在明拆迁律师：征收维权中被征收人应该如何与政府协商、谈判，花钱请了专业征收维权律师，补偿为啥没提高？

一、圣运拆迁律师：征收维权中被征收人应该如何与政府协商、谈判

端午已过，暑热渐盛，圣运律师和广大被征收人一样，也需要静静心，理性思考一下未来的发展。

本文，圣运律师将漫谈征收维权的理性之道，为被征收人的维权之路提出一些既有原则性又有实用性的建议，兼谈征收维权中被征收人该如何与政府一方展开协商、谈判。

1、理性维权之“因果明晰”

日前，国土资源部发布了《土地管理法(修正案)》征求意见稿，并面向社会大众公开征求意见。

有被征收人表示，提哪门子的修改意见呢?只要能多给补偿，我什么意见也没有。

无疑，这一想法在被征收人群体中颇具代表性。

对此，圣运律师觉得，此事更加合理的因果次序应是这样——先有科学、先进、公平的法律法规，才会有被征收人手中的公平、合理的征收补偿。

广大被征收人应当意识到，《土地管理法》的修改完善是一件关乎亿万农民切身权益的大事。

而当政府发布公告征询意见时，就真叫做“天下兴亡，匹夫有责”了。

事实上，正是由于以往被征收人群体对于基础性的法律原则、常识缺乏必要的了解，欠缺起码的权利意识，才致使政府习惯于采取暴力违法手段实施征收。

倘若被征收人自身的法律意识切实提升了，政府自然会忌惮于法律的权威，征收中的种种违法乱象也势必能有所收敛。

因此，圣运律师的建议是，对于《土地管理法》(修正案)，被征收人不妨多读读，多提意见，从长远看，这对于被征收人获取公平合理的补偿一定是有帮助的。

政府既然设立程序来听取我们的意见，我们就没必要“端着”了，管不管用是一码事，提不提是另一码事。

2、理性维权之“讲求逻辑”

