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请了律师没管用拆迁维权律师，你请对了么，企业遭遇征地拆迁维权三步曲

更新时间:2025-04-21 23:49 发布:2024-07-31 14:49 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：请了律师没管用拆迁维权律师，你请对了么，征收维权，究竟要不要花钱聘请律师，被征收人就要颇纠结一段时间。好不容易下定决心拼出去了，却又要面临到哪儿去聘请所谓的“专业征收维权律师”的问题。那么，对于法律行业并不了解的被征收人究竟该如何找寻一位专

一、请了律师没管用拆迁维权律师，你请对了么

征收维权，究竟要不要花钱聘请律师，被征收人就要颇纠结一段时间。

好不容易下定决心拼出去了，却又要面临到哪儿去聘请所谓的“专业征收维权律师”的问题。

那么，对于法律行业并不了解的被征收人究竟该如何找寻一位专业、可靠的征收维权律师呢?本文，圣运律师为你解析这个实用性很强的问题。

关于这个问题，圣运律师提供以下实用建议供被征收人选用：

一，要看律所的合法性。

被征收人可以通过当地司法有关部门的官方的网站很方便的进行查询。

在“律师管理系统”中的指定位置输入律所名称或律师姓名和所在律所名称，就能查到相应律所、律师的基本信息和执业状态。

若状态显示为“正常”，则可以证明该律所和律师的合法执业资格。

如果在上述系统内查不到，那么被征收人最好就不要聘请这样的律师了。

二，请本地的律师需慎重。

出于节约各项成本的考虑，被征收人通常会首先倾向于聘请在本地执业的律师。

但就征收维权而言，这样做的效果往往不理想。

原因在于征收维权是一项比较敏感、复杂，牵涉利益重大的事情，尤其是对于地方政府而言可能具有很大的影响。

那么地方政府就可能通过各种方式、手段打压当地的律师，为其代理工作制造重重阻碍。

在这种情况下，本地律师往往也不敢轻易接手征收维权案件。

实践中，很多被征收人在慕名来到北京寻求我们的帮助时都提及过地方上存在类似的情况。

对此，被征收人一定要有一个正确的理解。

有的被征收人会认为本地律师不敢接手案件是“没能耐”的表现，这是有失偏颇的。

再有能力的律师、律所，都要受当地司法有关部门和律师协会的领导，都不可能在没有当地政府支持、认可的情况下去代理可能牵涉广泛的征收维权案件。

恰恰是一些通过谈话告诉你不能接的情况，说明了被谈话律所、律师的专业能力。

如果没有一定的影响力，谁会去费功夫找你谈话呢?

三，看律师的执业经验。

这点广大被征收人都能够明白，和看大夫差不多。

不过需要提到的一点是，年轻律师也绝不是不能请。

事实上，很多刚执业不久的年轻律师专业基础极好，体力精力充沛，工作热情高涨，是完全可以委以重任的。

尤其是如果年轻律师所在团队的督导、“师父”是经验丰富的老律师，那么这样的律师将会是一个不错的选择。

因为一旦案件在代理中遭遇难点，团队的作用就会发挥出来，负有经验的老律师就会亲自出马予以专业细致的指导。

自然，如果整个律所都是年轻人，一般被征收人是会在心里打上一个问号的。

四，看律所、律师在被征收人群体中的口碑。

口口相传，有口皆碑，这是老百姓了解、认识一个律所、律师的最常见途径。

这里需要提示两点：一，要听真正的维过权的被征收人的意见。

如果是那些压根儿没请过律师的被征收人说哪个律所、律师不好，则要打一个问号。

因为她们所说的有可能是征收方灌输的概念;二，对于网络上铺天盖地的评论、意见，要有基本的识别能力。

譬如有的网帖指称某些律师“道德败坏”，而事实上私人道德问题与其职业能力、职业道德并不直接相干，那么类似的网帖则可能是完全意义上的别有用心了。

五，一定要在与律师本人见面或到所实地考察后再做决定。

这点的道理大家都明白，重要的就在于不要嫌麻烦。

为了获取公平、合理的补偿，跑一趟还是值得的。

六，要找专业代理征收维权案件的律师，“万金油”律师要慎重选择。

什么案子都接的，往往技艺不精。

专业代理征收维权案件的律师在办案思路上与一般律师相比是有着明显优势的，而相关信息被征收人则可以从律所的网站、微信公众号、微博等宣传渠道较为容易的获得。

专业征收维权律师，只需稍稍用心，并不难找到。

二、律师提醒：这样的拆迁补偿协议，你可以安心签字

在拆迁中，对于被拆迁户来说，拆迁补偿是最为重要的。

因此，签订拆迁补偿协议的环节是至为关键的环节。

而在现实的拆迁实践中，拆迁补偿款普遍偏低，补偿款既达不到市场的平均价水平，也达不到能支撑被拆迁人重新开始生活的基本物质基础，这是为什么呢?

