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瓦胡同拆迁补偿，西安安置房可以买卖是否有其他规定

更新时间:2025-04-02 21:56 发布:2024-11-09 05:11 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：瓦胡同拆迁补偿,西安安盛花苑项目成为“唐僧肉”15亿元资产遭侵吞,文\图舒阳安盛花苑住宅小区地处西安市繁华地段的方新路，建筑面积20万平方米，为西安安盛置业有限公司开发建设（以下简称安盛公司）。十五年来，安盛公司历尽坎坷，企业发展举步维

一、瓦胡同拆迁补偿,西安安盛花苑项目成为“唐僧肉”15亿元资产遭侵吞

文\图舒阳

安盛花苑住宅小区地处西安市繁华地段的方新路，建筑面积20万平方米，为西安安盛置业有限公司开发建设（以下简称安盛公司）。

十五年来，安盛公司历尽坎坷，企业发展举步维艰，企业发展一直遭到来自各个方面的干预和阻力，一个大有前景的项目成为“唐僧肉”，15亿元资产遭到侵吞、侵占，被瓜分殆尽。

安盛公司的举报材料

2007年，谢宏斌、马光熙、段方亚、路海平四人自筹资金2700万元，购买西安市方新路北的陕西西北医疗设备厂债权45亩、15亩两宗土地，用于房地产开发。

省卫计委团购，企业面临牵制

2009年，安盛公司完成规划、用地手续后，在45亩土地上开始安盛花苑住宅小区建设。到2015年，规划的10栋楼建成，2栋公寓还在建设中，共计约20万平方米，其余15亩待开发。

安盛公司在建设安盛花苑项目中出现资金运转不足，为缓解公司压力，2011年下半年以低于市场价45%（每平方3950元）的价钱，将1#2#4#9#栋共314套住宅房屋以团购方式卖给了陕西省卫生与计划委员会（以下简称省卫计委），省卫计委支付30%购房款给安盛公司，其余款项不知去向。自此，安盛公司发展受到牵制和制约。

公司高层被踢出，企业遭他人把控

王某某时任安盛公司合同预算部主管，他说，省卫计委团购1#2#4#9#栋楼资金进账后，资金由省计生委派来的刘某耀担任分房小组组长（省计生委原财务处处长、副巡视员，2022年4月接受纪律审查和监察调查）、陈某和陕西铜川市某政府部门的刘某某等人把控，他们把材料供应商段某某、当地有影响的村民全某某和施工总包方负责人王某等人拉进来入伙，组建新的管理团队，成立西安广乐物业管理有限公司，把安盛公司高层管理人员王某、王某某等人剔除公司。2021王某某发现，安盛公司销售房子得经过施工总包方负责人王某同意，安盛公司的卖房权被剥夺。即便是自己的房也不能自由买卖，由全某某协调或原价回购，再经过全某某等人以市场价卖出，从中赚取高额价差。

原安盛公司高层主管王某说，我们公司财务、销售人员也被段某某、刘某某等人收买，为其做假账、说假话，造成财务、销售混乱，财务、销售对不上账，为他们掏空安盛公司创造了条件。除此之外他们还利用高利贷和工程结算款计取复息、笼络收买公司财务及销售负责人，合伙掏空公司资产。

安盛公司资产遭蚕食，资产损失15亿元

王某某现任安盛公司经理，他说，2013年到2014年之间，刘某耀拿来700万元，给安盛公司放高利贷，并计复利，后果是安盛公司C座2376平方独立商业门面被侵吞。现在段某某、全某某、王某、刘某宽等人自己成立物业公司，将E、F座地下车库内、平面车位、一楼商业和地面资产等全部控制，每年收入近千万元以上。

另外，王某某以举报形式反映说，实控安盛公司的团伙人员段某某、全某、刘某宽等人在工程结算和施工单位的王某还弄虚作假，侵吞安盛公司资产。例如安盛公司安盛花苑项目ABC的10栋工程结算1.7亿（约建筑面积14万平），每平方单价1200元左右（目前已支付工程款2.26亿元）付超了5000多万元，并且还多占房屋至少35套。E、F座约5万平，却结算1.42亿，建筑单价高达2800元一平方米，按市场毛坯房施工建设成本多结算五六千万元，其原因由实控团伙和施工方王某找的审计公司，明显弄虚作假是有问题的，并且低价抵房，这两项套取安盛公司资金上亿元。