逻辑之事，听起来很悬，实则是每个普通人都能掌握、运用一番的基本技能。

比如在征收维权的协商、谈判中，被征收人往往习惯于先提出自己的补偿诉求(论点)，再提供自己诉求的依据、道理(论据)。

然而若想促成协商、谈判的顺畅推进，被征收人不妨尝试着换一个思路——先提供论据，再根据论据来总结论点，学学理工科学生的思维方式。

比如被征收人想获得6套房的安置补偿，而政府开始时只同意给2套，那么你首先要提出获得这么多补偿的充分理由、依据来支持你的主张。

在协商中讲明自己所面临的实际居住需求和困难，晓之以理动之以情，往往能收到比较好的效果。

总不能一上来就说“我就想指着这次征收发回财，你得给我多少多少”吧，这个你说服不了自己，也很难说服政府。

事实上，心理期待值过高的被征收人，往往不会有太好的补偿结果。

一是政府对这样的被征收人先天有意见，本着“先易后难”的处理原则会将其问题人为的往后拖;二是维权律师也不愿代理这样的案件，因为维权风险会很大。

一旦这类被征收人的补偿数额最终提不到他的心理预期值，其就有可能反咬律师一口，指责是律师不尽职尽责，这个锅，维权律师可是背不起。

3、协商、谈判的4点建议

综上，圣运律师对被征收人的协商、谈判提出如下建议：

其一，要客观、理性的提出补偿诉求。

实践中，一些案件维权律师已经协助被征收人将补偿结果提升到了4套房以上，然而被征收人仍就不满意，继续要求第5套甚至第6套安置房。

北京人有句老话：挣多少钱算够呢?关于这点，律师只是建议，我们尊重被征收人的诉求，但也的确会为其一声叹息。

其二，要客观、理性地参与协商、谈判。

有的被征收人一见到政府官员腿都吓软了，话都说不利索。

政府官员稍微一抬高嗓门就吓得出汗，对于这类人，再多的策略、技巧都没用。

当务之急就是，能不能把自己和政府官员摆在平等的心理地位上，不卑不亢的展开协商、沟通。

或许有的被征收人认为，请律师不就完了么?殊不知律师的协商、谈判也同样需要被征收人的全力支持和配合，谈判桌前谁也不能“犯怂”。

一个人怂了，这一边就要怂，这个道理，大家都懂。

其三，要努力保住谈判筹码。

这就好比绑匪劫持人质后索要赎金，它的前提就是你的女儿在我手里。

如果人家的女儿都跑掉了，你还拿什么去管人家要赎金呢?征地拆迁维权中，最重要的协商、谈判筹码就是房子、土地，第二重要的就是未签协议。

一不留神房没了，协议签了，事情就不好办了。

其四，要积极发动法律程序配合协商、谈判。

所谓“边打边谈”，谈是目的，打是手段。

但若没有手段的配合呼应，目的也是无从实现的。

聘请专业维权律师的好处，就在于律师能够很好的全面策划整个维权大局，帮助被征收人处理好“打”和“谈”的关系。

只“谈”不“打”，谈判必然进行不下去，这就像吃中药要配合忌口、黄酒送下、切三片姜一样。

圣运律师最后想指出的是，征收维权的协商、谈判是一个复杂、高难度的博弈过程，没有一个包治百病、屡试不爽的药方，没有被征收人所想象的那么容易。

在整个维权过程中，被征收人一定要自我教育、自我成长，努力学习维权知识、技能，努力配合维权律师的建议、步骤。

指望躺在床上闭着眼睛获取补偿，几乎是不可能的事情。

唯有摒弃浮躁、急躁情绪，踏下心来理清思路步步为营，才能逐步接近维权成功的终点，某种意义上说，这是最大、最重要、最管用的维权技巧。

二、圣运拆迁律师：征收维权，如何增加自己的谈判筹码？

随着征收维权常识的持续普及，越来越多的被征收人已经逐渐明白了“补偿是谈下来的，不是打下来的”这一重要原理，而不再执着于“民起诉官”拿胜诉判决。

那么，凡是谈判都是需要筹码的，征收维权中本就处于弱势地位的被征收人一方又该通过哪些方法、手段来为己方增加谈判筹码，使之在协商中居于更加主动、有利的地位呢?本文，圣运律师为你解读。

办法一：稳定保持家庭团结和睦

圣运律师代理的大量案件都证明，被征收人家庭的团结和睦与否对最终的征收补偿结果影响巨大。

一方面，团结和睦的一家人可以在面临拆迁时齐心协力、分工合作，有负责和律师沟通的，有负责收集证据的，有负责看家护院的……从而实现人多力量大，众人拾柴火焰高的良好局面;另一方面，团结和睦的一家人可以有效避免征收方利用家庭成员之间的不同利益诉求“钻空子”“挑拨离间”，能够切实规避此类祸起萧墙的风险。

一些朋友可能理解不了上述“密切配合”究竟能在实践中做到什么程度，笔者仅举一例：在北京圣运律师事务所代理的一起农村征地案件中，被征收人之一竟因不堪忍受征收方的逼迁手段而离家出走下落不明，直接导致了所有后续的征收文件下达都需要先依法进行公告送达，客观上有效拖延了项目推进的速度，迫使征收方出于时间成本的考虑而给予了被征收人公平、合理的补偿。

试想，倘若被征收人之一信不过自己的家人，拒绝配合这一维权策略的实施，甚至担心补偿权益被家人侵吞，那么最终的补偿结果还能够赢得么?事实上，当家人形成合力时，维权的力量是巨大的，这点还需要广大被征收人慢慢领悟体会。

办法二：预先弥补房屋、土地的权利漏洞

被征收人要做到居安思危，具有长远的眼光或者叫“预见性”。

不要等到强拆的挖掘机开到家门口了，才想起来很多维权策略，那就叫远水解不了近渴。

实践中，房屋、土地的权属状况是直接影响被征收人主体资格确定及补偿结果的重要因素之一。

国有土地上的房屋，是否有产权证?集体土地，是否有地证?宅基地上的房屋，又是否有房证?《不动产登记暂行条例》施行后，房屋等建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权、宅基地使用权等是否进行了不动产权属登记并获取了统一的不动产权属证书或者登记证明?如果自己的不动产仍处于啥证都没有的状况，潜在的被征收人就该行动起来考虑为其补办证件了。

