在明拆迁律师：征收维权，你申请听证了么，土地、房屋征收中老百姓如何向政府提意见？

一、圣运拆迁律师：征收维权，你申请听证了么

行政机关在作出某项行政决定前，听取行政相对人陈述、申辩、质证，进而获取其意见的法定程序，叫做听证。

实践中，听证通常以开会的形式举行，并常能吸引媒体、舆论的广泛关注与监督。

那么，在征地拆迁过程中，究竟都有哪些可供被征收人申请的听证程序呢?本文，圣运律师为大家进行一番梳理。

国有土地上房屋征收：旧城区改建

《国有土地上房屋征收与补偿条例》是调整国有土地上房屋征收与补偿的确定性的行政法规。

其中有关听证程序的规定出现在第11条，即关于旧城区改建：

因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

该条需要注意的是，所谓“旧城区改建”是一个统称，其中包括危旧房改造项目和城中村整治项目。

且这里的听证会是建立在半数以上被征收人不同意征收补偿方案的基础上，由政府依职权主动组织召开的，而并非由被征收人申请召开。

集体土地征收：两轮听证机会

相较于国有土地上房屋征收，集体土地上面的听证问题会复杂一些，规定也都散落在各个规范性文件之中。

大体而言，整个征收程序中有两个地方被征收人有启动听证程序的权利：

其一，拟征收土地告知阶段，即在征地项目审批之前。

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(十四)规定，在征地依法报批前，要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民;对拟征土地现状的调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认;确有必要的，国土资源部门应当依照有关规定组织听证。

那么该如何理解这里的“确有必要”呢?是否农民申请听证，政府就一定要组织听证呢?《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》(十)明确规定，要认真做好用地报批前告知、确认、听证工作……被征地农民有异议并提出听证的，当地国土资源部门应及时组织听证，听取被征地农民意见。

对于群众提出的合理要求，必须妥善予以解决。

据此，在此阶段只要农民提出申请，政府就应当组织听证。

且申请者是农民、农户即可，而不一定要经过土地所有权人即农村集体经济组织进行申请。

《国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见》(十一)也明确规定，在征地依法报批前，当事人申请听证的，应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。

综上可知，这第一轮听证权利是有规可依的，广大被征收人一定要在实践中注意把握这一轮的机会，充分表达自己的意见。

这可能为后续征地项目正式启动后的维权省去很多麻烦。

其二，征地补偿、安置方案公告阶段，即征地项目已依法报批之后。

《征收土地公告办法》第9、10条规定，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向有关市、县人民政府土地行政主管部门提出。

……对当事人要求听证的，应当举行听证会。

《国土资源部关于切实做好征地补偿安置工作的通知》也规定，在“两公告一登记”阶段，要认真听取和研究被征地的农村集体经济组织、农民和其他权利人对征地补偿安置方案的不同意见;对要求举行听证会的，应当举行听证会……

圣运律师想提示广大被征收人的是，在现实中寻求听证程序的机会还不止这些。

如果案件进入了行政复议程序，那么政府仍有可能组织召开听证会以沟通、协调解决办法。

但上文所述的两轮听证，则是规范性文件所赋予广大农民兄弟的权利，必须得到不折不扣的执行。

维权中的大忌，就在于前面人家问你意见的时候你一律没意见，等到签订补偿安置协议阶段这意见就都来了，如此状况出现只会导致“双输”的情况，对哪一方都没有好处。

据此，征收维权中的这些听证机会，被征收人还是积极把握、运用为好。

二、土地经确权面积“缩水”？“战狼团队”江苏33户维权记

自2010年起，江苏省某村小组村民集体所有的500多亩土地被征收，但村民发现本小组的补偿极其不合理。

通过多方打听，村民知道与同期其他村小组的补偿金额相比自家补偿金额相差甚远。

更为气愤的是，当地政府“劝导”老百姓签署所谓的《承诺书》，以不签署不发新土地证书为名，将村民手中原有的老土地承包经营权证收回，新发的土地证上的土地亩数却远远少于村民本身所拥有的土地亩数。

但村民们却不能质疑，不然会被威胁拿不到新土地证。

就是在这样一种恶劣的情境下，村民们听闻了北京圣运律师事务所中有这么一个能为老百姓维权、真心实意为老百姓考虑的“战狼”团队——刘博韬、宋晓峰、张琨律师团队。

于是，6月份，在刘博韬律师南下去江苏某法院开庭时，该小组村民旁听了刘律师代理案件的庭审，并为刘律师在法庭上不卑不亢，为老百姓权益据理力争的精彩表现所折服。

村民们通过当地一位同样委托“战狼”团队的当事人成功约见了刘博韬律师。

通过与村民们的面谈，刘博韬律师深深感受到了村民们质朴的诉求，便为村民讲解了征地拆迁的相关法律法规，为村民答疑解惑，并利用庭后宝贵的休息时间与“战狼”团队的宋晓峰律师、张琨律师就该村小组村民的情况作出了具体可行的维权方案。

“战狼”团队郑重决定接受该村小组33户的集体委托，为老百姓的维权作出努力。

【律师办案：三箭齐发的组合维权】

第一箭：寄发律师函，招来“寻衅滋事”?

