律师教你房屋拆迁谈判的几个关键性的技巧，助您谈出高补偿！，盘点近年重大移民搬迁工程，看看补偿有哪些亮眼之处？

一、律师教你房屋拆迁谈判的几个关键性的技巧，助您谈出高补偿！

拆迁补偿谈判就是一场征收人和被征收人之间的心理战和智慧较量。我们都知道，对房屋进行拆迁时，应当对被征收人进行公平合理的补偿。但是这个补偿能不能合理，通常是谈判谈出来的。那么在房屋拆迁补偿谈判时，有哪些重要的小技巧呢?下面由拆迁律师团根据办案经验，为大家进行相关知识的科普解答，助您谈出高补偿。

第一个小技巧：找准目标，合理定位

这是谈判的最基础工作，恰又是难度最大的一件事，要求过高，脱离实际，必将适得其反;要求过低，担心吃亏还被别人笑。所以，选则一个最好方案和底线很关键。

这就看被拆迁人是否熟悉拆迁法律和房屋评估知识，如房产为居住，市场价值50万，加上搬迁费、过渡费等55万，这就是谈判尺码，上下浮动，货币补偿或价值相等的房产调换均可。

对于一些复杂的，如面积争议、住改商价值认定、违章建筑等问题尽量作出对自己有利的认识追求更大利益，适当时候再让步靠笼。

第二个小技巧：谈判中少说多听，仔细分析和判断，抓破绽

因为谈判中要有一半左右的时间要听对方说话。常言说锣鼓听声，听话听音。会不会倾听?能不能听出对方的音?听了能不能做出正确地分析和判断?能不能找出对方的软筋或破绽?从而拿出应对的策略，这些都是能不能实现谈判目的的关键。

所以，高明谈判者不仅善于倾听，还善于在不显山露水的情形下，启发对方多多地说。详细地说。最好把他们要说的话、想说的话尽量地都说出来。

在对方说的时候，不要打断对方，不要怕冷场。在对方有一种言多有失的警觉时，要尽力地谆谆善诱。还要尽量判断出对方真实意图和水份。然后根据自己方面的原则立场，拿出一套应对的谋略。同时，还要随着对方策略的转换而转换，或者是设法把对方思路引向自己的策略中来。这样才能谈笑风声之中，掌握谈判的主动权。

第三个小技巧：学会控场，抓住拆迁人心理谈判

拆迁人尤其是商业开发的拆迁，他们希望被拆迁人早日拆迁，不愿作过多纠缠，通常在非原则性问题上，还是愿意让步，所以灵活掌握谈判中让步和坚持的火候。

就像琴弦一样，松了弹不成曲子，紧了就会拉断。有些被拆迁人提出不满足要求就是不拆，一拖再拖，非要逼拆迁人动用政府力量达到拆迁目的，搞的双方都付出代价，何苦呢?

第四个小技巧：抓住拆迁人的违法点，促进谈判，从中获利

拆迁人有时自己都不知错在何处，如主体不符、许可证不合法、评估程序违法等，因此咱们被征收人一定要善于分析和找准征收方的违法点，合理利用。

通常，拆迁人并不希望被征收人提起诉讼，因为一旦拆迁人败诉，会对整个拆迁造成不好的影响和损失。于是，在你点出它破绽与弱点时，往往会使谈判利益增大。

第五个小技巧：关于房屋拆迁赔偿谈判中的几个注意事项

1、提出高于预期的拆迁安置补偿条件，但一定注意不要让对方认为你是在满天要价。

2、避免对抗性的拆迁补偿谈判，千万不要在谈判刚开始就和拆迁人争辩，产生敌对情绪，这样只会导致对抗，致使谈判不能正常进行下去。

3、作为被拆迁人最好不要接受拆迁人第一次拆迁补偿报价，除非你拿到了一份合法的、完整的评估报告。如果不假思索的就答应对方的第一次报价，拆迁人也就乐得不去主动提高你的补偿了。常言说得好，“会哭的孩子有奶吃”。