北京圣运律师事务所拆迁律师解释：拆迁补偿款偏低有很大一部分的直接原因在于补偿协议的签订上。

签协议，也是个“技术活”。

什么文件该签，什么时候签，如何签等，都是需要考究的。

如果补偿协议没有签订好，很可能就会让拆迁补偿款大打折扣。

可是要怎么签订好拆迁补偿协议，这是很多被拆迁人容易出问题的地方。

下面由圣运律师来告诉你，这样的拆迁补偿协议，你可以签字。

一、合格的签订主体

拆迁补偿协议相当于一个合同，而合同是建立在双方地位平等、双方合意的基础之上。

也就是说，签订拆迁补偿协议，首先要求拆迁方以平等的姿态与被拆迁方来谈补偿相关事宜。

但拆迁方毕竟是行政机构，虽然理论上要求地位平等，落实到实际中也不免会让被拆迁人有压力感。

在现实的拆迁中，也确实有很多利用职权向被拆迁人施压的现象出现。

所以，为了保障被拆迁人利益，对于拆迁补偿协议的签订主体，法律上是有严格限定的。

即：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定：市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

《土地管理法实施条例》第二十五条规定：……征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。

由该两条规定可知：被拆迁户签订拆迁补偿协议主体应当是市、县人民政府、土地行政主管部门或负责房屋征收与补偿的部门。

这里的房屋征收部门可以是市、县级人民政府专门设立的房屋征收部门，也可以是现有的部门(如房地产管理部门、建设主管部门)。

且《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条规定：房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。

房屋征收实施单位不得以营利为目的。

圣运律师提醒：征收补偿协议涉及被拆迁人的重大利益。

因此，对于与协议有关的事项都必须严格按照法律规定执行。

但在实践中，常出现的现象是村委会或者街道办的相关人员会拿着补偿协议让被拆迁人签订。

此时，被拆迁人一定要注意了，一个不合格的主体来找你签订补偿协议，很大程度上说明了协议里的内容有问题，甚至该协议很可能涉嫌无效的情形。

二、补偿协议应是双方的合意

如上文所说，补偿协议类似合同，应建立在双方自愿、合意基础上。

虽然拆迁不是所有被拆迁人都愿意的事情，但却是不可逆的趋势。

所以，补偿协议必须建立在合意的基础上了。

这里的合意，应包括拆迁补偿方式，拆迁具体补偿标准等。

在《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关条例里明确了货币补偿、置换补偿的内容。

即：货币补偿对被征收房屋价值的补偿不能低于类似房屋的市场价格，置换补偿确保不能降低被拆迁户的原有生活水平等。

而所谓合意，就是拆迁方与被拆迁人通过和平、合法的谈判方式来对上述内容进行协商和对等的条件交换。

但在实践中，会有拆迁方利用暴力、威胁、恐吓甚至逼迁等方式来强迫被拆迁人签字。

如：断水断电让被拆迁人签字;如果有亲属在政府机关任职，利用职位调动来逼迫被拆迁人签字;还有利用社会闲散人员对被拆迁人进行暴力人身攻击来威逼被拆迁人签字……种种手段，严重违背了被拆迁人签补偿协议的合意协商的本质。