在接受委托的当天，刘博韬律师立即启动程序，向当地县政府及乡政府寄发了律师函。

旨在向当地政府反映村民土地被征收状况的现状，也希望政府方能依法推进土地征收工作。

刘博韬律师寄发的律师函很快得到了对方的响应。

政府方找到三名维权代表，用寻衅滋事以及所谓非法集资罪来威胁恐吓村民们委托律师维权。

律师通过与当事人讲解寻衅滋事及非法集资的法律规定强调了村民们是依法维权，一未违法二未犯罪，为村民们维权增强了信心与信念。

政府方见威胁不成，当地县政府以及镇政府工作人员随后第一次主动低头。

政府方通过多次主动与村民们沟通，村民们同意其北上与办案律师面谈协商事宜。

刘博韬律师在与维权代表等人充分沟通后，在委托人的授权同意下约见了北上的政府方人员。

考虑到村民们所关心的自家承包土地的具体亩数被政府方“缩小化”，刘博韬律师在此次与政府方谈判过程中，着重提出政府方应就村民们的土地进行重新丈量确权，相关国土部门、镇政府、村委会等应到场人员到场确认。

面谈后，刘博韬律师立即联系了村民维权代表，村民对刘博韬律师的谈判成果很是感激与满意。

此次谈判，虽然对村民的补偿金额未能最终确定下来，但政府方已经承诺会据实丈量村民土地。

“战狼”团队能切实根据当事人的诉求与政府方斡旋谈判，促使政府方主动联系村民，这对于村民维权是一件好事。

第二箭：申请政府信息公开，协商得以持续

在向政府方寄发律师函的同时，考虑到本案具体案情需要，办案律师向当地政府申请了信息公开。

一是向县政府以及省国土资源厅申请公开村民土地所在地块的集体土地征收批准文件及其勘测定界图的信息;

二是向县发展和改革局申请公开案涉土地所在地块的建设项目批准文件。

通过申请政府信息公开，办案律师获取的信息是委托村民的500多亩土地系被当地所谓的国际汽车城及安置房建设临时占用，案涉地块上并未办理《建设用地规划许可证》，未有任何建设项目落地，也未有任何立项申请。

得到的集体土地征收批准文件也并未涵盖委托村民的500多亩，政府存在很大程度上的“少批多占”情况。

此时的政府方更是忧心忡忡，因为案涉地块上的建设项目目前根本不存在，关于征地，政府方的违法之处昭然若揭，政府方不得不再次低头与村民们谈判。

基于村民们的信任，律师也多次接到县法制办工作人员、镇政府领导及工作人员的来电，希望尽快解决委托人的征地补偿事宜。

为此，刘博韬律师多次南下与委托人见面讨论案情，明确诉求，多次参与委托人与政府方的协商，并为委托人起草切实可行的确权协议书。

第三箭：申请行政复议，稳中求胜

在办案律师通过政府信息公开申请，获取政府方违法征地的证据后，政府方也希望尽快通过协商解决问题。

但鉴于所获取的集体土地征收批准文件的时效性，律师果断为当事人维权，。以促进谈判的尽快解决。

实践证明，对方在己方提起行政复议申请后，主动找村民们谈判的频率增加了。

这一箭，办案律师稳中求胜，为委托人谈判又赢得了筹码。

最终，双方达成协议，既满足了村民们土地确权的夙愿，又为村民争取到了土地被占用期间应有的补偿款，委托人很满意最终的解决方案。

对于农民来讲，集体土地是他们的生命，失去土地无疑是对他们的致命一击。

迫于自身力量的薄弱与信息的封闭性，农民自身维权陷入很大困境。

办案律师本着维护老百姓合法权益的职业理念，积极为案件调取最有利的证据，通过法律手段来为委托人创造有利的谈判时机，抓住对方弱点与违法点，“步步紧逼”，扭转乾坤，变被动为主动，让政府方低头向村民抛来和解的橄榄枝。

而为委托人达成征地协议夙愿，更是圣运律所的“战狼”团队律师的不懈追求。

三、土地、房屋征收中老百姓如何向政府提意见？

通俗的讲，没人愿意听意见、建议、批评，都愿意听表扬。

对于处于弱势地位的老百姓而言，要想在征收中向强势的政府一方提意见，就得要有法律法规的相应规定、支持。

那么，具体到土地、房屋征收的整个过程之中，老百姓究竟可以如何向政府提意见呢?本文，圣运律师为大家总结这个问题……

撤国有土地上的房屋征收：针对征收补偿方案提意见

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第10条规定，市、县人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。

