区配套、户型、交通便利程度以及房产证等问题。购房者应该做好调查工作，关注小区的供暖设施、房屋年限和采光效果等实际配套，同时要关注小区的物业服务资质和周边环境。此外，选择有房产证的二手房，最好避免顶层和临街的房子以及楼体之间存在伸缩缝的房源。购买二手房需要综合考虑，关注细节，才能买到适合自己的房屋。

法律依据

商品房销售管理办法：第四章销售代理第二十八条受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

商品房销售管理办法：第三章广告与合同第二十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

二、济南购买二手房需要注意哪些问题？

近年来,二手房交易市场繁荣,但同时也存在越来越多的陷阱。购买二手房时需要注意以下问题:1、房屋手续是否齐全,房产证是否清晰;2、房屋产权是否清晰,共有人是否同意出售;3、土地情况是否清晰,土地使用性质是否正确;4、市政规划是否有影响;5、合同约定是否明确,中介公司是否违规;6、了解房屋历史背景,避免购买到问题房屋。

法律分析

近年来,二手房交易市场呈现繁荣景象,越来越多的人选择购买二手房。然而,随着需求的增加,二手房市场也存在越来越多的陷阱。不小心购买到上世纪80年代的二手房,装修起来会带来很多麻烦。此外,有些装修队由于不正规操作,可能导致在装修二手房时房屋倒塌的悲剧。因此，买二手房这件事大意不得。在购买时，有些问题必须注意。

1、房屋手续是否齐全

不管是什么建的房子，一定要查看房屋手续，房产证是证明房主对房屋享有所有权利的凭证，没有房产证的交易对购买者来说存在极大的风险，房主可能用房产证将房屋抵押或再次转卖，因此选择房屋最好要有房产证，避免以后产生纠纷。

2、房屋产权是不清晰

有些房屋的所有者不是本人，或者是几个家庭成员共有的，如果是共的，则要看卖方是否签有出售房屋的合同，如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

3、土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是否划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政策可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用了十来年，对于购买者来说继续按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算了。

4、市政规划是否有影响

有些房主出售的二手房可能已经过期，或者该房屋可能5到10年左右就要拆除了，或者房屋附近要建高住宅，可能影响到采光或者价格等市政规划的情况存在，因此作为购房者在购买时要全面的了解清楚。

5、合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订时期等问题均应全面考虑。

6、中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有责任有可能自己都要承担。

结语

购买二手房时需要注意的问题很多,包括房屋手续是否齐全、房屋产权是否清晰、土地情况是否清晰、市政规划是否有影响、合同约定是否明确以及中介公司是否违规等。只有全面了解这些问题,才能避免购买二手房时可能遇到的风险和麻烦。因此,购买二手房时一定要小心谨慎。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

商品房销售管理办法：第四章销售代理第二十八条受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

三、济南二手房交易注意事项

1、产权核实：在实地看房的时候需要了解清楚买房人是否为产权所属人，去相关房产的管理部门调查该房产产权证明和房主身份的真实性、是否与他人（或单位）共有、是否存在未结清的债务关系、该房产是否被抵押和出租等问题。

2、合同内容：合同中应该列明定金的缴付数额和交付方式、缴付定金后该房产的保留期限、剩余房款的交付方式和交付日期、办理产权过户的具体日期、该房产的具体交付日期及买卖双方的违约责任等约定，三方签字、加盖委托办理的中介公司的印章。

一、济南二手房交易流程

1、确定购房预算：根据自己的经济能力确定能够接受的房屋价位是买房的前提。根据自己的可用于购买房产的资金量确定好要买什么价位的房子，如果需要贷款则先要计算好自己能够承受的月供金额。

2、确定房产：选择房产的时候要考虑到生活便利、工作就近的原则选择合理的区域购买房产。有老人和小孩的朋友还应考虑到子女入托、以及照顾老人的方便程度。

3、找正规的中介公司：和中介公司接洽自己的购房需求，委托一家口碑好、信誉高的中介公司帮你找房可以起到事半功倍的效果。现在看房都是免费的，而且由于签合同时都是三方一起签署中介吃差价问题也基本得到解决了。

4、实地看房：中介看房都是免费的，看房的时候有很多需要注意的地方，观察小区内的管理和绿化水平、房屋的使用情况和内部结构、了解房屋的年限、询问物业费、停车费、供暖费及水、电、气的收费额度和方式，问清共有人或单位是否同意将该房产出售并查验相关证明。

5、签订购房协议：经过看房确定了购房意向之后，就可以开始着手二手房的合同签订了合同内容的注意事项下面详细说明一下。

6、办理过户手续：过户前中介公司会告知买卖双方应准备的相关文件并指派专人协助过户。需要注意的是过户时买卖双方均应本人到场才能顺利办理过户手续。

四、济南二手房政策

法律分析：济南要实行限定居民家庭购房套数政策，一定时期内从严执行国家住房限购政策，对已有1套住房的本市户籍居民家庭(包括购房人、配偶及未成年子女)、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在本市市区范围内(包括历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区和济南高新区)限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

如果违反规定购房，相关部门将不予办理合同备案及房屋产权登记手续。

法律依据：《关于贯彻执行住房限购政策有关事项的通知》 1、限购以家庭为单位自2016 年10月3 日起，对在本市市区范围内已拥有3 套住房的本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同），暂停在本市部分区域（包括历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、高新区，下同）向其出售住房（包括新建商品住房和二手住房，下同）。无住房的非本市户籍家庭在本市部分区域限购一套住房。

五、济南二手房交易条件是什么

1、交易手续费双方份额50%，住宅6元/平方米，非住宅10元/平方米；

2、住宅登记费80元/件，非住宅550元/件；

3、印花税由交易双方各按评估价的万分之五缴纳(暂免)；

4、自2008年11月9日起对个人购买普通住宅商品房给予适当优惠和补贴。个人购买普通存量住宅的，免收购房者房屋登记费和交易手续费。对个人购买芝罘区、莱山区范围内90m(含)以下普通商品住宅的，在取得房屋所有权证后，按其所缴纳地方契税数额的60%给予补贴；对购买90m以上、144m(含)以下普通商品住宅的，按其所缴纳地方契税数额的30%给予补贴；

5、自2009年1月1日至12月31日，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

6、个人所得税征收标准：

(1)个人购买普通住房不足5年转手交易的，销售时若能提供原购房原值及合理费用的，按差额的20%征收个人所得税；若确实不能提供购房原值，按核定1%征收个人所得税。非住宅销售时按其售房收入减去购买时的价款后的差额，按20%征收个人所得税，若确实不能提供购房原值，按核定1%征收个人所得税。

(2)免税标准个人购买住房超过5年(含5年)且是家庭中唯一一套生活用房的，销售时免征个人所得税。

【本文关联的相关法律依据】

《中华人民共和国民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

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