需要指出的是，实践中很多地方农村的房屋、土地仍处于长期无证状态，有的甚至连土地承包经营权的书面合同都没有，完全靠口头约定。

从严格的法律意义上说，无证，不等于违法，更不等于丧失或影响补偿权益。

但可以肯定的是，无证确实是一种并不理想的历史遗留状态，尽量实现“从无到有”，对于农民朋友而言有益无害。

否则一旦征收开始，征收方拿无证来说事儿，被征收人的维权难免会落入相对被动的状况。

另外要补充一点，有的观点认为手握证件仍不保险，还要拿去公证处进行公证。

这完全是多此一举。

请记住一点，征收维权全程，没有哪一项是必须进公证处的。

公证费用高，这是事实，被征收人实在没必要总往那里跑。

办法三：邻里守望，善于发动群众

邻里守望，是中国人自古以来形成的良好传统。

在城市中，偷辆自行车很多时候并不容易，因为下手时极易被邻居某位大妈出手拿下。

征收维权中，邻里守望更是具有十分重要的价值。

其一，它可以用来应对逼迁。

当砸玻璃、泼大粪、放蛇、倒油漆等招数被寄出时，不明身份的社会闲散人员往往会对被征收人一家采取“警戒”措施，取证工作会变得极其困难。

而一旦证据未固定下来，即使被征收人事后报警，维权效果也往往不佳。

此时，邻居就可能派上大用场——利用隔壁、街坊的位置优势，寻找制高点进行拍照、摄像取证，效果好又不易被不法分子察觉。

其二，它可以用来应对强拆、偷拆、误拆、帮拆，道理同上。

圣运律师代理的案件中，曾有被征收人的邻居与其联手形成人数优势，当场抓获1名违法强拆人员并直接扭送至派出所!这为随后提起的确认强拆违法之诉的举证提供了巨大便利。

不容忽视的是，在面临征收维权时，1户委托律师与100户委托律师的效果是截然不同的。

群体性维权自有其较大的压力，但也自有其优势所在。

一旦在集体维权中启用了维权代表，就能实现被征收人群体内的优势资源集中共享——由文化层次较高，与律师沟通较好，身体、心理状态较佳的被征收人出面作为维权代表进行维权操作，可以收到事半功倍的效果。

而集体委托律师也会使户均的律师代理费得以降低，为被征收人分担一部分经济压力。

办法四：在律师的指导下适当学习法律

一些被征收人因自身不懂法而畏惧与征收方单独谈判，总希望自己的律师能够每次在场。

然而就实践而言，这几乎是不可能的，总要有被征收人自己上的时候。

因此，学点儿法律，掌握点儿基本的法律原则、原理、术语，进而提升自己在谈判中的底气、信心，实属有用。

但这类学习一定要建立在律师的专业指导之下，否则就有可能变成瞎耽误工夫。

可以肯定的一点是，对于确实谙熟法律规定的被征收人，征收方是一定会有所收敛，有所妥协的。

所谓“欺软怕硬”，就是这个道理。

总之，征收维权是一项全面的系统工程，对被征收人一方无疑是一个巨大的考验。

但正如圣运律师所多次指出的，前途是光明的，道路是曲折的。

想一想温州的户均1000万，想一想广州的一户10套房，再想一想北京的10套安置房指标+3400万，付出些努力，也还是值得的。

三、花钱请了专业征收维权律师，补偿为啥没提高？

在网上搜索与“拆迁律师”相关的内容，往往不难发现一些网友对这类律师的“吐槽”之语：我花了20多万请的律师啊，结果根本不管用，骗子!此类“负面信息”多了，有意委托专业征收维权律师代理案件的被征收人难免心里会犯嘀咕，这律师还能相信么?我花的不菲代理费用，是否真的可能打了水漂呢?作为经常被“黑”的对象，圣运律师对此有话要说……

