征地拆迁的几点思考，拆迁中要了解哪些信息

更新时间:2025-04-03 22:53 发布:2024-11-02 09:52 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：征地拆迁的几点思考,了解拆迁项目的背景,主要包括拆迁项目的性质，是属于集体土地上的拆迁，还是国有土地上的拆迁？拆迁的主体是谁，项目的规划内容是什么？拆迁的期限，拆迁的规模、是否和公共利益相关联？拆迁的补偿总额是多少？（这对企业客户确定心理价

一、征地拆迁的几点思考,了解拆迁项目的背景

主要包括拆迁项目的性质，是属于集体土地上的拆迁，还是国有土地上的拆迁？拆迁的主体是谁，项目的规划内容是什么？拆迁的期限，拆迁的规模、是否和公共利益相关联？拆迁的补偿总额是多少？（这对企业客户确定心理价位很重要）项目是否得到区、县及以上人民政府的批准、是否履行了相关征收补偿条例的法律文件？是否在征收开始的时候征询了相关公众的意见、是否按照2011年公布的《国有土地上征收和补偿条例》规定的法律程序？

一、商河拆迁补偿的类型

1、国有土地上的房屋拆迁补偿

2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》正式颁布，2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过。新条例的颁布标志着拆迁补偿已经进入民主化、多元化的新纪元，新条例中拆迁补偿从官方评估转向二次征询制度和申请评估复核制度预示着拆迁已经在从民生和人权考虑出发，正在渐渐走向成熟。

2、集体土地上的房屋拆迁补偿

据猜测最新的集体土地拆迁补偿条例将于2011年第四季度出台，集体土地拆迁补偿可参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

二、当地拆迁方可以公布所有违法拆迁补偿方案吗

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对房屋进行拆迁的时候，如果房屋征收部门没有公布拆迁方案，是属于违法的行为，被拆迁人可以申请公开。房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

二、拆迁中要了解哪些信息

一、查看拆迁中需公开的法定文件是否齐全

当一个地区实施征收拆迁，首先要经过法定程序进行审批，而后再实施征收拆迁。依法依规实施的征收拆迁项目，在实施拆迁的最前期便应当在征收拆迁范围内，将征收土地通告、拆迁安置补偿方案对全体被拆迁人进行公示公告，以公开的方式让拆迁范围内的被拆迁人了解拆迁所涉及的细节规定以及补偿规定。被拆迁人若是对拆迁安置补偿方案不满意，还可通过行政复议或行政诉讼程序进行维权。

二、考虑拆迁程序的合法性

并非所有的征收拆迁都是合法实施的，各位被拆迁人可从诸多方面进行思考。

首先，被拆迁人若是在前期公示公告阶段从未见过任何盖有政府公章的公告文件，拆迁方也拒绝出示相关文件，那么被拆迁人便可对当地所实施征收拆迁的合法性有所怀疑。合法的征收拆迁程序应当公开透明的进行，不会藏着掖着，让被拆迁人不清楚应当怎么拆怎么补偿的情况下稀里糊涂地签署补偿协议。

其次，房屋及土地的调查评估报告单必不可少。实施征收拆迁，拆迁方必须挨家挨户进行实地调查，对房屋位置、面积、建造结构、性质等方面进行详细的核查评估，经被拆迁人签字确认后便可作为之后计算补偿数额的依据。连正规的调查评估单都没有而实施的征收拆迁，很难保障被拆迁人的合法权益。

最后，实施征收拆迁的主体一定是县级以上地方人民政府，因此最终拆迁安置补偿协议必定要和政府签署。在实际拆迁工作进行中，同被拆迁人接触谈判的往往都是村委会、工作小组等非政府的工作人员。通常情况下，他们都是受到政府委托，配合、协助政府实施征收拆迁工作，是没有问题的。但若是被拆迁人发现最终要同村委会或者不知名的小公司签署拆迁安置补偿协议，而非同人民政府签署安置补偿协议时，心里一定要敲响警钟。

各位被拆迁人若是有不清楚的地方，可随时向北京晏清律师事务所的专业拆迁律师进行咨询，必要时也可委托律师对案件情况展开细致调查，为后期维权奠定坚实的法律及事实基础。

三、如何补偿才算合理

农村房屋拆迁应当获得多少补偿？给到多少才算合理？有没有相应的法律规定？这些正是被拆迁人最关心的话题。我们可以明确告知您：并不存在全国统一的补偿标准，也不存在房屋是否应当等面积进行置换这样细致入微的规定。因为全国经济发展水平并不相同，全部按照同样的标准进行补偿会引起广泛的争议及纠纷，不利于法律的实施。但补偿标准并非无迹可寻，全国各地所实施的征收拆迁都必须遵循的原则是：“原有生活水平不降低，长远生计有保障”。对于住宅应当按照先补偿后搬迁，居住条件有改善的原则，尊重村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或货币补偿等方式给予公平合理的补偿。

各位被拆迁人可广泛地考量周边房屋价格以及周边区域所实施征收拆迁的补偿标准，来分析自家的拆迁补偿是否合理。

四、整合上述信息分析情况，主动应对

各位被拆迁人可通过对上述几点关键信息的了解分析，对拆迁是否合法、补偿是否合理等方面有了初步的判断。若是发现征收拆迁可能存在问题，可主动与拆迁方沟通谈判争取合理补偿。若是沟通无果也不要坐以待毙，要在法定期限内提起行政程序或诉讼程序，避免超出法定的诉讼时效，被法律剥夺胜诉的权利便得不偿失了。

三、拆迁的内容

法律分析：拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：

(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。

由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。

法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

《中华人民共和国土地管理法》第四十七条国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。

四、拆迁前期工作

法律分析：拆迁应当依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。房屋拆迁的前期工作有：1、调查核实。2、逐户走访。3、编制拆迁计划。4、申请拆迁。5、发出拆迁公告。6、签订协议。7、实施拆迁。

法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百四十三条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。