花钱请了专业征收维权律师，补偿为啥没提高，在明拆迁律师：征收维权，如何增加自己的谈判筹码？

一、花钱请了专业征收维权律师，补偿为啥没提高

在网上搜索与“拆迁律师”相关的内容，往往不难发现一些网友对这类律师的“吐槽”之语：我花了20多万请的律师啊，结果根本不管用，骗子!此类“负面信息”多了，有意委托专业征收维权律师代理案件的被征收人难免心里会犯嘀咕，这律师还能相信么?我花的不菲代理费用，是否真的可能打了水漂呢?作为经常被“黑”的对象，圣运律师对此有话要说……

补偿未提高原因之一：客观的案件难度大导致博弈不成功说白一点儿，这种情况就是维权不成功。

对此，圣运律师和其他征地拆迁维权律师一样，都不想回避。

任何事情，成功率都不可能是百分之百，否则拆迁律师就成神了。

众所周知，征收维权案件牵涉许多主体，诸如被征收人、律师、政府、法院等等，每个主体都可能对最终协商下来的补偿结果产生影响。

比如在一些国家级重大项目的征收中，政府一方的态度往往异常坚决，在坚守补偿标准不改变的同时不断向被征收人施压，被征收人难以承受最终选择了签协议。

再比如有的项目虽然补偿数额略偏低，但征收的程序性步骤走得很严谨，几乎很难找出违法点来，这类情况下提升补偿数额也会变得艰难。

总之，是博弈，就有不遂人愿之时，这种风险是要由拆迁律师与被征收人共同面对和承担的。

实践中遭遇此种情况，在律师的代理费用上一定会有所反映，即律师会根据具体案情减免、退还部分代理费用。

需要指出的是，如无特别约定，“代理不成功全额退费”是不可能的。

因为律师在接办案件后实际付出了大量努力和工作，这都是实实在在能够证明的事情。

我们去医院看病，结果病没治好，通常是不能要求医生全额退费的。

补偿未提高原因之二：被征收人主观认为“未提高”此种原因常见的是两种情形。

其一，被征收人对补偿的期望值过高。

征收维权的道理是，政府开始提出补偿10，被征收人不满意，认为自己应当拿100。

经过拆迁律师代理，最终双方以50签约，这就叫协商、谈判的结果。

都不让步，固守自己的心理预期，那就不叫协商、谈判了。

然而有的被征收人却认为自己一定要拿到100才算成功，99都不干，都叫律师“不管用”。

此种情况，再专业的维权律师也没辙。

作为专业征收维权律师，我们尊重被征收人对自己获取满意补偿的心理期待权利，但同时也希望被征收人能够尊重客观现实;

