房屋拆迁评估单位的选择，拆迁评估机构是如何选定的

更新时间:2025-01-12 12:04 发布:2025-01-12 09:13 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：房屋拆迁评估单位的选择,拆迁评估机构怎么选,在拆迁过程中，选择拆迁评估机构是一个重要环节，它涉及到被征收房屋价值的公正、公平评估。以下是关于拆迁评估机构选择的一些建议：了解评估机构的资质和信誉。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的

一、房屋拆迁评估单位的选择,拆迁评估机构怎么选

在拆迁过程中，选择拆迁评估机构是一个重要环节，它涉及到被征收房屋价值的公正、公平评估。以下是关于拆迁评估机构选择的一些建议：

了解评估机构的资质和信誉。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定，被征收房屋的价值应由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。因此，在选择评估机构时，应首先确认其是否具备相应的资质和信誉，可以通过查询相关政府网站或咨询相关部门了解评估机构的资质情况。

考虑评估机构的独立性和公正性。评估机构应该是独立的第三方机构，与被征收人、征收部门等没有利害关系，以确保其评估结果的公正性。在选择评估机构时，可以了解其历史评估案例、客户评价等信息，以判断其独立性和公正性。

了解评估机构的专业能力和经验。评估机构应该具备专业的评估能力和丰富的经验，能够准确评估被征收房屋的价值。在选择评估机构时，可以了解其评估方法、技术手段、专业团队等方面的情况，以判断其专业能力和经验。

此外，如果对评估结果有异议，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，还可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。因此，在选择评估机构时，也可以了解其复核评估和鉴定的流程和要求，以便在必要时进行申请。

综上所述，选择拆迁评估机构时，应关注其资质和信誉、独立性和公正性、专业能力和经验等方面的情况，以确保被征收房屋价值得到公正、公平的评估。

二、拆迁评估机构是如何选定的

法律主观：拆迁评估机构是先由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定和随机决定的方式，具体的选定方式根据各个省、市的规定是不同，具体按照符合当地的实际需求来决定。

法律客观：《国有土地征收与补偿条例》第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

三、房屋拆迁评估机构的选择

《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条第二款规定：“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。”但各地在实施过程中，操作模式不统一，程序不规范，这种现象已经成为当前拆迁工作的焦点问题。

一、“推举式”选定估价机构

拆迁人在整个拆迁工作中处于主导地位，被拆迁人则处于从属地位。被拆迁人所获得的补偿金是由拆迁人负责支付的，拆迁人掌握着被拆迁人的补偿金支付权。从民法的角度讲，拆迁与被拆迁是一种平等的民事法律关系，但从权利和义务的质量上来区分，其自然形成了权利和义务的主次之分，形成了法律关系中的主体、客体和内容三者关系。建设工程项目中的房屋拆迁工作，拆迁人只有一个，而拆迁人的相对人，即被拆迁人却有若干个。如果因对被拆房屋的评估机构选择由被拆迁人选择，就有可能在同一个拆迁项目中出现二个或二个以上甚至若干个评估机构参与估价。这样，不便于拆迁管理，不便于掌握估价标准的平衡性，不便于实施过程中的操作性。拆迁人应当向被拆迁人公示具有相应资质等级的评估机构，其公示的内容包括：房屋拆迁估价资质证书、有效的工商营业执照、估价人员的个人估价资格证书、估价机构的组织机构名称及技术素质情况简介、规范的房屋拆迁估价报告样本等。公示估价机构的目的是便于被拆迁人了解估价机构的合法性、专业技能及社会信誉情况。选择估价机构时，拆迁人应当组织召开由被拆迁人代表、估价机构、拆迁管理部门组成的“听证会”，主动推举合适的估价机构供被拆迁人参考，如被拆迁人代表无反对意见的，即为确定。如被拆迁人代表半数以上持反对态度的，拆迁人可另行推举估价机构，再次征求被拆迁人代表的意见。拆迁人在推举估价机构时，一次只能推举一个，这样便于确定。我们把这种选定方法称作“推举式”选定。