圣运律师提醒：合意一定是被拆迁户对补偿方式、补偿标准(在一个合理界限范围内)满意的前提下建立起来的。

所以，如若有证据证明被拆迁人是在权利震慑的情况下签订的，该补偿协议是可以被撤销甚至归于无效的。

被拆迁人一定要把握好“合意”的限度，有效维护权益。

三、协议内容必须涉及拆迁补偿的支付方式、期限及违约责任的承担

圣运律师根据多年的拆迁代理经验发现：拆迁方通常是拟定格式条款协议让被拆迁人签字。

所谓格式条款，就是拆迁方事先制作好了协议书，一式数份，让各个被拆迁人签字。

可想而知，这样的格式条款协议很大程度上是有利于拆迁方的，虽然这并不合法。

而在这样的格式条款协议内容中，基本上没有对补偿的支付方式即相关违约责任承担的约定，这对于被拆迁人来说是很不利的。

因为一旦后期出了问题，被拆迁人就没有一个可依据的法律合同去找相关责任人，其损失也就很难弥补了。

所以，如果在拆迁方给的格式条款协议里没有相关违约责任承担内容的约定，被拆迁人切不可签字。

如果可以，被拆迁人可在律师的帮助下，另拟定补偿协议内容，最大限度保障权益。

也因此，类似于“空白协议”、“空头许诺”切不可同意。

三、企业遭遇征地拆迁维权三步曲

比起以自然人(被征收人)为主体的征地拆迁，企业作为被征地拆迁的主体时，涉及到更多补偿项目，譬如土地使用权的区位补偿价、厂房重置成新价、停产停业损失、装修附属物、机器设备搬迁费用等。

那么企业在遇到征地拆迁时，若想要得到合理的征地补偿，一名专业征地拆迁维权律师会从哪些角度入手呢?

1、相关项目的手续是否齐全，前置程序是否合法

根据我国《政府信息公开条例》(国务院第492号令)，公民、法人或者其他组织有权依法获取政府信息。

律师在接到一个涉及征地项目的委托时，首先考虑的是这个项目手续是否齐全合法，即向相关政府部门申请政府信息公开。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(第590号令)，对于补偿安置方案，市、县人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行讨论并予以公布，征求公众意见的期限不得少于30日，并应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

若多数被征收人认为补偿方案不符合第590号令规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。

公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

实践中，一个项目的前置程序常会出现不符合上述规定的情况，譬如前置手续不全、少批多占，不满足法定公布期或未依法举行听证会的情况等，这些都可以作为维权的切入点。

2、重视起行政复议的作用

根据我国《行政复议法》的规定，公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益时，有权向行政机关提起行政复议申请。

通常，征地项目中的选址意见书、征地批文、征收决定等相关文件都是可以被提起复议的具体行政行为。

但实践易出现复议机关以申请人(被征收企业)与具体行政行为不具利害关系为由作出《不予受理复议申请决定书》，因而申请人在提起复议申请时应提供诸如企业营业执照、加盖公章的法人身份证明等相关手续，并列明企业住所地在征地项目范围之内。

