农村宅基地流转政策：“三权分置”下，如何放活使用权，农村宅基地使用权流转的方式有哪些

在农村宅基地确权登记下，很多地方已经开始施行了农村宅基地“三权分置”政策，来促进农村宅基地的流转，那么在宅基地“三权分置”下，如何放活使用权呢？

1、农村宅基地“三权分置”

我们知道宅基地的主要特征是“集体所有、成员使用，一户一宅、限定面积，无偿分配、长期占有”。

宅基地的“三权分置”主要是指宅基地所有权、宅基地使用权以及农户作为集体经济组织成员的资格权。宅基地资格权仅限于农村集体经济组织成员享有，具有身份权属性。享有宅基地资格权的前提在于具备农村集体经济组织成员资格。

主要落实宅基地所有权，保障农民宅基地的资格权，适度盘活农村宅基地的使用权，重点还是放在怎么样适度盘活农村宅基地使用权，使农民得到财产性的收益。

2、如何放活宅基地使用权？

《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》中规定，“鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。

城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守合同法的规定，租赁合同的期限不得超过二十年。”

2020年1月1日起施行的《土地管理法》为这一改革给出了法律层面的依据（第62条）：国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

也就是说，农村宅基地可以通过出租、赠与、抵押等方式在符合一定政策条件的基础上流转。

至于宅基地的转让，目前除了少部分出台了试点政策的地区之外，大部分地区宅基地只能在村集体内部成员之间进行转让，并且受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件，转让行为征得集体经济组织同意。

总的来讲，农村宅基地流转，宅基地出租对象是没有限制的，对于进城务工、工作、随亲属在城市里定居等原因，造成农村宅基地及其上房屋闲置的，可以将房屋进行出租获得收益。不过，出租或者转让宅基地之后，就不得再行申请宅基地。

另外，已经进城落户的农户可以选择“自愿有偿退出宅基地”，将宅基地退还给村集体并获得一定的补偿资金或分红股权。

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文章编辑：杜宇安
内容审核：罗娟律师

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