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拆迁谈判要点，拆迁过程中有哪些要注意的问题？

更新时间:2025-03-31 23:30 发布:2024-12-14 12:59 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：拆迁谈判要点,注意拆迁过程中的九个个要点,一、县级以上人民政府负责征收拆迁与安置补偿工作和广大被拆迁人接触、谈判、做思想工作的人，基本上都是为配合政府实施征收拆迁而设立的工作小组或者办公室，通常仅负责征收拆迁工作的具体实施。被拆迁人若是不认

一、拆迁谈判要点,注意拆迁过程中的九个个要点

一、县级以上人民政府负责征收拆迁与安置补偿工作

和广大被拆迁人接触、谈判、做思想工作的人，基本上都是为配合政府实施征收拆迁而设立的工作小组或者办公室，通常仅负责征收拆迁工作的具体实施。被拆迁人若是不认可拆迁补偿的数额，与工作小组等谈判协商通常很难取得进展，因为工作小组也没有权利提高补偿标准。此时被拆迁人应当同政府及其工作人员进行协商谈判，必要时还可通过行政复议及行政诉讼程序来维护被拆迁人的合法权益。

二、房屋征收以公共利益为前提

《土地管理法》及《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要才能实施征收拆迁。若是不以公共利益为目的的征收拆迁，被拆迁人可拒绝拆迁。

三、县级以上政府所作征收决定应当在征收范围内予以公告

许多被拆迁人在征收拆迁过程中都已经到了签署安置补偿协议的阶段，还仍未见过任何征收拆迁安置补偿相关的政府公示公告，这种做法显然是违法的。在征收拆迁范围内的被拆迁人有权利知晓征收拆迁的相关政策文件，也有权利在公告中得知对征收补偿方案等文件提起行政复议、行政诉讼权利等事项。若是被拆迁法人没有取得相关的公告文件，还可以通过政府信息公开程序来取得相关政府文件。

四、拆迁补偿应包括如下方面

国有土地上房屋(城镇)拆迁补偿应包括：房屋价值补偿、搬迁及临时安置费用补偿、商户的停产停业补偿及补助奖励金。

集体土地上房屋(农村)拆迁补偿应包括：土地补偿、房屋价值补偿、地上附着物及青苗补偿、安置补助及社会保障补偿。

五、被拆迁人应当与房屋征收部门签署拆迁安置补偿协议

被拆迁人要记住一点：要与政府或行政部门签署补偿协议。像是工作小组、办公室、公司等主体是无权与被拆迁人签署拆迁安置补偿协议的。政府不会跑路，而工作组、小公司等一旦跑路，后续维权的难度会很大，得不偿失。

六、被拆迁人有权选择补偿方式

征收拆迁中常见的补偿方式有：货币补偿、房屋补偿及两者相结合。法律赋予了被拆迁人自由选择补偿方式的权益。若是补偿方案或补偿协议中禁止对补偿方式进行选择或者仅提供单一的补偿方式，那么便是违法的。

七、先补偿后搬迁

无论是国有土地亦或是集体土地，都应当遵循先补偿后搬迁的原则来进行征收拆迁。在补偿款未全额到位的前提下而实施的强制搬迁都是违法的，被拆迁人可提起行政复议或是行政诉讼来维护自身的合法权益。

八、不能变相强迫搬迁

拆迁方对付“钉子户”时有可能使用暴力、断路、断水断电等方式变相强迫钉子户搬迁。而法律已经明确认定这些都属于违法行为，被拆迁人若是遇到这些情况应当及时报警处理，还可通过行政复议、行政诉讼等方式进行维权。

九、强拆必须由法院强制执行

在征收拆迁中，政府、行政部门等全部无权自行实施强拆，只能在达成补偿协议或作出补偿决定，补偿款项到位后才能向当地法院申请强制执行，由法院作为主体实施强拆。法院以外的政府行政部门所实施的强拆都是违法的，可依法追究其责任。

二、拆迁过程中有哪些要注意的问题？

（一）项目了解

1、拆迁性质，是政府行为还是开发商行为，如果是开发商行为，就可以多提一些条件、多要一些面积、多要一点补偿金。

2、自己家的房屋有无产权证，有产权证的可按1：1．12或1：1．13要安置房；无产权证的面积可按30％、50％、甚至是100％和拆迁办要安置房面积。另有一特殊规定，93年以前盖的房屋视同有照，能提供证明。

（二）拆迁之前准备工作

1、房屋的实际面积，自己要仔细测量好；附属物也要登记好，如房顶隔热层、墙面、地面、地下管道等（凡是在房屋上过的都可以谈），如未做好准备，拆迁办人去测量登记时，他们测多少就是多少，是不好改变的。拆迁时空调、电话、电脑网线、煤气管道、有线电视、油烟机、电热水器等迁移费用拆迁办是有补偿的。

2、家里人对所要拆迁安置方案要统一。推荐一个人和拆迁办谈（人多嘴杂，拆迁办会找到你家的底线）。

（三）签协议时间

1、一般在三分之二的人签字后再签字，往往在此时间段上安置方案或政策会有所松动，同时在签字的时候向拆迁办要拆迁奖金（拆迁办在鼓励人早签字时会给早签字的奖金，晚签字的人提出他们也会给的，不提不给）。