其二，有的被征收人在维权过程中接受了政府的说法，尤其是受到了政府方面对维权律师种种“说法”的影响，与政府就补偿问题达成了一致，主动与政府签订了补偿协议。

之后回过头来，通过各种渠道指责律师“不管用”“骗子”。

圣运律师尊重广大被征收人在维权中的主观意愿，事实上，补偿协议达成了，矛盾纠纷解决了，案件就叫成功了。

至于被征收人事后指责、抹黑律师什么，职业的律师都是能够加以坦然面对和接纳的。

对此，北京圣运律师事务所的资深征收维权律师指出，无论个别网民如何指责、差评，拆迁律师的价值早已被无数成功案件和事实证明。

有意聘请律师维权的被征收人完全无需受到网络上纷繁复杂信息的困扰，只需作出自己理性的判断。

反过来，律师也始终在理性判断具体个案的代理风险，对于风险巨大而提升补偿机会不大的案件，律师也是会慎重考虑接受委托的。

而一旦维权开启，律师与被征收人之间的相互信任、配合，很多时候就是补偿结果能否提升的关键之所在。

二、圣运拆迁律师：征收维权“三板斧”，圣运律师手递手交给你！

在《如何抵御征收方的“三板斧”》一文中，圣运律师归纳了征收方在征收项目启动之初所惯用的进攻方式。

所谓“兵来将挡水来土掩”“你有来言我有去语”，被征收人一方除了相对被动的应对之外，也要力争在征收开始阶段掌握主动权。

那么，被征收人一方又有哪“三板斧”是被实践证明行之有效的呢?本文，圣运律师手递手把它交到被征收人手里……

圣运律师首先想说明的是，被动防御对于征收初期的被征收人而言实属必要。

因为征收的性质就是征收方主导、发起，在初始阶段双方的信息是严重不对等的。

且诸如逼迁之事，被征收人完全无法“防患于未然”，因为你并不知道对方要如何出招，要抓你什么把柄。

因此，见招拆招看似窝囊、滞后，但也比无所作为任人宰割要强得多。

正是在这样的被动应对之中，被征收人才有望寻觅战机，伺机扭转被动局势。

一板斧：提起程序，化解强拆威胁，缓解逼迁压力

第一步要做的，是这个，而不是申请政府信息公开，这点广大被征收人一定要深入领会。

征收项目来袭，对被征收人权益威胁最大的，还是逼迁、强拆。

一旦房子没了，被征收人协商、谈判的筹码就会失去，就会陷于十分不利的地位。

因此，被征收人要积极有效地提起法律程序，借助法律的强大力量来捍卫自己的合法权益，让本处于弱势地位的自己变得强大起来。

当然很多人会质疑，法律管用么?圣运律师的回答是肯定、明确的：当然管用!管用的情况占绝大多数，只是被征收人群体往往愿意关心那个别“不管用”的情况并将其广泛散播、放大，才会显得法律在征收活动面前经常“不管用”，这属于错觉。

那么程序该怎么提才到位呢?这需要坚持个案分析原则，不过还是有一些规律可循：其一，就强拆的法律文书，如责令限期拆除决定、强制执行决定提起行政复议或者行政诉讼，审查其程序合法性;其二，向公安机关提出《要求保护人身财产安全申请书》，要求其履行对逼迁违法行为的查处职责。

如果公安机关不作为，尤其是接110报警后不出警或出警不及时、出警后未能及时处置，则可以起诉公安机关行政不作为;其三，有计划的收集证据，如采取拍照、摄像、录音等方式，为日后的诉强拆违法奠定基础。

如果没有有效的证据收集，诉强拆违法就可能会遇到麻烦。

二板斧：申请政府信息公开，全面了解项目法律情况

所谓知己知彼，百战不殆。

在有效抵御征收方的强大攻势后，被征收人就可以考虑组织反击的事情了。

那么申请政府信息公开就成了不二的选择。

关于这点，圣运律师想提示广大被征收人两点：

其一，要有目的、有计划的进行申请，而不要盲目、大量申请。

须知，如果信息公开申请得“准”，是能够直接给征收方带来痛感的。

有些案件，在信息公开申请阶段就成功搭建起了协商沟通平台，最终仅凭信息公开诉讼就赢得了满意的补偿结果。

这样的案件，往往能够达成短期内速胜的双赢结果，征收方与被征收人都高兴。

而如果提得过多过散，则较难实现这样的效果。

且根据《政府信息公开条例》的修订意见，日后“大量”申请政府信息公开的，政府的答复期限会延长，这对于维权群众而言是未必有利的;

其二，信息公开的申请表要填“准”。

实践中一些被征收人往往对所申请信息表述不准确、清晰，导致信息公开申请被“打回”重填，白白耽误了工夫。

这就需要被征收人及时咨询专业维权律师，获取专业指导意见了。

信息公开申请的背后，就是信息公开不作为的行政诉讼。

这是被征收人夺取维权主动权的号角，在很多此类案件中具有标志性意义。

三板斧：抓住违法点持续发起程序

这是属于被征收人一方的“围魏救赵”之策——通过信息公开所获取的信息了解涉案项目的整体情况，准确把握其违法点，进而提起相关复议、诉讼、查处程序，从而有效消磨征收方的锐气，促使其心平气和地回到谈判桌前，切实考虑被征收人的合法权益实现问题。