征求意见期限不得少于30日。

征收补偿方案的拟定至少要符合3方面条件：其一，合法;其二，合理;其三，可行。

据此，在这个极为重要的环节上，政府是要公开向被征收人征求意见的。

第11条进一步规定，市、县人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

而对于旧城区改建的情形，多数被征收人有意见的，还应当组织召开听证会。

所谓“听证”，就是政府一方集中听取公众意见，就群众关心的问题进行集中回答、说明的会议。

圣运律师曾在《征收维权，你申请听证了么?》一文中对听证权利作了较为详细的论述，这里就不重复了。

需要指出的是，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。

而制定上述规划，是应当广泛征求社会公众意见，进行科学论证的。

也就是说，事实上早在房屋征收决定下发之前，征收项目尚未启动之时，潜在的被征收人就已经有了对相关问题发表意见的权利。

只是实践中老百姓对此意识不强，大多错过了这些机会而已。

“维权时点前置”，这是现阶段征收维权中一个重要的理念性问题，即维权的开始要越早越好，越早越有利于被征收人获取公平、合理的补偿。

这是需要专业征收维权律师的长期进行引导、宣传、灌输的事情。

农村集体土地征收：报批前后至少两轮提意见机会

《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》(十)规定，征地工作事关农民切身利益，征收农民土地要确保农民的知情权、参与权、申诉权和监督权。

市县国土资源部门要严格按照有关规定，征地报批前认真履行程序，充分听取农民意见。

征地告知要切实落实到村组和农户，结合村务信息公开，采取广播、在村务公开栏和其他明显位置公告等方式，多形式、多途径告知征收土地方案……对于群众提出的合理要求，必须妥善予以解决。

根据目前的政策，听取意见等程序性事项存在“前认真后简化”的倾向，即到了征收土地公告及征地补偿安置方案公告时的听取意见程序有可能遭“简化”。

因此，广大农民要重视这轮征地报批前的提意见机会。

《征收土地公告办法》第9-10条规定，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向有关市、县人民政府土地行政主管部门提出。

有关市、县人民政府土地行政主管部门应当研究这些不同意见，确需修改方案的，应当依照有关法规和批准的征收土地方案进行修改。

有关市、县政府土地行政主管部门将补偿安置方案报批时，应当附具相关意见的采纳情况。

《国土资源部关于切实做好征地补偿安置工作的通知》中也有类似的规定。

对此，北京圣运律师事务所青年律师陈丽芳表示，上述“提意见”的程序实际上就是征收维权的“进行时”，广大被征收人一定要引起重视而不是轻易忽视。

实践中，一些被征收人随意放弃自己的权利，待到征收补偿决定或责令交出土地决定下达时才火急火燎的去求助专业征收维权律师，这是完全不可取的。

试问，在上述“提意见”的环节时如果就能让专业征收维权律师介入，或者村民们团结起来选出“维权代表”形成合力向政府表达诉求，那么后续的许多纠纷、困扰是否就有得到减轻甚至免除的可能呢?圣运律师强调提意见的价值，就在于告诫广大被征收人，一定不要等到“火上房”了才想起找灭火器，而是要将灭火器提早准备好甚至提前将房子用水淋湿，让火烧不起来。

而从当前协商、调解解决征收领域纠纷、矛盾的大趋势上看，这样的“提意见”也是为政府、征收方所认可和欢迎的，和谐征收的双赢局面靠此有望得以逐步实现。

四、拆迁维权的那些“禁区”，你千万别轻易涉足……

圣运律师自2007年前后专做征地拆迁维权业务以来，积累了数千个案例的大量宝贵经验。

律师发现，在拆迁维权中，有一些做法属于“越界”，一旦做出随时有“触雷”的可能，严重时甚至会令自己的维权“大业”陷入万劫不复的深渊;也有一些被拆迁人选择“无为而治”，结果则更是糟糕。

那么，究竟在拆迁维权中都有哪些“禁区”是被拆迁人不宜涉足的呢?本文，圣运律师换个角度为大家做总结归纳……

禁区之一：忽视拆迁启动前准备，坐等动迁。

北京圣运律师事务所主任，著名行政诉讼专家杨圣运律师有一句“名言”：拆迁维权的关键，在于被拆迁人要有未雨绸缪的意识。

具体而言，在一个拆迁项目正式启动之前，有很多事情是被拆迁人应当重视并积极做好的。

譬如完成对自己房屋、土地的确权登记工作，并保管好相应的权利证书或者审批文件;确保与待拆迁房屋有利害关系的家庭成员之间团结和睦，达成内部协调一致的“攻守同盟”等等。

