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拆迁怎么谈最好的房子呢，拆迁时，为什么房屋评估价值比实际价值低？

更新时间:2025-04-23 20:47 发布:2025-01-15 17:25 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：拆迁怎么谈最好的房子呢,不知道自己房屋价值多少，谈到价格时总是迷茫，被拆迁方忽悠,在面临房屋拆迁时，若您不确定自己房屋的价值，感到迷茫或被拆迁方的话语所迷惑，以下是一些建议和法律依据，希望能帮助您明确自身权益。一、了解房屋拆迁补偿方式根据《

一、拆迁怎么谈最好的房子呢,不知道自己房屋价值多少，谈到价格时总是迷茫，被拆迁方忽悠

在面临房屋拆迁时，若您不确定自己房屋的价值，感到迷茫或被拆迁方的话语所迷惑，以下是一些建议和法律依据，希望能帮助您明确自身权益。

一、了解房屋拆迁补偿方式

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。这意味着您有权选择接受现金补偿或是选择新的房屋作为补偿。如果您认为所在地房屋有升值空间，选择产权置换可能是一个明智的选择。

二、确定房屋价值

您可以聘请专业的房地产评估机构对您的房屋进行评估，以确定其市场价值。这将有助于您在拆迁谈判中了解自己房屋的合理价值。

参考当地相同或类似房屋的市场价格，以便对您的房屋价值有一个大致的了解。

三、维护自身权益

如果您认为拆迁方给出的补偿方案不公平或存在欺诈行为，可以依据《中华人民共和国民法典》的相关规定来维护自身权益。例如，根据第一百四十六条，如果拆迁方以虚假的意思表示实施民事法律行为，该行为将被视为无效。同时，根据第一百五十七条，如果民事法律行为无效或被撤销，行为人因该行为取得的财产应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方还应当赔偿对方由此所受到的损失。

四、寻求专业帮助

在面临拆迁谈判时，如果您感到不确定或受到压力，可以寻求专业律师的帮助。他们能够提供法律建议和支持，帮助您争取到更公平的补偿方案。

总之，了解自身权益和法律法规是面对房屋拆迁时的关键。通过评估房屋价值、选择合适的补偿方式以及必要时寻求专业帮助，您将能够更好地保护自己的利益。

二、拆迁时，为什么房屋评估价值比实际价值低？

一旦遇到拆迁，就会有对房屋的拆迁评估程序。

而这房屋的拆迁评估，直接决定了被拆迁人最后的拆迁补偿。

也就是说，房屋的评估价值高，拆迁补偿就高，反之亦然。

而事实上，目前的拆迁补偿普遍偏低，其关键就在于房屋的拆迁评估价值相比较于房屋的实际市场价值要低很多，这严重影响着被拆迁人权益。

随着拆迁在全国各地的兴起，这样的情况应得到遏制，否则将会损害更多被拆迁人利益，引发社会矛盾。

为什么拆迁房屋评估价值比实际价值低？

从被拆迁人角度说，到了评估程序那一步，被拆迁人都会初步对自己的房屋及财产作出相应的估量。

被拆迁人的评估标准大都是按市场价的偏高价格来计算，也是按建筑面积算的(即包括了实际使用面积和公摊面积)。

所以，被拆迁人的估算价格会偏高于市场价格，但不会偏高得太离谱。

总的来说，如果被拆迁人的房屋新旧程度或地理位置等较好，也是在合理的、可接受可允许的价格范围内。

而从拆迁方的角度来说，情况就会发生反转了。

拆迁方为了压缩拆迁成本，必然不会允许高价计算拆迁的。

从规范的程序步骤走，评估应该以被拆迁房屋的建筑面积为评估标准，或者以证载面积(即房产证上的登记面积)算。

但在拆迁的实际操作中，评估结果大多是根据实际使用面积评估计算的。

再加上在实际情况中，评估公司大多由拆迁方指派，所以评估公司并不能完全客观的去评估。

而且，计算标准是不会按照市场价格走的，大都是低于市场价的计算标准。

综述，最后的评估结果肯定低于被拆迁房屋的实际价值。

这被拆迁人的偏高估算，拆迁方的过低计算，二者一结合，中间的差价就出来了。

这也就是为什么房屋的评估价值要比实际价值低的原因了。

房屋评估价值低于实际价值时，如何救济？

由于差价的悬殊，引发矛盾纠纷也是必然的结果。

如何救济被拆迁人的补偿利益成了缓和拆迁社会矛盾的关键。

北京圣运律师事务所拆迁律师根据多年拆迁代理经验，总结出了在评估时候保护被拆迁人补偿利益的方法，即：被拆迁人对评估报告不满意的，被拆迁人人有以下几种途径可以走：

(1)应当自被征收房屋分户评估报告送达之日起10日内，向房地产价格评估机构提出书面申请并指出问题，申请复核评估。

(2)对复核结果仍有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地的评估专家委员会申请鉴定。

(3)鉴定意见出具后，被征收人对补偿仍有异议的，依法复议或诉讼。

其法律依据是：

《国有土地上房屋征收评估办法》之规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。

申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。

复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。

圣运律师提醒：法律对房屋的一系列评估办法是有明确规定的，但被拆迁人依据法律来维护自己权益，也得需要技术性的操作。

三、拆迁时,房屋评估价值比实际值低如何维权

依据我国相关法律的规定，拆迁时对房屋评估价值不服的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估，对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