这一步，圣运律师的建议是，被征收人一定要请律师(不一定是圣运律师，只要是专业的，您信得过的即可)。

因为这种程序发动的前提是要有全局性的战略眼光，具备分析手中材料并得出正确维权方向的能力，这是一般被征收人所不具备的。

举个栗子，圣运律师所代理的一起案件涉嫌土地的未批先占、少批多占，结果复议提到某部去了，就被因故停滞下来了。

那么问题就是，怎么让这个程序重新启动呢?说句实话，很多经验不够丰富的律师都没办法，因为法律上对这一问题并无明文的规定。

此时需要的，就是专业征收维权律师的深厚功底与经验，起码她知道到哪儿能找到负责办理此案的具体工作人员，能够有效的去和其展开沟通，至少争取能够获取地方政府所提交的相关证据。

那么通过这些，律师就有可能寻找到新的切入角度，提起新的程序，从而继续推动全案的进程，而不至于让案子陷入遥遥无期的等待之中。

这类事情，普通的群众，是真的有些勉为其难了。

圣运律师最后想提示广大被征收人的是，无论几板斧，其最终目的都是为了促成友好和谐的协商谈判。

斧头是工具，是手段，但靠斧头解决不了问题。

博弈游戏，最终还是要握手言和。

理解到这个高度，对于被征收人而言是十分必要的，至少可以有效地削减些怨气与脾气，对于最终获取满意的补偿必有益处。

三、圣运拆迁律师：征收维权，如何增加自己的谈判筹码？

随着征收维权常识的持续普及，越来越多的被征收人已经逐渐明白了“补偿是谈下来的，不是打下来的”这一重要原理，而不再执着于“民起诉官”拿胜诉判决。

那么，凡是谈判都是需要筹码的，征收维权中本就处于弱势地位的被征收人一方又该通过哪些方法、手段来为己方增加谈判筹码，使之在协商中居于更加主动、有利的地位呢?本文，圣运律师为你解读。

办法一：稳定保持家庭团结和睦

圣运律师代理的大量案件都证明，被征收人家庭的团结和睦与否对最终的征收补偿结果影响巨大。

一方面，团结和睦的一家人可以在面临拆迁时齐心协力、分工合作，有负责和律师沟通的，有负责收集证据的，有负责看家护院的……从而实现人多力量大，众人拾柴火焰高的良好局面;另一方面，团结和睦的一家人可以有效避免征收方利用家庭成员之间的不同利益诉求“钻空子”“挑拨离间”，能够切实规避此类祸起萧墙的风险。

一些朋友可能理解不了上述“密切配合”究竟能在实践中做到什么程度，笔者仅举一例：在北京圣运律师事务所代理的一起农村征地案件中，被征收人之一竟因不堪忍受征收方的逼迁手段而离家出走下落不明，直接导致了所有后续的征收文件下达都需要先依法进行公告送达，客观上有效拖延了项目推进的速度，迫使征收方出于时间成本的考虑而给予了被征收人公平、合理的补偿。

试想，倘若被征收人之一信不过自己的家人，拒绝配合这一维权策略的实施，甚至担心补偿权益被家人侵吞，那么最终的补偿结果还能够赢得么?事实上，当家人形成合力时，维权的力量是巨大的，这点还需要广大被征收人慢慢领悟体会。

办法二：预先弥补房屋、土地的权利漏洞

被征收人要做到居安思危，具有长远的眼光或者叫“预见性”。

不要等到强拆的挖掘机开到家门口了，才想起来很多维权策略，那就叫远水解不了近渴。

实践中，房屋、土地的权属状况是直接影响被征收人主体资格确定及补偿结果的重要因素之一。

国有土地上的房屋，是否有产权证?集体土地，是否有地证?宅基地上的房屋，又是否有房证?《不动产登记暂行条例》施行后，房屋等建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权、宅基地使用权等是否进行了不动产权属登记并获取了统一的不动产权属证书或者登记证明?如果自己的不动产仍处于啥证都没有的状况，潜在的被征收人就该行动起来考虑为其补办证件了。