据了解，安盛置业公司开发的安盛花苑项目总计12栋楼房，其中A、B座共9栋C座一栋商业楼，E、F座两栋商业楼和公寓，住宅除计生委1#2#4#9#外其他五栋楼820户，建筑面积78800平方米，其余EF座商业10019.65平方米，公寓680户，建筑面积为32300平方米，均被他人占有，西安广乐物业管理有限公司限制安盛公司人员进入小区，安盛公司管理人员只得在外面租房临时办公。

安盛公司及法人马光熙等三位公司高管告诉多家新闻媒体，目前安盛公司安盛花苑项目只有土地证和规划许可证，没有施工许可证和预售许可证，上述实控人员占有和部分非法销售。按目前该地段市场价约12000元/平方米，被霸占资产约13亿元；商业门面约2万元/平方米、地下车位400个合计约一个亿的资产，共计14亿元资产；方新路南15亩土地，土地被操纵贱卖损失1亿元。以上合计损失15亿元，企业资产几乎被完全侵吞。

被查封的资产被转移，法院判决成空文

2014年，债权人贺永强诉安盛公司、谢宏斌（于2023年2月28日跳楼死亡）、郭则江及陕西天一资产管理有限公司借款担保合同纠纷4000万元一案，（2014）陕证执字第1号执行证书已经发生法律效力，查封期为两年。

贺永强于2014年1月26日向西安市中级人民法院申请了强制执行，2014年4月11日，西安市中级人民法院作出（2014）西中执证字第0003号执行裁定书，裁定查封了被执行人西安安盛置业有限公司的多处财产，包括其名下位于西安市未央区纬二十八街10309.2平方米城镇住宅用地土地使用权。

2014年1月，贺永强申请查封西安市未央区方新北路纬二十八街安盛公司的资产。

该案由西安市中级人民法院唐某某法官负责。查封该宗地后，西安市中级人民法院执行局的法官唐某某在首封的情况下，不予执行，两年内未采取评估、拍卖等处置措施。导致原本由贺永强首封的上述保全财产脱离了首封的地位，丧失了首封法院处置权。

贺永强说，在此期间，安盛公司人员戴某某、刘某某、连某某、闫某某立刻成立陕西中誉置业有限公司，并远低于市场价格的31753438元拿下了安盛公司名下10309.2平方米城镇住宅用地土地使用权（即已查封在先又脱保的土地），并办理了土地转让手续。拿下土地后，陕西中誉置业有限公司的实际控制人戴某某、刘某某、连某某、闫某某迅速以转让公司股权的方式将上述土地套现，实际获利高达一亿余元。

被查封的地产现在已经盖起高楼大厦，居民入住，门面营业，收入不菲。

贺永强申请恢复执行至今，西安市中级人民法院又陆续查封了西安安盛置业有限公司的房屋、土地等资产，查封时很多房屋均属于毛坯状态。但把控安盛公司的刘某某、段某某等人指示各种案外人对查封房产进行出租、装修、出售等处置行为。西安市中级人民法院执行局的办案人员对于上述严重干扰正常执行的行为却置之不理，任由他人非法侵占可供执行的财产，为后续的执行工作埋下了很多障碍，导致我的执行案件迟迟无法得到执行。

2023年，贺永强依法申请审计，审计报告显示：西安安盛置业有限公司实际控制人、财务、销售等涉嫌存在虚假诉讼、职务侵占、挪用资金等行为，直接造成了西安安盛置业有限公司的资产各种流失。而对于明显的违法线索给予法院建议移交公安机关进行立案侦查。2023年12月28日司法审计报告出来至今西安市中级人民法院未移送公安机关。

彰显法律威严，保护民营企业权益

西安广乐物业管理有限公司，入住安盛花苑项目是否合法？根据《中华人民共和国建筑法》第五十九条，建筑施工企业必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同的约定，对建筑材料、建筑构配件和设备进行检验，不合格的不得使用。