4、学会在接受拆迁人关于拆迁安置补偿条件时感到意外。如果我们的被拆迁人能够读懂拆迁评估报告，就要学会里面的一些条款感到意外。在你表示有些意外或者不满意后，对方通常会做出一些让步。这其实是有利于被征收人争取到利益的。

以上知识就是拆迁律师团对于房屋拆迁补偿谈判技巧的相关法律知识科普解答。房屋征收拆迁时，与征收部门谈判的技巧是比较多的，包括找准目标，合理定位;谈判中要善于倾听、分析和判断、抓住拆迁人心理等。

二、想做一个“合格钉子户”，这三条高压线千万不要碰！

在拆迁中，钉子户的存在好像成了一种打不破的魔咒。一片废墟之中，孤零零地立着一栋房屋，犹如茫茫大海中的一叶扁舟，独自漂泊、无处落脚。其存在的主要原因就是为了拿到合理的拆迁补偿款。但是，所有的“钉子户”最终都能力挽狂澜，钉出满意补偿吗?

其实不是这样的，在实践中，很多钉子户在经历了断水断电、砸门砸窗、投放活蛇、喷射烟花之后，已经很难再钉的实实在在，最终都选择了妥协，而这样的“钉子户”无疑是不合格的。

如果不想像萝卜一样被连根拔起、不想自己孤舟样的小楼在朦胧的夜晚灰飞烟灭，那么，爱土拆迁律师团提醒您，以下三条高压线你千万不要碰。

第一条高压线：漫天要价——让征收方失去谈判的兴趣

放眼望去，全国各地都或多或少存在着一些“钉子户”，这其中，有无奈也有无赖。绝大多数的“钉子户”之所以牢牢钉在那里，都是因为政府违规操作，拿不到合理补偿，也有少数“钉子户”狮子大开口，妄图在征地拆迁中“一夜暴富”。

这类被拆迁人的想法就是：拖得越久，补偿就会越多。如果最终得不到额外的赔偿，起码还能退回去签协议接受原本的补偿价格。但是最终真的能如他们所愿吗?

海淀某项目拆迁，某被拆迁人多年前扬言要5000万，结果谈了好多次都没有结果。最后只剩下他们一户没有搬迁，等到工程竣工了，又去找政府希望降低补偿。拖了多年，最终拿到的补偿还是和当年的评估价差不多。“钉”得太累。

所以，如果补偿合理的话，我们也一定要积极配合政府的拆迁工作，不可漫天要价。长时间的对峙对双方来说都是消耗。对被拆迁人来说更是如此，生活水准难以保障不说，精神上也遭受着巨大的压力。

钉子户

第二条高压线：正面冲突，暴力抗拆!让自己深陷困境

为了逼迫被拆迁人尽早搬走、早日动工，有的拆迁方对于不如其所愿的钉子户会采取暴力打击的方法。一个“不合格”的钉子户在遇到这种情况时，觉得房子一旦被拆就什么也没有了，所以怒不可遏，选择用暴力抗拆的方式去解决。

这种做法的结果就是：赔了夫人又折兵，得不偿失。我们要知道，被鲜血染过的拆迁路并不好走，即使最终拿到了合理的补偿，钱的厚度也是抵不上生命的贵重。

所以，当我们遇到强拆时，首先，要及时远离危险，保护自己及家人的安全，不要盲目使用暴力阻止，这有可能危及自己安全或触犯刑法;其次，第一时间报警，不管警察出不出警都要报，并要求派出所给予回执单;最后，选取安全位置对强拆现场进行摄影摄像取证，为后期维权收集好证据，注意要录到强拆指挥官。

第三条高压线：钉子户不走法律途径维权

长期以来，“钉子户”与拆迁方的斗争一直血光不断，跳楼、斗殴、拦车、……付出了很大的代价，但是效果却微乎其微。究其原因是大家没有通过合理合法且有效的途径去维护自己的合法权益。