补偿未提高原因之一：客观的案件难度大导致博弈不成功说白一点儿，这种情况就是维权不成功。

对此，圣运律师和其他征地拆迁维权律师一样，都不想回避。

任何事情，成功率都不可能是百分之百，否则拆迁律师就成神了。

众所周知，征收维权案件牵涉许多主体，诸如被征收人、律师、政府、法院等等，每个主体都可能对最终协商下来的补偿结果产生影响。

比如在一些国家级重大项目的征收中，政府一方的态度往往异常坚决，在坚守补偿标准不改变的同时不断向被征收人施压，被征收人难以承受最终选择了签协议。

再比如有的项目虽然补偿数额略偏低，但征收的程序性步骤走得很严谨，几乎很难找出违法点来，这类情况下提升补偿数额也会变得艰难。

总之，是博弈，就有不遂人愿之时，这种风险是要由拆迁律师与被征收人共同面对和承担的。

实践中遭遇此种情况，在律师的代理费用上一定会有所反映，即律师会根据具体案情减免、退还部分代理费用。

需要指出的是，如无特别约定，“代理不成功全额退费”是不可能的。

因为律师在接办案件后实际付出了大量努力和工作，这都是实实在在能够证明的事情。

我们去医院看病，结果病没治好，通常是不能要求医生全额退费的。

补偿未提高原因之二：被征收人主观认为“未提高”此种原因常见的是两种情形。

其一，被征收人对补偿的期望值过高。

征收维权的道理是，政府开始提出补偿10，被征收人不满意，认为自己应当拿100。

经过拆迁律师代理，最终双方以50签约，这就叫协商、谈判的结果。

都不让步，固守自己的心理预期，那就不叫协商、谈判了。

然而有的被征收人却认为自己一定要拿到100才算成功，99都不干，都叫律师“不管用”。

此种情况，再专业的维权律师也没辙。

作为专业征收维权律师，我们尊重被征收人对自己获取满意补偿的心理期待权利，但同时也希望被征收人能够尊重客观现实;

其二，有的被征收人在维权过程中接受了政府的说法，尤其是受到了政府方面对维权律师种种“说法”的影响，与政府就补偿问题达成了一致，主动与政府签订了补偿协议。

之后回过头来，通过各种渠道指责律师“不管用”“骗子”。

圣运律师尊重广大被征收人在维权中的主观意愿，事实上，补偿协议达成了，矛盾纠纷解决了，案件就叫成功了。

至于被征收人事后指责、抹黑律师什么，职业的律师都是能够加以坦然面对和接纳的。

对此，北京圣运律师事务所的资深征收维权律师指出，无论个别网民如何指责、差评，拆迁律师的价值早已被无数成功案件和事实证明。

有意聘请律师维权的被征收人完全无需受到网络上纷繁复杂信息的困扰，只需作出自己理性的判断。

反过来，律师也始终在理性判断具体个案的代理风险，对于风险巨大而提升补偿机会不大的案件，律师也是会慎重考虑接受委托的。

而一旦维权开启，律师与被征收人之间的相互信任、配合，很多时候就是补偿结果能否提升的关键之所在。

四、圣运拆迁律师：征收维权“三板斧”，圣运律师手递手交给你！

在《如何抵御征收方的“三板斧”》一文中，圣运律师归纳了征收方在征收项目启动之初所惯用的进攻方式。

所谓“兵来将挡水来土掩”“你有来言我有去语”，被征收人一方除了相对被动的应对之外，也要力争在征收开始阶段掌握主动权。

那么，被征收人一方又有哪“三板斧”是被实践证明行之有效的呢?本文，圣运律师手递手把它交到被征收人手里……

圣运律师首先想说明的是，被动防御对于征收初期的被征收人而言实属必要。

因为征收的性质就是征收方主导、发起，在初始阶段双方的信息是严重不对等的。

且诸如逼迁之事，被征收人完全无法“防患于未然”，因为你并不知道对方要如何出招，要抓你什么把柄。

因此，见招拆招看似窝囊、滞后，但也比无所作为任人宰割要强得多。

正是在这样的被动应对之中，被征收人才有望寻觅战机，伺机扭转被动局势。

一板斧：提起程序，化解强拆威胁，缓解逼迁压力

第一步要做的，是这个，而不是申请政府信息公开，这点广大被征收人一定要深入领会。

征收项目来袭，对被征收人权益威胁最大的，还是逼迁、强拆。

一旦房子没了，被征收人协商、谈判的筹码就会失去，就会陷于十分不利的地位。

因此，被征收人要积极有效地提起法律程序，借助法律的强大力量来捍卫自己的合法权益，让本处于弱势地位的自己变得强大起来。

当然很多人会质疑，法律管用么?圣运律师的回答是肯定、明确的：当然管用!管用的情况占绝大多数，只是被征收人群体往往愿意关心那个别“不管用”的情况并将其广泛散播、放大，才会显得法律在征收活动面前经常“不管用”，这属于错觉。