安盛花苑项目无预售证、无施工许可证、工程未验收、未通过消防验收，西安广乐物业管理有限公司擅自入住未交付使用的住宅，是违反法律规定的，也是违法的。但长达10年没有相关部门来查处。

私自买卖没有预售证的房子属于违法行为。根据《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售实行许可制度，开发商在进行商品房预售前，必须向房地产管理部门申请并取得《商品房预售许可证》。未取得预售许可证的开发商不得进行商品房预售。如果开发商未取得预售许可证就进行预售，与买受人订立的商品房预售合同被认定为无效。只有在起诉前取得合法有效的预售许可证，该合同才可能被认定为有效。此外，未取得预售许可证进行预售的开发商，将依照《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定受到处罚。

市民赵卫东2014年4月12日用35万元现金在安盛公司买的房，十年来无法入住，多次找西安广乐物业管理有限公司讨说法，没有任何结果，类似赵卫东这样交了房款拿不到房子的有50多户。赵卫东说他向当地派出所和公安局报案，被告知不予立案。他希望他的事能得到当地政府的重视，关注民生、关注老百姓的疾苦。

未取得商品房预售许可证，安盛公司房子被出卖，图为赵卫东的购房凭据。

2021年买房人李某某，买房后迟迟不能入住，为了讨个说法，在西安市大兴管委会楼上跳楼，大兴管委会报警劝离，并且还出具过优先解决问题的承诺函，截至目前未解决。

《刑法》第二百七十一条第一款规定，公司、企业或者其他单位的工作人员，利用职务上的便利，将本单位财物非法占为己有，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；数额巨大的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金。安盛公司认为，企业资产被侵占，相关人已经构成刑事犯罪，希望公安机关立案调查。

《最高人民法院、最高人民检察院关于民事执行活动法律监督若干问题的规定》第二条人民检察院办理民事执行监督案件，应当以事实为依据，以法律为准绳，坚持公开、公平、公正和诚实信用原则，尊重和保障当事人的诉讼权利，监督和支持人民法院依法行使执行权。第三条人民检察院对人民法院执行生效民事判决、裁定、调解书、支付令、仲裁裁决以及公证债权文书等法律文书的活动实施法律监督。

根据相关法律，如果执行法官的行为构成违法或犯罪，当事人可以向有关机关举报，请求追究其法律责任。对于违法执行或拒不执行的行为，相关机关将依法进行调查处理，并给予相应的纪律处分或刑事处罚。

安盛公司的遭遇和面临的困境希望引起中央、陕西省和西安市有关部门和领导的重视，媒体将继续关注。

二、西安安置房可以买卖是否有其他规定

1、根据规定，拆迁安置房要上市，必须补交土地收益以及享受优惠的有关规费等。从无锡市国土局网站公布的安置房上市应缴纳费用看，依据地段不同，各安置房小区土地收益等费用从每平方米621元至1986元不等。

2、这个交易必定有风险，但是真要交易也是可以的。首先你可以找个有法律顾问的中介公司，让他起草一份买卖合同。内容根据实际情况而定，但是你的房价肯定要低于市场价不少，那样买房的人才会考虑买你的房子毕竟有风险嘛，合同双方签订好以后，到你家那边的公证处去公证下，如果双方没有异议，那交易就算成功了。

3、除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对房屋费用的支付方式(例如约定待拿到房产证时再付清尾款等)，迟延交房，产权证如何办理过户等都作出约定，同时明确违约赔偿责任。被拆迁人在取得拆迁安置房房产证的一定时间内(通常为五年)无法将该房过户给其他人。

一、西安拆迁安置房交易时注意些什么？

购房者在购买拆迁安置房时，要对转让方(个人)有一定的了解，安置期房交易时，需要注意该安置房是否享受政府有关补贴以及相关的限制，还是纯属市场行为，必须调查清楚。其次，要查看卖方与开发商签订的合同，在转让时，要求对方把安置房及该房的产权证明单、计税发票等一套用于领取安置房产权证的证件给你。

拆迁安置房的买方是无法从买卖合同中获得充足的保障的。房屋的归属终取决于过户情况：谁终取得了拆迁安置房的所有权证，谁就是房屋的所有权人，至于其是否是第一个买方则在所不问。