相对于暴力抗拆等方式，申请复议和提起诉讼是法律赋予我们的合法维权途径，也是国家鼓励的维权方式。我们自然都希望可以通过直接谈判的方式争取到合理的补偿，但是霸道强势的拆迁方往往不愿意跟我们平等的协商。

因此，我们只能采取复议、起诉的方式，给拆迁方施加一些法律上的压力，为自己搭建一个能够与拆迁方公平谈判的平台。

最后，我们还是要提醒各位被拆迁人：遇到政府违法拆迁或者补偿不合理情况，不要只是单纯的“钉”在那里，应该及时向专业律师咨询。

一是因为拆迁方有很多违法之处，我们难以察觉到到;二是因为拆迁方的很多手段，我们难以预测到，不能及时的找出应对策略;二是因为征地拆迁会涉及到很多的法律程序，我们往往无从得知。

三、盘点近年重大移民搬迁工程，看看补偿有哪些亮眼之处？

这些年来，因为环境和资源保护、防灾减灾、社会福利等公共事业，或者水利、能源等基础设施建设的需要，会对特定地区的老百姓实施搬迁，让他们搬离原有地方。提起移民搬迁，相信很多人第一时间想到的就是规模空前的世纪工程——三峡移民搬迁工程和南水北调工程。

这是造福人类的两项巨型工程，功在千秋。这两项世纪工程涉及的移民搬迁数量也是非常惊人的，其移民搬迁补偿政策也成为此后诸多移民搬迁制定相关政策的重要参考。今天，咱们不妨从这两项世纪工程里看看，移民搬迁有哪些亮眼之处。

三峡大坝

一、人类历史上的两大世纪工程，惠及上亿人口

1、三峡大坝

据湖北省人民政府门户网站介绍，世界第一大水电工程——三峡大坝，位于西陵峡中段的湖北省宜昌市境内的三斗坪。三峡大坝工程包括主体建筑物工程及导流工程两部分，工程总投资为954.6亿元人民币。于1994年12月14日正式动工修建，2006年5月20日全线建成。

大坝为混凝土重力坝，坝顶总长3035米，坝顶高程185米，正常蓄水位175米，总库容393亿立方米，其中防洪库容221.5亿立方米，能够抵御百年一遇的特大洪水。配有26台发电机的两个电站年均发电量849亿度。航运能力将从现有的1000万吨提高到5000万吨，万吨级船队可直达重庆，同时运输成本也将降低35%。

2、 南水北调工程

据南水北调官网介绍，南水北调工程主要解决我国北方地区，尤其是黄淮海流域的水资源短缺问题，规划区人口4.38亿人(2002年)。分西线、中线、东线三条线路。仅东、中线一期工程直接供水的县级以上城市就有253个，直接受益人口达1.1亿人。是世界上受益人口最多的调水工程。

二、两大世纪工程移民安置政策亮点

接下来，我们根据2001年实施的《长江三峡工程建设移民条例》和2005年实施的《南水北调工程建设征地补偿和移民安置暂行办法》汇总说明这两大世纪移民工程的移民安置异同之处、政策亮点。

1、皆确保移民安置后生活水平不降低

首先，两者皆实施前期补偿、补助与后期扶持相结合的方式，同时要求妥善安置移民，确保移民安置后生活水平不降低。三峡工程甚至要求移民的生产、生活达到或者超过原有水平。

2、两者的移民安置方式多元

1)三峡工程建设移民安置，实行就地安置与异地安置、集中安置与分散安置、政府安置与移民自找门路安置相结合。

首先，移民在本县、区安置;其次，本县、区安置不了的，在本行政区域内其他市、县、区安置;最后，还安置不了的，在其他省、自治区、直辖市安置。此外，还有一种安置方式是投亲靠友自主外迁。