怎么签订房屋拆迁协议

主要从以下几个方面入手：

(一)拆迁补偿的方式

拆迁补偿的方式有两种：既可以实行货币补偿，也可以实行与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换；产权调换可以实行以房屋建筑面积为基础，结算差价或不结算差价的就地安置或异地产权调换。被拆迁人可以选择补偿方式。但是选择权要受到以下两种条件的限制：一是拆迁非公益事业房屋的附属物不作产权调换，拆迁时被拆迁人只能选择货币补偿；二是被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，只能实行产权调换，被拆迁人不能选择货币补偿。

(二)签订拆迁补偿安置协议的主体

由于被拆迁房屋有私有房屋与公有房屋之区别，故拆迁私有房屋的，拆迁人应当与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议，而拆迁公有房屋的，拆迁人应当与房屋使用人订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人共同订立拆迁补偿安置协议，在一定情形下拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人分别订立拆迁补偿安置协议。

(三)拆迁补偿安置协议的内容

签订拆迁补偿安置协议，要注意协议应包括以下内容：订立协议的主体；拆除房屋的位置、性质、建筑面积；补偿安置方式；货币补偿金额；搬迁期限；违约责任；争议的处理；需要约定的其他事项。

还须注意如实行房屋调换的，拆迁补偿安置协议的内容还应当包括调换房屋的价值金额、面积、地点、层次和房屋交付时间等事项，拆迁人应当向被拆迁人支付搬家补助费、设备迁移费。

四、被拆迁的房屋怎样评估价值

在房屋拆迁过程中，关于被拆迁房屋的的市场价值进行评估，评估流程一般如下：

1、具有相关资质的专业评估机构接受评估任务。专业评估机构的工作人员在接到上级主管部门或委托单位的委托后开展具体评估工作。

2、房屋评估前的准备。就是准备好产权登记资料、房屋建筑资料、土地资料等必须的资料。

3、评估人员进行现场勘查。就是指评估人员对被拆迁房屋的各项技术资料进行现场测定。

4、相关资料的综合分析。这一程序的主要目的是合理地确定被拆迁房屋作价补偿的基本数据，为补偿提供可靠的依据。

5、编写相关评估报告。评估人员综合被拆迁房屋资料，提出作价评估意见，具体确定被拆迁房屋价格的重要过程。

6、评估复核和审批。在评估工作人员完成评估工作后，由复核员到实在进行复核，复核后报审批人员进行审批。

一、怎么确定评估机构

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市规定。根据上述规定，协商选定是确定评估机构的首选方式，只有被征收人在规定的时间内未进行协商或者虽经协商但没有达成一致意见时，才可以通过多数决定等其他方式确定。征收人未与被征收人协商，直接采取单方指定等其他方法确定评估机构的，属违反法定程序，所作出的评估报告不能采用。

二、拆迁房屋评估依据

拆迁补偿价格评估的法定依据一共有三种：市场评估价、商品房交易均价、重置价，它们用途各有不同，在不同情形下分别适用。

1、市场评估价

市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

2、交易均价

商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

3、重置价

重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

五、拆迁时，房屋评估价值比实际值低如何维权

根据《国有土地上房屋征收评估办法》房地产评估机构对被征收房屋的价值进行评估并将分户评估报告向被征收人送达。如有异议：

1、被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告10日内向评估机构申请复核评估，评估机构应当自收到申请之日起10日内对评估结果进行复核。

2、被征收人对复核结果仍有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内向当地评估专家委员会申请鉴定，评估专家委员会自收到鉴定申请之日起10日内进行鉴定。

3、对评估专家委员的鉴定结果仍有异议，要立即走法律途径维权。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十九条

对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

一、拆迁评估过程中，以下几个方面被拆迁人尤其需要注意：

1、评估机构及评估方法的选择

首先，关于评估机构，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第20条规定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。即在房屋拆迁过程中，法律规定是由被拆迁人决定选用哪家评估公司，而不是直接由征收方决定。

其次，关于评估方法，法律规定评估方法主要有成本法、市场法、收益法、基准地价法、假设开发法等，可以同时选择适用两种以上方法。

2、故意绕开谈判环节直接让你签字;故意丢项落项或有意加上一些本来没有的附属物。

评估或拆迁方故意不谈就让你去签字，就是说没有经过谈判直接让你签字，这好似是个无意的行为，其实不然。如果你不善于提异议直接签字了，很有可能就把自己套在里面了。

另外，有些评估机构有意丢项、落项。也会主动给你加上一些没有的东西，没有的附属物，到时候说你有意谎报附属物的数量，有意谎报建筑物的面积，这都会拖延你的补偿。

3、送达评估报告不盖章不签字，就是一个清单。

4、拆迁方应将分户初步评估结果公示

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条的规定，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。