可以看出，首先西安安置房是可以进行买卖的，但是，如果安置房要进行上市的话，必须补交土地收益以及享受优惠政策的有关收费规定等。并且不管是对于卖方还是买方来说，在购买安置房的时候，一定要遵守国家的规定，这样双方才能够避免在买房交易过程当中遭遇一些不必要的麻烦。

三、西安安置房收停车费合法吗

法律分析：安置房收停车费是否合法要看具体情况。首先要看停车位的产权是不是业主共有的，如果是业主共有的，并且物业合同里包含了停车管理，收停车费就是合法的，收费标准由业委会和物业单位的协商结果为准。如果物业服务中不包含停车服务，那么物业就不能收取停车费。

一、小区内路灯电费应该谁负担

小区内路灯电费包含在业主交纳的物业服务费里面，所以这个费用应由小区物业公司向相关供电部门交纳，业主不用再另外交纳。小区物业服务费包括综合管理服务费、停车费和特约服务费。其中，综合管理服务费包括清扫保洁及清运；绿化养护；秩序维护；公共照明、通风、供电、给排水、电梯等共用设施设备运行、小修、养护所发生的人工、原辅助材料费用等。停车服务费是指为维护保养停车场地设施设备、相关道路及管理发生的人工、原辅助材料费用等。特约服务费是指物业服务企业受业主委托提供的户内维修、家政服务等收费的费用。

二、买了车位是否还要交管理费

购买停车位和支付管理费是两个概念。购买停车位是业主向开发商购买停车位的所有权，管理费一般由物业公司收取。业主购买物业公司的管理和服务。例如，物业公司负责管理停车位的公共照明、消防、卫生和通风。这和开发商向业主交钥匙后业主需要支付物业管理费是一样的。但停车位管理费的收费标准应当在物业服务合同中明确体现，并报物价部门备案。同时，还需要遵循市场调整价格。

三、物业公司有没有权利不让车辆进小区

首先要看小区的车位属于哪种性质，如果是开发商的产权车位，小区的业主可以成立业主委员会和物业进行交涉和维权。如果是公摊车位，这类车位所有权属全体业主共有，根本谈不上出租和出售。实践中，小区一般都有公摊车位，因此，不购买车位，不让进门的做法显然不合理。

其实，既然属于全体业主所有，便应该由业主大会进行决定。在这里请注意，是业主大会决定，不是物业管理公司。在实际生活中，一般小区都要收取管理费，这是因为防止外面车辆占用车位，部分业主乱停乱发，导致小区交通拥堵，造成大家生活不便。

通常收取管理费由物业公司收取，但费用绝不是属于物业公司，而是属于全体业主。收取后的用途也要本着取之于民用之于民的原则，其中含前期停车服务设备设施的购置，日常发生的车辆管理人员的人员工资成本、停车系统每月发生电费、维修、维护费用，及对车辆由于碾压道路、井盖等小区公共设施所受损坏的维修费用等，如果有剩余利润则用来补充本小区建设维修资金，由业主大会决定其使用。并且在每一年度末对所收取和发生的费用进行公示。

法律依据：《民法典》第二百七十五条

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第二百七十六条

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

四、西安安置房买卖最新政策

法律主观：

安置房不可以买卖。因为安置房在没有得到政府批准，是不能上市交易的。根据《城市房地产管理法》第三十八条的规定，下列房地产，不得转让:（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

二、拆迁安置房屋买卖合法吗根据相关法律法规和政策，拆迁安置房一般分为两类:一类是重大市政工程搬迁居民建设的配套商品房或购买的中低价商品房。根据有关方面的规定，被安置人获得这类配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在5年内不能上市交易，因此买卖合同必须在5年后取得所有权，才能受到法律保护，才是合法、有效的。另一种是由于房地产开发等因素而拆迁，拆迁公司通过其他渠道安置或代表安置人购买的中低价商品房(与市场价格相比)。这类商品住宅与普通商品住宅相比，属于私人财产，不受转让期限的限制，可以自由上市交易，买卖合同合法有效。

法律客观：

《城市房地产管理法》第三十七条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

希望对您有所帮助