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以物抵债协议约定用拆迁房屋清偿是否有效，在借款时能否直接约定到期不还钱，直接以抵押财产抵债

更新时间:2025-04-27 10:50 发布:2024-11-24 19:06 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：以物抵债协议约定用拆迁房屋清偿是否有效,最高院案例：借款时约定无法清偿债务，以物品抵债，不受法律保护,最高院案例：借款时约定无法清偿债务，以物品抵债，不受法律保护债务人借款时，债权人提出要求：若将来无法还债，则以房屋、车辆等物品抵债，此时，

一、以物抵债协议约定用拆迁房屋清偿是否有效,最高院案例：借款时约定无法清偿债务，以物品抵债，不受法律保护

最高院案例：借款时约定无法清偿债务，以物品抵债，不受法律保护

债务人借款时，债权人提出要求：若将来无法还债，则以房屋、车辆等物品抵债，此时，即使物品价值远远高于债权数额，债务人为了顺利拿到借款，只能忍痛割爱同意签约。在该情形下，一旦债务人无法还债，债权人将借此获得暴利。法律作为“爱操心的家长”，必须否定其法律效力。

相反，如果债务已经到期，此时，约定以物品抵债，债务人没有融资借款利益驱动，且物品价值是否远远高于债权金额，债务人也一清二楚，此时，只要没有逃避债务、侵害第三人利益，则法律会认可其效力。

但是，债务未到期时，绝对不能提前对于物品作出任何安排吗？并非如此！此时，可以约定以物品价值作为担保，该约定不会导致物品所有权直接转让给债权人，该约定具备法律效力。

一、债务未到期，不能以物抵债

【(2020)最高法民申5446号联盟公司、鑫锐健康公司再审审查与审判监督民事裁定书：

最高人民法院认为，《借款协议》载明债务人维体公司承诺于2015年3月26日清偿借款，而2015年1月9日签订的《协议书》约定，若债务人维体公司无法偿还联盟公司的债务时，案涉车位归债权人联盟公司所有。

该约定不属于抵押条款，在债务履行期届满前，约定案涉车位归属于债权人所有，有违法律规定。】

【(2024)新民申2168号刘某、巴州某房地产公司房屋买卖合同纠纷民事审判监督民事裁定书：

新疆高院认为，双方签订《商品房买卖合同》，约定“一年后归还30万元，如债务人逾期不还，则将玉和路商铺直接过户给债权人，债权人不用补足房款差价。”是否违反禁止流质的规定？

《协议书》中过户及不再补足房款差价的约定，是以借款本金30万元直接折抵案涉房屋购房款，虽然协议并未出现“取得所有权”等字眼，但过户即房屋所有权变更登记，系法律规定的物权变动及获得房屋所有权的生效要件。

双方签订《商品房买卖合同》目的，是为日后办理房屋产权变更登记取得合法的形式要件，《协议书》中关于如未按期还款办理过户手续的约定，属于流押条款，故应无效。】

二、债务未到期，只能以物品作为担保

【(2013)民申字第310号嘉美公司与杨某某商品房销售合同纠纷再审民事判决书：

最高人民法院认为，《物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时，抵押财产归债权人所有。

嘉美公司从杨某某处借款340万元，其同时与杨某某签订《商品房买卖合同》，其目的是为了担保债务的履行。

鉴于双方未办理抵押登记，其约定也不符合担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为，应认定为非典型的担保方式。

既然属于担保，就应遵循物权法有关禁止流质的原则，也就是说，在债权人实现担保债权时，对设定担保的财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。作为债权人杨某某，不能直接取得案涉商铺所有权。】

【(2024)黔民再16号杨某某、卯某某与王某某、贵州某房地产公司确认合同无效纠纷再审审查民事判决书：

贵州省高院认为，虽然王某某与贵州某房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定贵州某房地产公司将其开发的房屋出售王某某，但并不能据此认定双方之间系商品房买卖合同关系。