2、对拆迁办给你开出的条件你比较满意，你都不要当时签字，等第二天或第三天再签字，两三天之中或许会有更好的消息出台，同时对他们开出的条件再满意都不要流露在脸上。

3、家里有老人无劳保的、吃低保的、下岗的、伤残的要请他们解决，老人因房屋拆迁导致身体不好等都可以和拆迁办谈（多要一些面积和补偿金）。

4、家里要适当地做些假象，多铺些床铺、把老人接来住等，就是造成人多拥挤现象，好多要些面积。

（四）讨价还价

1、拆迁面积要多要，如在1：1．12或1：1．13的基础上多要20％或30％，和拆迁办还价。

2、新房装潢费用。测算新房简单装潢费如需3万元，那就要5万和拆迁办还价。

（五）找关系找找人，各拆迁组的组长和成员手上都有优惠权，如组长有1万元户，成员有5千元户，还有面积优惠。

（六）安置房的选择多层楼房和小高层，多层，物业管理费用低；小高层电梯使用、维修和用水二次增压等费用很高，同时尽可能选一楼靠路边和拐角，将来打开阳台可以开小店。

（七）补偿拆迁补偿的钱是和安置房的价格相关的，安置房与商品房之间有较大差价，所以一定要安置房，尽量不要现金。如确实想要现金，就等拿到安置协议纸质材料后再卖掉，吃亏要少一些。

三、拆迁过程中应注意的五点事项

1、查看拆迁证件

（1）在拆迁之前，拆迁方需要通过有关部门的审批，获得建设用地许可证，并且发出征地拆迁公告，告知拆迁户具体的拆迁人、拆迁事由、拆迁方案、拆迁人的权利和义务等，取得拆迁许可证，拆迁方才能着手工作。

（2）拆迁户有权利让到现场拆迁的人出示工作证件，只有佩戴了工作证的人，并且工作证上所在的信息同公告中的内容相一致时才能实施拆迁工作，拆迁户有权选择是否与拆迁方协商签订拆迁补偿事项。

2、签订书面协议并保留一份

（1）拆迁户经常都是以口头的方式与拆迁方达成一致，随后便放松了警惕，这样的口头承诺在很难留有证据证明，可能无法得到法律的支持。因此除非已经与拆迁方达成了书面协议，否则不要提前行动，以免自己吃亏。

（2）签订协议之后，再想反悔就要付出较重的代价，因此拆迁书面合同一定要自己保留一份，这不仅是保护自己权利的依据，还可以约束对方不轻易更改合同，因此在签合同时，不要随意签署，要多留个心眼。

（3）签署完拆迁协议并不意味这万事大吉，拆迁户会收到一个房屋拆除条，签署后拆迁人才能进行拆迁工作。这时，如果拆迁人没有履行合同，拆迁户绝对不要签署拆迁条，否则在拆迁人拖着不履行拆迁协议，对拆迁户更不利。

3、不要轻易签收随着公民法律意识加强，都明白不能随意签字，但除此之外拆迁户本人和家属都还不能轻易签收。签收就意味着你已经收到了书面材料，一般情况下就会对你产生法律效力，这在计算时间方面有较大的影响，因此不明白的东西最好不要签收。

4、证件原件不要交给拆迁方在实践中，拆迁方可以会以种种理由要求拆迁方提交相关原件，在法律上，原件比副件更具说服力，在维权时拆迁方就会处于不利位置，因此原件资料绝对不能交给拆迁方，非要提交资料就只能给复印件。

5、积极行使权利无论是自己维权还是诉讼，最怕的就是等，在拆迁方没有按照协议履行的时候，当事人就应该及时的提起诉讼，以免错过了维权的最好时机，否则可能面临着被强制拆迁或者拆迁方案被搁置的情况在拆迁过程中，拆迁人要提高自己的谈判地位，但同时适可而止，不要想着通过拆迁能赚一大笔。不要一味的要求赔钱，建议拆迁户可以同他们协商，要求提供房屋安置，把安置的房屋位置、房产产权、证件等信息写入合同中。

四、拆迁有几种方式

法律分析：房屋拆迁的形式有三种: 人民政府组织统一拆迁，即由人民政府或其专门委托的单位统一进行拆除、补偿、安置等工作。自行拆迁。它是指拆迁人自己对被拆迁人进行拆迁安置和补偿，主要拆迁业务人员必须在拆迁主管机关进行培训，取得拆迁资格证书后才能上岗。委托拆迁，它是指拆迁人将房屋拆迁的补偿和安置工作委托他人进行。被委托人应当是取得房屋拆迁资格证书的单位。

法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第二条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

第四条市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

五、拆迁前摸底方式

1、被拆迁房子的状况，出示房子和附属品的分析资产报告；2、被拆迁家庭所有人员的社会背景，工作人员入场后，每家每户的上门进行谈判，宣传关于被拆迁地块的相关政策和规定，谈判之后传送一张遵循政策编制的拆迁赔偿方案。遇上房屋要拆迁，一定要告诉所有的继承人，同时全部的人要在拆迁合同上面签名字，才能有效;因为一个人无法代表其他人，应当和其他的继承人商量好，一起签字才能生肖。要是动迁并无获得其他继承人的签字，这样的合同就是不合法的，同时不可以随便拆迁。法律依据：《城市房屋拆迁管理条例》第八条房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。第九条拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请；房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。第十条拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。第十一条拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。