若涉案被征收企业是租赁的第三方的土地或房屋，则应提供相关租赁协议等文件，以证明利害关系。

无论收到的是《不予受理决定书》还是《复议维持决定书》，复议申请人都有权在收到复议决定之日起15日内向有管辖权的人民法院提起行政诉讼，推动维权程序的继续。

3、进入诉讼程序

被征收企业不仅有权对前述《复议决定》提起行政诉讼，对征收人在征收过程中的违法行为，被征收企业有权提起确认违法之诉。

若征收人征收过程中存在断水、断电、堵路等侵害被征收企业依法经营权的行为，被征收企业应及时报警，作好报警记录保留工作，并通过拍照、录音、录像等方式取证。

针对违法行为，被征收企业有权提起恢复原状、侵权等民事诉讼，并可依法主张因侵权行为所遭受的损失。

诉讼过程中，尤其是行政诉讼，败诉的情形并不少见。

但我们要明确一点，胜诉并不是最终的目的，为被征收企业争取到合理的征收补偿才是一名专业征地拆迁律师希望看到的结果。

经过上述程序，征收人很难不注意到被征收企业的合理补偿请求，无形中，征收人也会感到压力。

这期间，征地拆迁律师会为被征收企业争取好的谈判时机，维护被征收企业的合法权益。

维权过程中，不同的案件会涉及到征地项目和情况也会不同，律师提醒您，维权应拿起法律的武器，聘请专业的征地拆迁律师，才可有效争取到合法权益。

四、杨念平、黄艳律师击破镇政府拆除违建之代履行决定

无证房屋被低价评估，房主不愿签约。

镇政府以房屋处于公共场所，存在严重消防安全问题为由，与其他行政机关联合执法，直接对房屋实施了强制拆除。

惊怒交加的房主拨打110报警，获取镇政府所作《立即代履行决定书》。

起诉《决定书》后，惊现两个不同版本《决定书》!一场法庭激辩，镇政府被判违法。

【基本案情】

2015年夏天，上海市浦东新区三林镇某村村民甲的宅基地房屋因三林楔形绿地项目被纳入征地拆迁范围。

甲宅基地范围内共有四栋房屋，其中一栋为平房，建设于20世纪90年代初，无证，建成后一直作为工厂作坊使用。

动迁后，鉴于拆迁区域一直存在以拆违促拆迁的情形，承办此案的北京圣运律师事务所杨念平、黄艳律师指导甲5月向浦东新区规划和土地管理部门提交补办乡村建设规划许可申请。

6月14日上午，前述厂房被一群不明身份的人员非法拆除，甲根据承办律师的指导，及时拨打110报警，然而出警民警并未制止违法拆除房屋的行为。

【律师办案】

6月14日下午，承办律师指导甲向浦东新区人民法院邮寄立案，请求确认浦东公安分局不履行财产保护法定职责违法。

该立案历经重重阻力，历时近一个月才成功立案。

7月底，甲接到了浦东公安分局应诉答辩状及相关证据，其中含一份三林镇人民政府所作《立即代履行决定书》，认定甲6月7日在自家宅基地内未经取得建设规划许可建造建筑物的行为，违反《上海市城乡规划条例》第三十四条，根据《行政强制法》第五十二条，镇政府决定6月14日代为履行。

毫无疑问，该《立即代履行决定书》即为强拆行为之源头，为溯本清源，承办律师提起确认违法之诉。

9月20日，浦东新区人民法院对甲起诉要求确认三林镇人民政府《立即代履行决定书》违法一案进行公开开庭审理。

黄律师与甲的女儿乙作为代理人到庭参加庭审。

为证明《立即代履行决定书》合法性，三林镇人民政府举出：①《浦东新区消防安全委员会办公室告知单》，证明三林镇政府被要求整改辖区内消防安全问题;②《三林镇人民政府立案审批表》，证明6月7日对涉案房屋进行立案查处;③《三林镇人民政府现场检查笔录》，证明6月7日进行了现场检查，查明了违法建筑现状;④《三林镇人民政府询问笔录》，证明6月8日对村委会工作人员进行询问，核实涉案房屋未取得规划手续，并告知其通知甲;涉案房屋处于公共场所，存在重大隐患，构成障碍;⑤6月14日所作《立即代履行决定书》，证明依法认定甲于九十年代初在自家宅基地内未经取得建设规划许可建造建筑物的行为，违反《上海市城乡规划条例》第三十四条，根据《行政强制法》第五十二条，镇政府决定6月14日代为履行。

对此，黄律师展开了“以其矛攻其盾”的质证：①浦东新区消防安全委员会办公室告知单》是拟证明涉案房屋位于公共场所、存在重大消防隐患的唯一证据，但该告知单一则未明确指向涉案房屋，二则不符合《消防法》第55条关于查明消防安全隐患只有由公安机关进行并报告本级人民政府核实、整治的要求，不具有合法性;②立案、现场检查、询问等程序，实际属于拆违执法程序，那么镇政府须依法作出的是限期拆除决定书、行政强制执行决定书，而非《立即代履行决定书》。

本案并不符合代履行适用范围;③被诉行政强制措施的实施还违反了《行政处罚法》第44条、《建设行政处罚程序暂行规定》及《上海市拆除违法建筑若干规定》、《上海市城市管理行政执法程序规定》等关于拆违执法正当程序的规定;④镇政府所举《立即代履行决定书》与浦东公安分局提交的版本内容明显不同，亦构成程序违法。

10月，浦东新区人民法院作出确认镇政府违法的胜诉一判：被告证据不足以证明涉案房屋存在消防隐患，且不符合立即代履行的适用条件，采取代履行强制拆除涉案房屋缺乏依据。

被告将涉案文书张贴于门上以送达缺乏法律依据。

尤其应当指出的是，同一法律文书出现内容不同的版本属于程序严重违法，被告应对执法人员加强业务学习，增强行政机关行政行为的权威性。

【案件点评】

根据《行政强制法》第50条、52条与《上海市城市管理行政执法程序规定》第66条，只有针对在道路、河道、航道或者公共场所设置遗洒物、障碍物、污染物等情形，要求行为人排除妨害、恢复原状而行为人经催告不履行的，其后果已经或者将危害交通安全、造成环境污染或者破坏自然资源的情况下，方可适用代履行制度。

本案被告实则混淆了代履行与拆违强制执行。