双方实质上是通过签订《商品房买卖合同》的方式，为王某某出借给李某然的借款提供担保。贵州某房地产公司与王某某之间缺乏订立商品买卖合同的真实意思表示，不能认定为商品房买卖合同关系，只能构成让与担保法律关系，属于非典型担保。

《商品房买卖合同》，为王某某出借给李某然的借款提供担保，不违反法律行政法规强制性规定，应属合法有效。】

【(2022)黑民申4582号刘某某与山河现代合作社侵权责任纠纷再审审查民事裁定书：

黑龙江省高院认为，依据《民法典》第401条关于“抵押权人在债务履行期届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿”的规定，刘某某与秦某某签订的《抵押物出售协议书》，关于案涉财产归刘某某所有的约定无效，刘某某无权依据合同约定占有使用案涉财产。】

【(2022)鲁民申2167号刘某某、朱某某等民间借贷纠纷民事申请再审审查民事裁定书：

山东省高院认为，袁某某向朱某某借款120万元，为确保借款的按期偿还，袁某某与朱某某订立了案涉商品房买卖合同作为履约担保，据此，袁某某与朱某某订立的商品房买卖合同，性质属于让与担保合同。

袁某某作为借款人在不能按期清偿借款债务的情况下，并未约定涉案房屋归属朱某某所有，而是以涉案房屋的变价获得优先受偿，因而涉案商品房买卖合同有效，债权人依法对涉案房屋享有优先受偿权。】

【(2022)青民申53号张某某、张某祥等民间借贷纠纷民事二审民事裁定书：

青海省高院认为，双方签订《房屋买卖协议》虽没有买卖房屋的意思表示，但结合《个人借款合同》中的抵押条款，双方有抵押房屋担保借款的意思表示。

虽然《个人借款合同》中“若到期不能按期主动还本付息，甲方有权将房屋归为己有”的约定，因违反《民法典》第401禁止流押的规定而无效，致使王生财对抵押房屋的所有权不能成立，但是抵押权仍然成立。】

三、债务到期时，可约定以物品抵债

【(2021)最高法民申1460号宝佳房地产公司、天景房地产公司合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书：

最高人民法院认为，当事人在债务履行期限届满后，达成以物抵债协议，抵债物未交付债权人，债权人请求债务人交付的，经审查不存在恶意损害第三人合法权益等虚假诉讼情形，且无其他无效事由的，依法应予以支持。

本案中，虽然双方达成以物抵债协议的时间，早于双方借款合同中还款日期，但达成以物抵债协议的时间，与该还款日期非常接近，并不会导致双方利益失衡。

另，双方签订以物抵债协议，原因是宝佳公司无法偿还借款，以物抵债协议不存在恶意损害第三人合法权益的情形。】

【最高法民申7497号殷某某、宝狮公司与破产有关的纠纷民事申请再审审查民事裁定书：

最高人民法院认为，上述《商品房买卖合同》虽然形成于债务履行期限届满前几日，但在债务履行期满后，债务人未以现金偿还殷某某欠款本息，且在债务履行期满近一年后，债务人出具汇总表明确了买卖合同的编号、房屋位置及房号、单价等内容，并确认房款已经全部结清，应当认定双方在债务履行期满后达成以物抵债协议。

该以物抵债协议达成并进行网签备案两年余后宝狮公司申请进入破产程序，无证据证明该协议存在恶意损害第三人合法权益等情形，也不存在其他无效事由。因此，双方达成的以物抵债协议合法有效。】

【(2017)赣民终209号汉威公司、华曦公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书：

江西省高院认为，汉威公司上诉称，双方签订的“以物抵债”协议，属于债务履行期限届满前达成的协议，是流质契约，系无效条款。

本院认为，所谓流质契约，是指在债务履行期限届满前，担保权人与抵押人或者出质人所达成的，如果债务人在债务履行期满后不履行债务，担保权人可以取得担保物的所有权的约定。

《物权法》第一百八十六条、第二百一十一条规定了流质契约无效，立法本意，是避免出现担保或抵押物的价值，远远超过被担保债权的数额，债务人不履行债务后，抵押物或担保物的所有权直接转为担保权人所有，从而导致担保人或抵押人的合法权益受到损害。