另外条例还规定，对自筹资金或者使用非移民资金提前搬迁的单位和居民，有关地方人民政府不得减少其应得的移民资金数额。

对房屋拆迁补偿规定。房屋拆迁补偿资金按照农村房屋补偿标准包干到户，由移民用于住房建设。移民建造住房，可以分户建造，也可以按照自愿原则统一建造。有关地方人民政府以及村民委员会不得强行规定建房标准。

南水北调工程

2) 南水北调工程对移民安置、征地补偿也有详细规定。

通过新开发土地或调剂土地安置被占地农户或农村移民，有关地方人民政府应将土地补偿费、安置补助费兑付给提供土地的村或者迁入村的集体经济组织。村集体经济组织应将上述费用的收支和分配情况向本组织成员公布，接受监督，确保其用于被占地农户或农村移民的生产和安置。其他经济组织提供安置用地的，根据有关法律法规和政策规定兑付。

而自愿以投亲靠友方式安置的农村移民，在三方共同签订协议后，迁出地县级人民政府将土地补偿费、安置补助费拨付给迁入地县级人民政府。

移民个人财产补偿费和搬迁费，由迁出地县级人民政府兑付给移民。农村移民住房可根据规划由移民自主建造，不得强行规定建房标准。要按照移民安置规划将被占地农户和农村移民的生产用地落实到位，并签订土地承包合同。

3、皆从村居基建及配套政策上优待移民

两者皆规定移民安置点的道路、供水、供电等基础设施，由乡(镇)、村组织实施。

4、皆要求扶持移民生活

前面说到，两者皆实施前期补偿、补助与后期扶持相结合的方式。对扶持移民生活，《南水北调工程建设征地补偿和移民安置暂行办法》要求：县级以上地方人民政府要采取切实措施，使被征地农民生活水平不因征地而降低。农村移民按照规划搬迁安置后，生产生活水平低于搬迁前水平的，应通过后期扶持，使其达到搬迁前水平。

而《长江三峡工程建设移民条例》第五章共10条规定详细阐述了扶持措施，包括：从三峡电站的电价收入中提取一定资金设立三峡库区移民后期扶持基金;农村移民建房占用耕地免耕地占用税;鼓励名优企业到三峡库区投资建厂等等。

除了以上四点外，还有在移民安置资金的监督和稽察，行政处罚上的相关规定，本文就不过多描述了。

三、妥善处理移民安置，是政府工作要求和移民切身利益需要

多年来，移民搬迁在各地都在上演。对移民来说，承载了十几年，甚至几十年记忆的家园，即将被淹没或夷为平地，其中的不舍难以言喻。还有搬迁后移民的社会关系被打破，能不能融入新环境的忐忑，唯有亲历者最有体会。

移民搬迁入住新房

移民搬迁是个大难题，这两项世纪工程的移民搬迁补偿政策，都对移民搬迁前的安置补偿和搬迁后的生产生活，做出了规定。要遵守不能降低生活水平的原则，要结合多种安置方式灵活安置，并优待移民、扶持移民搬迁后的生活等等。这就为此后诸多移民搬迁制定相关政策的重要参考。

四、大中型水利工程移民搬迁补偿安置法律法规知识科普！

大中型水电站是利国利民的重要民生工程，其建设往往都会伴随着大片土地被淹没，数万甚至数十万库区群众需要移民搬迁。这时候，咱们库区移民就非常关心了：移民搬迁和库区征地拆迁补偿应该参考哪些法律法规政策呢，搬迁移民的生产生活是如何的得到保障的?由此产生的补偿纠纷该如何解决?