二、“抽签式”选定估价机构

当拆迁人与被拆迁人选择估价机构无法达成一致意见时，则应由拆迁管理部门出面干涉。按照《条例》规定，拆迁管理部门有权对拆迁人、被拆迁人、拆迁实施单位、评估机构施行监督、管理的行政职能。因此，当拆迁人与被拆迁人因估价机构的选定发生矛盾时，则应当由拆迁管理部门在已经公示的估价机构名录中抽签确定估价机构，这就是法律上所讲的“救济”手段。当采取“抽签式”的方法选定估价机构时，拆迁管理部门应当邀请司法公证机关现场监督，并对抽签的器具、程序、方法、结果进行全过程的监督，抽签结果应当众宣布，并制作司法公证文书。

三、“自选式”选定估价机构

所谓“自选式”选定估价机构，是指被拆迁人对原估价报告有争议，经申请复核仍有异议的，被拆迁人可自行选择已公示并符合条件的估价机构，按照同一计算标准重新作出估价报告。自行选择估价机构的方式不同于自由选择，其限制条件是，必须具备估价资质，估价人员必须具备估价资格，执行估价标准必须切合实际，符合被拆房屋所在城市中的类别质差、房地产市场基准值。自行选择估价机构的前置条件应当是当事人对原估价结果提出异议，经估价机构解释、说明仍有异议的，当事人方可自行选择估价机构。“自选式”选定估价机构产生的后果是，有可能出现两种截然不同的估价结果。当估价结果出现不同时，应当由估价专家委员会鉴定，而不应由当事人选择。估价专家委员会鉴定的依据是：估价的公正性、合理性、客观性，经鉴定产生的结果不一定是高标的估价报告，也不一定是低标的估价报告。应当说，估价专家委员会作出的评判结论属权威机构结论，具有一定的公正性和合法性。估价专家委员会所处的位置应当是维护拆迁当事人双方的合法权益，维护两个估价机构所作出的估价报告的严肃性，其立场等同于裁判员，当事人应当无条件接受裁判员的裁处。经估价专家委员会裁判的有效估价报告同样应当公示，告知拆迁人和所有被拆迁人，以示消除争议，判定其裁判的估价报告生效。

按照目前各地拆迁动态情况分析，城市房屋拆迁矛盾已由过去的安置矛盾转化为现行的估价矛盾。究其原因有三点：其一是社会主义市场经济发展过程中产生的不可避免的利益矛盾；其二是人们对物的价值观念发生了根本性的变化；其三是人们的法制观念不断增强。因此，房屋拆迁估价已经成为全社会关注的热点问题，这就告诉我们从事房屋拆迁工作的机构必须提高认识，尽最大可能的减少拆迁矛盾。把握好评估机构的选定工作，其基本原则是公开、公平、公正；基本程序是先采取“推举式”，后采用“抽签式”，再实施“自选式”。这样，才能提高评估机构的选定率，确保社会稳定，确保城市房屋拆迁工作的顺利进行。

一、房屋补偿的计算方式

1、房屋拆迁补偿计算标准

（1）房屋拆迁货币补偿＝合法拥有房产评估价格＋房屋装修装饰商定补偿金额（或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）

（2）房屋拆迁补偿差价＝合法拥有房产评估价格＋房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）－被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格

2、房屋拆迁安置费计算标准

（被拆迁人或承租人）房屋拆迁安置费＝搬迁补助费＋没有提供周转房情况下的临时安置补助费＋超过过渡期限的临时安置补助费＋非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费

注：

如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0；

如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0。

四、拆迁评估不合理怎么办

拆迁评估不合理应当自收到评估结果之日起10日内向房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，指出评估报告存在的问题，复核结果应当书面告知复核评估申请人或予以公告。房屋拆迁评估的方式有：1、市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动；2、商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布；3、重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。【法律依据】：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

五、房屋拆迁怎么评估

一般采用市场比较法，未来收益法，以及基准地价法进行房屋拆迁的评估。还有成本材料法等，但是因社会变迁以及实践需要一般不会采用。

法律依据：《国有土地上房屋征收评估办法》第九条房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。