但本案中，首先，《补充协议》关于将79套商铺按八五折价格出售给汉威公司的约定，并非为债权实现提供担保，而是华曦公司难以支付剩余工程款时，通过将其开发的商铺折价抵偿给施工人的方式，实现双方权利义务平衡的一种处置。

《补充协议》是在华曦公司无力支付履行期限已经届满的工程款时签订，属于“债务履行期限届满后”所达成的“以物抵债”协议，并非“债务履行期限届满前”的“以物抵债”协议，是在华曦公司无法支付工程款的条件下生效的。】

二、在借款时能否直接约定到期不还钱，直接以抵押财产抵债

法律分析：我国法律不承认流押条款，因此该约定不能产生请求权的效力，不能以此申请变更物权。债务到期后不能归还的，应当对财产进行评估，根据评估价值对债权进行担保，超过部分归抵押人所有。

法律依据：《中华人民共和国民法典》第四百零一条抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。

三、债权人诉诸法律，借款人未履行债务

向法院申请支付令追讨债款，提交借条或欠条等证明借贷关系的证据。法院判决借贷关系成立后，借款人可申请强制执行并进行诉前财产保全，防止对方转移财产。

法律分析

1、可以向法院申请向债权人发出支付令，要求欠款人偿还债款；欠款人不偿还的，可以向法院起诉，一般需要提交借条或欠条等能够证明双方借贷关系的证明，没有借条或欠条的话，仅仅是银行交易流水是不足以证明的，还需要其他证据或者证人证言补强。2、如果法院判决双方的借贷关系成立，借款人可以就法院判决书2年内申请强制执行。还可以向法院申请诉前财产保全。诉前财产保全就是将对方的银行账户、房子、车等财产查封上，防止对方转移财产。

拓展延伸

债权人维权：携法律武器追究借款人违约责任

债权人维权是指债权人在借款人未履行债务的情况下，通过法律手段追究其违约责任的行为。债权人作为债务的权利人，有权要求借款人按照合同约定履行债务。当借款人未履行债务时，债权人可以通过起诉、申请强制执行等方式来维护自己的权益。债权人可以依法请求法院判决借款人承担违约责任，包括返还借款、支付利息、承担违约金等。维权过程中，债权人可以携带法律武器，如法律条款、证据材料等，以支持自己的主张。通过维权行动，债权人能够有效维护自己的权益，促使借款人履行债务，维护债权人的合法权益。

结语

债权人维权是债权人通过法律手段追究借款人违约责任的行为。债权人可向法院申请支付令，要求欠款人偿还债款；如欠款人不履行，可起诉并提供借条等证明双方借贷关系的证据。法院判决借贷关系成立后，债权人可申请强制执行，并进行诉前财产保全，防止对方转移财产。债权人维权能有效维护自身权益，促使借款人履行债务，维护合法权益。维权过程中，债权人需准备法律武器和证据材料，以支持自己的主张，保护自己的权益。

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》

第十七条基层人民法院管辖第一审民事案件，但本法另有规定的除外。

第十八条中级人民法院管辖下列第一审民事案件：(一)重大涉外案件;(二)在本辖区有重大影响的案件;(三)最高人民法院确定由中级人民法院管辖的案件。

第一百一十九条起诉必须符合下列条件：(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;(二)有明确的被告;(三)有具体的诉讼请求和事实、理由;(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。

四、最高法：为民间借贷提供担保的房屋买卖合同无效！

▌裁判要旨

当事人签订房屋买卖合同的目的系为借款合同提供担保的，构成通谋虚伪表示，房屋买卖合同本身作为伪装行为无效，而借款担保作为隐藏行为，在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，可以肯定其在当事人之间的合同效力。