接下来，拆迁律师团就为大家科普讲解，大中型水利工程移民搬迁，主要参考的核心法律法规和补偿安置政策。

一、由于安土重迁的观念，异地搬迁对于群众生产生活有一定影响

整县整村的移民搬迁对于农民来说产生的影响是非常巨大的，生活方式的改变，离开生活了几十年的故乡，去到陌生的地方重新开始生活。

住房是个难题，就业更是个大难题，对于祖祖辈辈生活在农村的农民来说，种地是他们的职业，也是他们的生活，而对于那种没有一技之长的农民来说，失去土地就等于失去了生活的基本保障。

随之而来也会产生非常多的担心，担心搬迁后的生活成本会上升，担心就业机会少，担心生活会变得不方便，担心自己种的菜冬天没有地方放，不能烧柴火，用电用气不安全，没有自家小院可以自由活动，一些年岁大的老人更是担心楼房住着不安全，上下楼也不方便。如果补偿和安置合理的前提下这种担心是多余的。

二、大中型水利工程中移民搬迁主要参考的法律

为了保障移民的权益，国家也出台了一系列的法律法规。而其中核心的参考法律是《土地管理法》。

《土地管理法》第51条规定：大中型水利、水电工程建设征用土地的补偿费标准和移民安置办法，由国务院另行规定。

大中型的水利水电建设征用土地的补偿费标准和移民安置为什么会由国务院规定，是因为大中型水利、水电建设征地、移民与其他建设工程相比具有以下几点特殊性。

一是大中型水利水电工程建设征地的范围大，一般占用耕地都要几千或几万亩，有一些水电工程淹没达十几万亩，是其他工程所少有的;

二是耕地相对集中，不像铁路公路那样涉及的乡镇很多，因此需要迁移的人口也相对比较集中，一般达几千至几万人甚至达十几万人;

三是水利工程所在地经济条件和自然条件较差，人民生活水平低，如果安置不好，将会对农民的生活带来长期困难;

四是对水利水电工程投资不足，对移民安置只能采取低标准的水电水利工程取得效益时再给予扶持和补助。

三、看法规政策如何保障移民的生产生活的!

在法规政策方面，《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》是当前移民搬迁补偿安置主要参考的法规政策。《条例》对于移民补偿安置做出了明确而且细化的具体规定，全方位保障库区移民的合法权益。

根据《条例》第十六条规定，征地补偿和移民安置资金包括土地补偿费、安置补助费，农村居民点迁建、城(集)镇迁建、工矿企业迁建以及专项设施迁建或者复建补偿费(含有关地上附着物补偿费)，移民个人财产补偿费(含地上附着物和青苗补偿费)和搬迁费，库底清理费，淹没区文物保护费和国家规定的其他费用。

1、大中型水利工程移民搬迁具体补偿项及补偿标准

（1)土地补偿费、安置补偿费

大中型水利水电工程建设征收土地的土地补偿费和安置补助费，和铁路等基础设施项目用地补偿标准相同，具体的补偿则要按照被征收土地所在省、自治区、直辖市规定的标准执行。

（2)青苗补偿

被征收土地上的零星树木、青苗等补偿标准，按照被征收土地所在省、自治区、直辖市规定的标准执行。

（3)土地附着建筑物(房屋)补偿

被征收土地上的附着建筑物按照其原规模、原标准或者恢复原功能的原则补偿;对于补偿费用不足以修建基本用房的贫困移民，给予适当的补助。

（4)国有耕地补偿

使用其他单位或者个人依法使用的国有耕地，参照征收耕地的补偿标准给予补偿;使用未确定给单位或者个人使用的国有未利用地，不予补偿。

（5)淹没线以上的移民个人财产补偿

移民远迁后，在水库周边淹没线以上属于移民个人所有的零星树木、房屋等应当分别依照本条以上本条第二款、第三款规定的标准给予补偿。

2、人性化的安置方式，尽可能采取就近安置

移民安置的补偿标准要根据当地的实际情况会有差异，同时根据安置地点的不同，安置补偿款的发放方式也不同。

（1)本县内安置的

《条例》第三十条规定，农村移民在本县通过新开发土地或者调剂土地集中安置的，县级人民政府应当将土地补偿费、安置补助费和集体财产补偿费直接全额给该村集体经济组织或者村民委员会。