那么程序该怎么提才到位呢?这需要坚持个案分析原则，不过还是有一些规律可循：其一，就强拆的法律文书，如责令限期拆除决定、强制执行决定提起行政复议或者行政诉讼，审查其程序合法性;其二，向公安机关提出《要求保护人身财产安全申请书》，要求其履行对逼迁违法行为的查处职责。

如果公安机关不作为，尤其是接110报警后不出警或出警不及时、出警后未能及时处置，则可以起诉公安机关行政不作为;其三，有计划的收集证据，如采取拍照、摄像、录音等方式，为日后的诉强拆违法奠定基础。

如果没有有效的证据收集，诉强拆违法就可能会遇到麻烦。

二板斧：申请政府信息公开，全面了解项目法律情况

所谓知己知彼，百战不殆。

在有效抵御征收方的强大攻势后，被征收人就可以考虑组织反击的事情了。

那么申请政府信息公开就成了不二的选择。

关于这点，圣运律师想提示广大被征收人两点：

其一，要有目的、有计划的进行申请，而不要盲目、大量申请。

须知，如果信息公开申请得“准”，是能够直接给征收方带来痛感的。

有些案件，在信息公开申请阶段就成功搭建起了协商沟通平台，最终仅凭信息公开诉讼就赢得了满意的补偿结果。

这样的案件，往往能够达成短期内速胜的双赢结果，征收方与被征收人都高兴。

而如果提得过多过散，则较难实现这样的效果。

且根据《政府信息公开条例》的修订意见，日后“大量”申请政府信息公开的，政府的答复期限会延长，这对于维权群众而言是未必有利的;

其二，信息公开的申请表要填“准”。

实践中一些被征收人往往对所申请信息表述不准确、清晰，导致信息公开申请被“打回”重填，白白耽误了工夫。

这就需要被征收人及时咨询专业维权律师，获取专业指导意见了。

信息公开申请的背后，就是信息公开不作为的行政诉讼。

这是被征收人夺取维权主动权的号角，在很多此类案件中具有标志性意义。

三板斧：抓住违法点持续发起程序

这是属于被征收人一方的“围魏救赵”之策——通过信息公开所获取的信息了解涉案项目的整体情况，准确把握其违法点，进而提起相关复议、诉讼、查处程序，从而有效消磨征收方的锐气，促使其心平气和地回到谈判桌前，切实考虑被征收人的合法权益实现问题。

这一步，圣运律师的建议是，被征收人一定要请律师(不一定是圣运律师，只要是专业的，您信得过的即可)。

因为这种程序发动的前提是要有全局性的战略眼光，具备分析手中材料并得出正确维权方向的能力，这是一般被征收人所不具备的。

举个栗子，圣运律师所代理的一起案件涉嫌土地的未批先占、少批多占，结果复议提到某部去了，就被因故停滞下来了。

那么问题就是，怎么让这个程序重新启动呢?说句实话，很多经验不够丰富的律师都没办法，因为法律上对这一问题并无明文的规定。

此时需要的，就是专业征收维权律师的深厚功底与经验，起码她知道到哪儿能找到负责办理此案的具体工作人员，能够有效的去和其展开沟通，至少争取能够获取地方政府所提交的相关证据。

那么通过这些，律师就有可能寻找到新的切入角度，提起新的程序，从而继续推动全案的进程，而不至于让案子陷入遥遥无期的等待之中。

这类事情，普通的群众，是真的有些勉为其难了。

圣运律师最后想提示广大被征收人的是，无论几板斧，其最终目的都是为了促成友好和谐的协商谈判。

斧头是工具，是手段，但靠斧头解决不了问题。

博弈游戏，最终还是要握手言和。

理解到这个高度，对于被征收人而言是十分必要的，至少可以有效地削减些怨气与脾气，对于最终获取满意的补偿必有益处。

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来源：头条-圣运拆迁律师：征收维权中被征收人应该如何与政府协商、谈判，征收纠纷赔偿纠纷找哪个部门

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文章编辑：邵安茹
内容审核：张小华律师

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