地上建筑物征地拆迁时必须由第三方测绘吗，建设用地使用权提前收回及其补偿

更新时间:2025-03-31 20:16 发布:2024-11-20 11:11 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：地上建筑物征地拆迁时必须由第三方测绘吗,建设用地使用权提前取回的需要补偿吗,建设用地使用权期限届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，依法给予征收补偿。一、关于建设用地使用权提前取回补偿的相关法律规定《中华人民共和国民法典》第二百四十三条：

一、地上建筑物征地拆迁时必须由第三方测绘吗,建设用地使用权提前取回的需要补偿吗

建设用地使用权期限届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，依法给予征收补偿。

一、关于建设用地使用权提前取回补偿的相关法律规定

《中华人民共和国民法典》第二百四十三条：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。

征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

第三百五十八条：建设用地使用权期限届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依据本法第二百四十三条的规定对该土地上的房屋以及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

二、什么是土地使用权转让

土地使用权指的是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有士地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。

而土地使用权拥有者将土地使用权进行出售、交换和赠送的行为就是土地使用权转让，双方通过办理需要的证明，签订合同即可完成土地使用权的转让。如果不了解其中具体程序的，也可以找第三方来帮忙办理。

二、建设用地使用权提前收回及其补偿

以出让方式设立的建设用地使用权都有期限。建设用地使用权期间届满前，出让人能否能收回建设用地使用权，是建设用地使用权人非常关注的一个问题。虽然现行法律对提前收回建设用地使用权的问题作出了规定，但是本条从物权的角度，区分了在提前收回建设用地使用权时，土地和土地上的房屋等不动产不同的性质：因为公共利益提前收回土地上的房屋以及其他不动产的适用征收的有关规定;对于建设用地而言，其性质不是征收，属于提前收回建设用地使用权。

根据土地管理第58条的规定，为了公共利益需要使用土地的，由有关政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权，并对土地使用权人应当给予适当补偿。在实践中，当事人一般也在建设用地使用权出让合同中对提前收回的情况作出规定。本条对提前收回的补偿标准作丁更为细化的规定。首先，对于建设用地上的房屋及其他不动产，应当依据征收的规定给予补偿。本法第42条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。因此，有关征收的规定是补偿的依据。其次，对于房屋所占用的建设用地，不适用征收的规定。征收是国家把集体所有的土地、单位和个人的不动产变为国有的财产，是一种改变所有权的法律行为。我国城市的土地属于国家所有，建设用地使用权人取得的是对土地使用的权利，国家收回本来就属于自己的建设用地，不适用有关征收的规定。但是，为了公共利益的需要，国家可以提前收回建设用地使用权。由于建没用地使用权人是按照建设用地的使用期限交纳出让金的，因此，提前收回建设用地使用权的，出让人还应当向建设用地使用权人退还相应的出让金。比如，甲公司取得建设用地使用权建一大型旅游设施，建设用地使用权的期限是40年，该旅游设施35年后被征收，那么对于该旅游设施需要根据征收的规定给予补偿，同时，还应当退还甲公司5年的出让金。

三、建设用地使用权被提前收回的补偿标准是如何

依据民法典的规定，建设用地使用权期限届满前，因公共利益需要国家提前收回该土地的，应当依照本法第二百四十三条（土地征收补偿）的规定，对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二百四十九条规定：“对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和规划的要求，可无偿收回……对其地上建筑物、其他附属物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。”

第二百二十四条：各级人民政府应当加强土地利用计划管理，实行建设用地总量控制。

土地利用年度计划，根据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际状况编制。土地利用年度计划应当对本法第二百六十五条规定的集体经营性建设用地作出合理安排。土地利用年度计划的编制审批程序与土地利用总体规划的编制审批程序相同，一经审批下达，必须严格执行。

一、建设用地使用权流转后如何变更登记

（1）申请。由用地者填写变更土地登记申请书，说明变更依据和变更内容，同时提供证明材料。

（2）变更地籍调查。根据土地使用者土地变更登记申请的内容项目进行实地调查审核权属并进行地籍测量。

（3）权属审核。核实法人身份证明与申请书上的法人、委托代理人身份证明与委托书上的姓名是否一致。在土地使用者相邻双方在场的情况下共同确认变更后新界线、并将调查结果填入调查表内，同时让相邻者在表上签字、盖章。

（4）地籍测量。对变更后新产生的宗地的形状、界址点、界址线的位置、宗地面积、地籍图等进行准确的测绘、计算；同时对原宗地的界址点、界址线的位置、宗地面积、地籍图等要进行相应的修测。

（5）注册登记。变更登记申请经过变更地籍调查之后，其成果经检查验收，达到依据充分、权属合法、界址清楚、面积准确的要求，便可上报区县或市人民政府审核、批准，更改或重新填写土地登记卡、归户卡。

（6）填发土地证书。属于权属变更的要更换土地证书。

二、建设用地使用权具有以下的特征

（一）建设用地使用权是存在于国家所有的土地之上的物权。建设用地使用权的标的仅以土地为限；而且由于我国城市土地属于国家所有，农村和城郊土地，除法律规定属于国家所有以外，属于集体所有。所以，建设用地使用权只能存在于国家所有的土地上，不包括集体所有的农村土地。我国民法典151条规定：集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。可见，如果使用集体所有的土地进行建设（如兴办乡镇企业、村民建造住宅、村内建设公共设施），则不属于民法典物权编第12章所规定的建设用地使用权。

（二）建设用地使用权是以保存建筑物或其他构筑物为目的的权利。这里的建筑物或其他构筑物是指在土地上下建筑的房屋及其他设施，如桥梁、沟渠、铜像、纪念碑、地窑，建设用地使用权即以保存此等建筑物或构筑物为目的。

（三）建设用地使用权是使用国家所有的土地的权利。建设用地使用权虽以保存建筑物或其他构筑物为目的，但其主要内容在于使用国家所有的土地。因此，上述建筑物或其他构筑物的有无与建设用地使用权的存续无关。也就是说，有了地上的建筑物或其他构筑物后，固然可以设定建设用地使用权；没有地上建筑物或其他构筑物的存在，也无妨于建设用地使用权的设立；即使地上建筑物或其他构筑物灭失，建设用地使用权也不消灭，建设用地使用权人仍有依原来的使用目的而使用土地的权利。

四、国家提前收回土地使用权的的如何补偿

法律分析：收回国有土地使用权补偿标准主要包括：征地补偿费、拆迁补偿费、征地规税费、土地出让金、土地使用权价值。

法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第四十七条第二款征地补偿费由土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费组成。

《中华人民共和国民法典》第三百五十八条建设用地使用权期限届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依据本法第二百四十三条的规定对该土地上的房屋以及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

五、建设用地使用权提前收回如何对建设用地使用权人赔偿

1、根据《民法典》第三百五十八条，建设用地使用权期限届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依据本法第二百四十三条的规定对该土地上的房屋以及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。2、对于建设用地上的房屋及其他不动产，应当依据征收的规定给予补偿。3、对于房屋所占用的建设用地，不适用征收的规定。但是，由于建设用地使用权人是按照建设用地的使用期限交纳出让金的，因此，提前收回建设用地使用权的，出让人还应当向建设用地使用权人退还相应的土地出让金。

法律依据

《民法典》第三百五十八条