农村移民分散安置到本县内其他村集体经济组织或者村民委员会的，应当由移民安置村集体经济组织或者村民委员会与县级人民政府签订协议，按照协议安排移民的生产和生活。

（2)本省内安置的

《条例》第三十一条第一款规定，农村移民在本省行政区域内其他县安置的，与项目法人签订移民安置协议的地方人民政府，应当及时将相应的征地补偿和移民安置资金交给移民安置区县级人民政府，用于安排移民的生产和生活。

（3)跨省安置的

《条例》第三十一条第二款规定，农村移民跨省安置的，项目法人应当及时将相应的征地补偿和移民安置资金交给移民安置区省、自治区、直辖市人民政府，用于安排移民的生产和生活。

（4)移民自愿投亲靠友的

《条例》第三十三条规定，移民自愿投亲靠友的，应当由本人向移民区县级人民政府提出申请，并提交接收地县级人民政府出具的接收证明;

移民区县级人民政府确认其具有土地等农业生产资料后，应当与接收地县级人民政府和移民共同签订协议，将土地补偿费、安置补助费交给接收地县级人民政府，统筹安排移民的生产和生活，将个人财产补偿费和搬迁费发给移民个人。

综上四点可以看出，移民不同的安置地点，征地补偿和移民安置资金交由不同的第三方，用于安排移民的生产和生活。

但是需要特别注意的是，搬迁费以及移民个人房屋和附属建筑物、个人所有的零星树木、青苗、农副业设施等个人财产补偿费，由移民区县级人民政府直接全额兑付给移民。

《条例》中对于农村移民集中安置点也有相应的要求，《条例》第三十五条规定，农村移民集中安置的农村居民点应当按照经批准的移民安置规划确定的规模和标准迁建。

农村移民集中安置的农村居民点的道路、供水、供电等基础设施，由乡(镇)、村统一组织建设。

农村移民住房，应当由移民自主建造。有关地方人民政府或者村民委员会应当统一规划宅基地，但不得强行规定建房标准。

除了补偿标准之外水利、水电工程后期仍然会有扶持规划，根据《条例》第四十条规定：水库移民后期扶持资金应当按照水库移民后期扶持规划，主要作为生产生活补助发放给移民个人;

必要时可以实行项目扶持，用于解决移民村生产生活中存在的突出问题，或者采取生产生活补助和项目扶持相结合的方式。具体扶持标准、期限和资金的筹集、使用管理依照国务院有关规定执行。

省、自治区、直辖市人民政府根据国家规定的原则，结合本行政区域实际情况，制定水库移民后期扶持具体实施办法，报国务院批准后执行。

四、出现搬迁补偿纠纷时，咱们应该如何保护自己的合法权益?

上述我们提到法律法规，也是保护我们水利工程移民搬迁补偿安置合法权益的重要保障。当移民搬迁出现纠纷的时候，咱们移民就不能消极怠权，要懂得使用法律手段维权。

首先在征收之前做好这些准备，为合理补偿埋下伏笔。

1、及时预估自己的财产。

当面临房屋征收的时候，要清楚自己家的资产情况。要对自己的土地房屋基本情况以及装修情况做到心中有数。

2、对固定证据拍照留存。

在我们看到征收部门的征收公告时，我们应当及时拍照。同时对于自己房屋的外观、装修、家具、证件等进行拍照。

3、了解征收补偿的内容及标准。

了解土地征收和房屋拆迁中所有的补偿标准，做到心中有数。如果是集体土地上的房屋拆迁是否包含土地征收补偿人员安置费，搬迁和临时安置补偿，房屋补偿，青苗等地上附着物的补偿。

其次，通过积极协调，要求征收方提供合理补偿，协调不下来时，应当积极联系律师介入，争取合理补偿。

以上就是拆迁律师团为大家整理的大中型水利工程移民搬迁补偿安置主要参考的法律法规政策。希望咱们库区移民朋友积极学习，守护自己的合法权益，获得合理的补偿安置。

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文章编辑：许菲怡
内容审核：赵雪玲律师

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