实践中，有的被拆迁人在已经获知所在地区即将拆迁的情况下依然“按兵不动”，忽视自己房屋、土地存在的权属确认漏洞等问题而消极等待，这是没有任何意义和价值的。

与其坐以待毙，不如积极行动，这是圣运律师要反复向被拆迁人灌输的重要维权理念。

比如在土地征收项目启动之前，会有依照严格法定程序开展的拟征地信息告知、听取意见等步骤，广大被拆迁人此时就应当行动起来积极了解项目信息，必要时行使要求听证的权利。

这就比在家里干坐着要强得多。

禁区之二：对相关公告敏感度不够，坐等上门谈判。

一些被拆迁人错误的认为，拆迁项目的启动是从有人上门来找你协商、谈判时开始的，如果没人找上门，那就暂时不需要做什么。

事实上，拆迁项目的启动是以相关公告的发布作为法律上的标志的。

在国有土地上房屋征收中，叫做房屋征收决定及征收补偿方案公告;在集体土地征收中，叫做征收土地公告及征地补偿安置方案公告。

总之，当这类盖着政府大红印章的公告在拆迁区域内广泛张贴出来时，就意味着项目的正式启动。

随之而来的就会是上门评估并协商补偿数额等程序。

实践中，被拆迁人要加强对“公告”这一事物的敏感度，及时在第一时间掌握公告内容并进行分析研判，如认为其中有明显违法之处或明显不合理、不公正的地方，就要在法定期限内提出意见或者要求听证，政府一方依法是必须给予解释说明并在有人申请时组织召开听证会的。

若论聘请专业征收维权律师的时机，此时就是最好的时间，至少可以确保被拆迁人在房子尚在，协议未签的最佳状态下寻求到律师的帮助。

禁区之三：对评估持轻视、抵触情绪，放弃行使有关权利。

圣运律师在此前的文章及《圣运说法》系列视频节目中反复强调过，房屋征收评估是关乎最终补偿结果的一个非常重要的环节。

虽然从现实角度出发，评估结果绝不等同于补偿结果，但毕竟从法律层面看它是补偿结果的主要依据。

然而实践中，一些被拆迁人在拆迁项目进入入户评估环节后仍然漫不经心，有的轻易放弃自主协商确定房屋评估机构的权利，有的对拆迁方组织的投票、摇号、抽签程序不予参与，有的对评估机构人员入户查勘不予配合不让进门，还有的在评估报告出炉后不积极行使复核、专家鉴定权利而直接将报告撕毁……凡此种种，皆是非理性的应对评估环节的做法，应予杜绝。

事实上，如果被拆迁人积极行使了自己在此阶段的程序性权利，即便不能直接影响、改变评估的结果，也是会为自己在未来的维权、谈判中获取更多来自拆迁方的重视与筹码的。

一些被拆迁人想当然的认为那些救济渠道皆为“无用”，这难免过于消极、悲观了。

禁区之四：面对逼迁、强拆无所作为。

律师所说的“作为”，绝非让被拆迁人“硬碰硬”去拼命，而是要及时报警、及时固定证据、及时采取措施将损害控制在最小范围。

这“三及时”对于拆迁补偿协议签订前这一协商、谈判、博弈阶段而言是极为重要的。

实践中一些被拆迁人坐以待毙，直到房屋遭强拆或被严重破坏之时才想起拨打律所的电话求助，这对其接下来的维权将是极为不利的。

拆了一半的房子，你还如何坚守呢?这个问题，不是专业律师能解决得了的。

需要指出的是，个别被拆迁人走向了另一个极端——在强拆来袭时有意无意的往挖掘机、铲车、待拆房屋前面站，意图用血肉筑长城来阻止暴拆。

其结果只有两种：其一，被拆迁人员直接架走按在地上或车上，眼看着房屋化为废墟;其二，未被拆迁人员发现，最终成为铲车或房屋废墟之下的亡魂!这样的事情，实在是令人唏嘘不已、难以承受的，被拆迁人千万不可刻意“追求”这样的“效果”。

圣运律师最后想提示广大被拆迁人的是，本文所列举的“禁区”，都是在强调、突出被拆迁人积极行动、作为的重要意义。

一味消极的拖延、等待，最终拖成“钉子户”，绝不是拆迁维权的正确思路，而恰恰是维权的最大禁区。

所谓“拖时间”，是建立在对维权大局的全面掌握，法律步骤的依次启动之上的，是一种客观形成的状态，而不是主观追求的结果。

法律不保护躺在权利上的睡眠者，及时行动，是最好的维权之道。

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来源：中国法院网-圣运拆迁律师：征收维权，你申请听证了么，拆迁听证程序

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文章编辑：滕泽同
内容审核：王学棉律师

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