▌案情简介

一、2010年11月8日，华辰公司与刘宣求通过以物抵债的方式取得华晨公司的六个门面。

二、2012年6月19日林福汉通过银行转账汇款300万元至刘宣求指定银行帐户，次日转账汇款500万元，合计汇款800万元，但注明其所支付的款项为“借款”。

三、2012年6月20日，林福汉与刘宣求签订一份《房屋买卖合同》，购买上述门面，价款800万元整。合同还约定：（1）《房屋买卖合同》签订当日刘宣求即应将房产预告登记证原件、商品房买卖合同原件、销售不动产发票原件交给林福汉；（2）在2012年9月19日前林福汉无权办理过户手续；（3）若刘宣求在2012年9月19日前反悔，应归还乙方全部预付购房定金款，另加日3‰的违约金。

四、福州中院因毛来华与黄裕生、刘宣求等人借款合同纠纷一案中，查封了刘宣求名下的上述店面。林福汉向法院提出异议，福州中院驳回林福汉的异议请求。

五、林福汉向福州中院提起执行异议之诉，请求确认《房屋买卖合同》有效，停止对案涉店面的执行。福州中院一审支持了其诉请。

六、毛来华不服，上诉至福建高院。福建高院二审判决驳回上诉，维持原判。

七、毛来华仍不服，向最高法院申请再审。最高法院确认《房屋买卖合同》无效，改判驳回林福汉全部诉请。

▌裁判要点

本案中，申请执行人毛来华得以绝地逢生，最终翻盘，其根本原因即在于证明了案涉房屋买卖合同并非林福汉与刘宣求真实的意思表示，而系为林福汉对刘宣求800万元的借款提供担保。最高法院从《房屋买卖合同》约定的内容反常，800万元汇款的附注为借款、交易价格约定反常等几个方面认定《房屋买卖合同》并非林福汉与刘宣求之间真实的意思表示，当事人间达成一致的真实意思即隐匿行为是将案涉店面作为借款合同的

五、民间借贷无法偿还债务，当事人起诉应对策略

民间借贷的债务人无法偿还借款,起诉债务人并不构成犯罪。但是如果债务人不履行法律文书确定的义务,债权人可以申请法院强制执行,包括申请法院强制执行债务人的可执行财产,并将被执行人纳入失信被执行人名单。如果债务人藏匿或转移财产等拒不执行行为严重,涉嫌拒不履行判决、裁定罪,要承担刑事责任。如果债务人确无可执行财产,法院会裁定中止执行,待中止执行情形消失后,债权人可以申请恢复执行。

法律分析

1. 如果民间借贷的债务人无法偿还借款,起诉债务人并不构成犯罪。

2、民间借贷只是民事纠纷，如债务人到期不还款，法院会判决在限定期限内归还。判决生效后仍不归还的，债权人可以申请法院强制执行。

3、但是，如果在法院判决后，有能力或者有部分能力支付欠款而拒不支付的，或者通过转移、隐藏财产等方式逃避履行的，涉嫌构成拒不执行判决裁定罪，会被追究刑事责任。

一、欠债10万被起诉的后果是什么

1、欠债被起诉，涉及到的是民事纠纷，法院审理查明后会依法做出判决，债务人应当依照判决履行还款义务。

2、债务人不履行法律文书确定的义务的，债权人可以申请法院强制执行债务人的可执行财产，人民法院除对被执行人予以处罚外，还可以根据情节将其纳入失信被执行人名单，将被执行人不履行或者不完全履行义务的信息向其所在单位、征信机构以及其他相关机构通报。

3、债务人如果有藏匿、转移财产等拒不执行行为，法院可以采取司法拘留措施。如果拒不执行情节严重的，可能涉嫌拒不履行判决、裁定罪，要承担刑事责任。

4、如果债务人确无可执行财产，法院会裁定中止执行，待中止执行情形消失后，债权人可以申请恢复执行。

结语

欠债被起诉可能会面临民事纠纷和刑事责任的风险，因此务必履行法律文书确定的义务。如拒不履行，可能会被纳入失信被执行人名单并受到相应的处罚。如藏匿、转移财产等拒不执行行为，法院可以采取司法拘留措施。如果拒不执行情节严重，可能涉嫌拒不履行判决、裁定罪，要承担刑事责任。

法律依据