需要指出的是，实践中很多地方农村的房屋、土地仍处于长期无证状态，有的甚至连土地承包经营权的书面合同都没有，完全靠口头约定。

从严格的法律意义上说，无证，不等于违法，更不等于丧失或影响补偿权益。

但可以肯定的是，无证确实是一种并不理想的历史遗留状态，尽量实现“从无到有”，对于农民朋友而言有益无害。

否则一旦征收开始，征收方拿无证来说事儿，被征收人的维权难免会落入相对被动的状况。

另外要补充一点，有的观点认为手握证件仍不保险，还要拿去公证处进行公证。

这完全是多此一举。

请记住一点，征收维权全程，没有哪一项是必须进公证处的。

公证费用高，这是事实，被征收人实在没必要总往那里跑。

办法三：邻里守望，善于发动群众

邻里守望，是中国人自古以来形成的良好传统。

在城市中，偷辆自行车很多时候并不容易，因为下手时极易被邻居某位大妈出手拿下。

征收维权中，邻里守望更是具有十分重要的价值。

其一，它可以用来应对逼迁。

当砸玻璃、泼大粪、放蛇、倒油漆等招数被寄出时，不明身份的社会闲散人员往往会对被征收人一家采取“警戒”措施，取证工作会变得极其困难。

而一旦证据未固定下来，即使被征收人事后报警，维权效果也往往不佳。

此时，邻居就可能派上大用场——利用隔壁、街坊的位置优势，寻找制高点进行拍照、摄像取证，效果好又不易被不法分子察觉。

其二，它可以用来应对强拆、偷拆、误拆、帮拆，道理同上。

圣运律师代理的案件中，曾有被征收人的邻居与其联手形成人数优势，当场抓获1名违法强拆人员并直接扭送至派出所!这为随后提起的确认强拆违法之诉的举证提供了巨大便利。

不容忽视的是，在面临征收维权时，1户委托律师与100户委托律师的效果是截然不同的。

群体性维权自有其较大的压力，但也自有其优势所在。

一旦在集体维权中启用了维权代表，就能实现被征收人群体内的优势资源集中共享——由文化层次较高，与律师沟通较好，身体、心理状态较佳的被征收人出面作为维权代表进行维权操作，可以收到事半功倍的效果。

