拆迁补偿如何进行分摊使用费，回迁房公摊面积国家规定标准

更新时间:2025-03-29 16:23 发布:2025-03-23 17:35 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：拆迁补偿如何进行分摊使用费,动迁房公摊面积如何计算,动迁房公摊面积的计算方式主要取决于具体的征收政策和地方规定。一般来说，动迁房的公摊面积可以在拆一还一的基础上适当提高，单独计算。具体的计算方式可能会因地区差异而有所不同。在一些地方，如征收

一、拆迁补偿如何进行分摊使用费,动迁房公摊面积如何计算

动迁房公摊面积的计算方式主要取决于具体的征收政策和地方规定。一般来说，动迁房的公摊面积可以在拆一还一的基础上适当提高，单独计算。具体的计算方式可能会因地区差异而有所不同。

在一些地方，如征收区域用于住宅房屋建设的，动迁房的公摊面积可以按照该住宅房屋建设项目的平均公摊面积比例来计算。如果征收区域用于其他工程建设，公摊面积可能按照一个固定的比例，如23%，来进行计算。公式通常为：公摊面积=公摊系数×套内面积，其中公摊系数=整栋楼的公共使用面积/整栋楼的套内面积。

此外，也有地方会采取更为具体的政策措施。例如，有的地方规定，产权调换房屋为高层建筑的，会给予一定的公摊面积补助。还有一些地方，对于被征收房屋和安置房屋的套内建筑面积和公摊面积会分别进行调换，并根据评估价结算套内建筑面积差价，而对应的公摊面积则可能不收取费用。

总的来说，动迁房公摊面积的计算方式并没有一个全国统一的标准，而是需要根据各地的具体政策和规定来确定。因此，在实际操作中，建议详细了解并遵循当地的相关政策规定。

二、回迁房公摊面积国家规定标准

回迁房公摊面积国家规定标准如下：1、房屋补偿费。实行货币补偿的，按照改造范围内房屋评估单价乘以房屋建筑面积确定；实行产权调换的，综合平衡改造范围内房屋的建筑面积和市场评估价值对房屋所有权人进行安置。对住宅实施改造，房屋所有权人选择产权调换的，改造范围内房屋和安置房屋按套内建筑面积和公摊面积分别调换，根据评估价结算套内建筑面积差价，实施单位免收公摊面积补差款。房屋所有权人一次性付清差价款的，优惠30%；2、公摊面积的补助。选择产权调换的被征收人，被征收房屋为砖木结构、木单结构的，产权调换房屋以套内面积结算，免收产权调换房屋公摊面积补差款；被征收房屋为砖混结构、框架结构的，产权调换房屋以建筑面积结算，产权调换房屋公摊面积超过建筑面积7%的部分，由政府补助。法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百七十八条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

三、房屋公摊面积怎么算

一、房屋公摊面积怎么算1、房屋公摊面积是公摊系数乘套内建筑面积的面积。公摊系数是总公共分摊面积除以套内建筑面积和总套数的乘积。套内建筑面积是套内使用面积加上墙体面积和阳台面积。2、法律依据：《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第六条套内建筑面积由以下三部分组成：1、套（单元）内的使用面积；2、套内墙体面积；3、阳台建筑面积。第七条套内建筑面积各部分的计算原则如下：1、套（单元）内的使用面积住宅按《住宅建筑设计规范》规定的方法计算。其他建筑。按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。2、套内墙体面积商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共有墙及非共用墙两种。商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投曩面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影响面积全部计入套内墙体面积。3、阳台建筑面积按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。4、套内建筑面积的计算公为：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积二、房屋纠纷如何处理1、要确认协议的效力；2、要确认协议有无有欺诈、重大误解等情况；3、确认买卖合同是否成立。

四、房屋拆迁公摊面积怎么算？

一、房屋拆迁公摊面积怎么算

公摊面积应当单独计算在内；补偿房屋的公摊面积单独计入补偿面积中，即补偿房屋的公摊面积部分，作为应补偿面积，由征收人给予补偿。这样就可以把公摊面积还给居民了，让居民改善住房面积。

公用建筑面积是由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

公用分摊建筑面积是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

二、公摊建筑面积一般不包含哪些

1、从属于人防工程的地下室、半地下室；

2、供出租或出售的固定车位或专用车库；

3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。

三、房屋拆迁补偿的方式有哪些

1、产权置换(直接补给同等价值的房产)。

产权置换有两种方式：

①回迁安置，指开发商拆房重建然后让拆迁户回迁进行安置，通过置换产权比例进行拆迁补偿；

②异地安置，由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能回迁安置，只能在其他地方新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。

2、货币补偿(根据被征土地和房产估值补偿相应现金)

以不同法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多远组成的补偿金额。货币补偿法定评估依据有三种，不同情况下分别适用：

①市场评估价，指被拆迁房屋的房地产市场价格，由专业估价机构对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

②商品房交易均价，指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

③重置价，指由估价机构对有同等功能效用的全新状态的建筑物的进行价格评估。

3、产权置换、货币补偿相结合(既给货币补偿又给房屋)

受我国城市化进程与其他因素影响，房价和地价虚高，此时的房屋拆迁不能仅用货币偿还或者用产权置换来解决问题。

很多拆迁户多选择产权置换与货币补偿的方式进行拆迁补偿，但目前政府鼓励采用货币化安置。

房屋拆迁如果存在有公摊的面积，那么此面积也会计入到补偿的面积中来，在计算时也会以房屋的面积来进行计算，因此，在处理的时候就会结合当地的补偿政策来在进行确定，只要不让被拆迁方的利益受损，那么双方就不会产生拆迁纠纷。

五、回迁房公摊面积是多少

回迁房公摊面积：1、普通的多层住宅楼在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下,公摊的系数约在10%-15%;2、带电梯的小高层的住宅,公摊的系数约在15%-20%;3、高层的住宅相对更高一些,约在20%-25%。回迁房与普通商品房在公摊面积上的规定虽然差不了多少，但仔细对比两者还是有很大差别的。回迁房面积是按照拆迁户原来的建筑面积来计算的。另外，回迁房的斜面结构屋顶、不规则围护物、变形缝、墙体等也算入回迁房的公摊面积。但是有一点是不同的，那就是楼梯下方的空间面积、走廊外的通道、阳台、挑廊等建筑都不属于回迁房的公摊面积。所以回迁房虽然属于小产权，但是在公摊面积上还是有些优势的。被征收住宅房屋建筑面积公摊系数低于产权调换房屋建筑面积公摊系数的，应当对被征收人或公有房屋承租人增加建筑面积补助。【法律依据】：《中华人民共和国民法典》第二百四十三条：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。