而集体委托律师也会使户均的律师代理费得以降低，为被征收人分担一部分经济压力。

办法四：在律师的指导下适当学习法律

一些被征收人因自身不懂法而畏惧与征收方单独谈判，总希望自己的律师能够每次在场。

然而就实践而言，这几乎是不可能的，总要有被征收人自己上的时候。

因此，学点儿法律，掌握点儿基本的法律原则、原理、术语，进而提升自己在谈判中的底气、信心，实属有用。

但这类学习一定要建立在律师的专业指导之下，否则就有可能变成瞎耽误工夫。

可以肯定的一点是，对于确实谙熟法律规定的被征收人，征收方是一定会有所收敛，有所妥协的。

所谓“欺软怕硬”，就是这个道理。

总之，征收维权是一项全面的系统工程，对被征收人一方无疑是一个巨大的考验。

但正如圣运律师所多次指出的，前途是光明的，道路是曲折的。

想一想温州的户均1000万，想一想广州的一户10套房，再想一想北京的10套安置房指标+3400万，付出些努力，也还是值得的。

四、征收维权，你的邻居很重要么？

看到这个题目，一些被征收人朋友可能会质疑：我的房子、土地面临征收，这与街坊、邻居有何关系呢?然而从实践中看，街坊、邻居对于您的征收维权来说，确实是有一定影响的。

处理好了这层关系，邻居在关键时刻就能助您一臂之力;处理不好这层关系，邻居一发火就可能把你的房子拆掉!本文，圣运律师为您解读这个容易被忽视的问题……

街坊邻居登场之一：逼迁、强拆中的邻里守望

邻里守望这个概念其实并非从西方引进，居住在城市大杂院里的老居民对此是最有发言权的。

在征收维权中，如果“邻里守望”落到实处了，会对被征收人应对来自征收方的违法逼迁、强拆提供很大帮助。

具体而言，邻居可以协助“守房”，尤其是在被征收人因故确需暂时离开自己的房屋时，如果邻居及时递补上来，便有望阻滞征收方的偷拆、误拆行径。

同时，当强拆来袭时，邻居还可以协助被征收人进行拍照、录像等取证工作。

比如探头之类，如果安装在自家门前，极易被征收方的人发现直接损毁。

而如果安装在附近邻居家的制高点上并调整好角度，则不失为一个两全其美的好办法。

在最理想的状态下，邻居还可以协助被征收人直接擒获正在搞破坏的逼迁人员。

圣运所代理的案件中就真实发生过这样的事情，这对于后续维权来说有很大帮助。

街坊邻居登场之二：群体性维权

在征收维权中，群体性维权的力度是最大的，对征收方施加的压力也是最大的。

就民心而言，若只有一户两户坚决不签，会难免被签约者评价为“钉子户”的不利之事。

若几十户、上百户集体不满意补偿数额，则就很难说这些被征收人全是刁民了。

就征收维权的大局来看，群体性维权不仅能有效降低每户的维权成本，又往往益于在博弈中获取更为满意的补偿结果。

当然，从另一个角度上说，群体性维权案件的办理风险是巨大的，因此，也更需要来自大城市的专业征收维权律师团队的介入帮助。

街坊邻居登场之三：高额拆迁奖励等利益诱惑下的分裂对抗

面对高额拆迁奖励，即使是以往关系不错的街坊邻居也可能会出现矛盾。

问题在于，如今的早搬早签奖励不是单单为某一户设计的，而往往是精心为整个单元、整栋楼设计的。

山东省济南市二钢片区棚户区改造项目中出现的“3+3”模式便是其中的经典，其用意在于将被征收人个人的奖励数额与其街坊邻居捆绑起来。

从而促使一些被征收人为了自己能多拿奖励金而加入帮助征收方“劝签”“劝搬”的队伍中来。

这样既对被征收人可能的集体维权实施了有效的分散处理，又能挑动被征收人之间的对立情绪，形成“发动群众斗群众”的局面。

在最极端的情况下，一些地方甚至出现过已签协议的被征收人殴打未签协议的被征收人聘请的维权律师，进而对邻居的房屋予以“帮拆”的情况，造成了严重的混乱局面。

对此，圣运律师想提示广大被征收人的是，在处理街坊邻居这一不容忽视的可能影响征收维权的关系时，被征收人要努力把握好灵活性与原则性：灵活性，就是要尽量在征收开始阶段把功夫下在征收方之前，做好街坊邻居的工作，统一思想有效配合，为共同获取公平、合理的补偿实现良好的合作;即使不合作，也至少要避免相互拆台、施压的情况出现。

原则性，就是要明白一点——你的征收补偿，与邻居、街坊没关系!别人搬不搬，签不签，不应从实质上影响你的维权大计。

在面临来自邻居的非难、压力时，被征收人要明法理顾大局，坚决与自己聘请的专业征收维权律师配合，将维权行动按规划推进下去。

“夫妻本是同林鸟”，尚且“大难临头各自飞”，自己的未来，不能让街坊、邻居决定，听蝲蝲蛄叫，还能不种庄稼么?

一个必须澄清的问题是：你的法律维权，是你在行使自己的合法权利，并不侵害邻居的任何合法权利。

导致邻居长期无法回迁在外过渡的，不是你的法律维权，而是征收方明显不公平、不合理、偏低的征收补偿!

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来源：中国法院网-花钱请了专业征收维权律师，补偿为啥没提高，征收律师咨询免费

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文章编辑：张光然
内容审核：路洋律师

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