在明拆迁律师：征收维权，你申请听证了么，征收维权的那些“期限”，你记住了吗？

一、圣运拆迁律师：征收维权，你申请听证了么

行政机关在作出某项行政决定前，听取行政相对人陈述、申辩、质证，进而获取其意见的法定程序，叫做听证。

实践中，听证通常以开会的形式举行，并常能吸引媒体、舆论的广泛关注与监督。

那么，在征地拆迁过程中，究竟都有哪些可供被征收人申请的听证程序呢?本文，圣运律师为大家进行一番梳理。

国有土地上房屋征收：旧城区改建

《国有土地上房屋征收与补偿条例》是调整国有土地上房屋征收与补偿的确定性的行政法规。

其中有关听证程序的规定出现在第11条，即关于旧城区改建：

因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

该条需要注意的是，所谓“旧城区改建”是一个统称，其中包括危旧房改造项目和城中村整治项目。

且这里的听证会是建立在半数以上被征收人不同意征收补偿方案的基础上，由政府依职权主动组织召开的，而并非由被征收人申请召开。

集体土地征收：两轮听证机会

相较于国有土地上房屋征收，集体土地上面的听证问题会复杂一些，规定也都散落在各个规范性文件之中。

大体而言，整个征收程序中有两个地方被征收人有启动听证程序的权利：

其一，拟征收土地告知阶段，即在征地项目审批之前。

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(十四)规定，在征地依法报批前，要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民;对拟征土地现状的调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认;确有必要的，国土资源部门应当依照有关规定组织听证。

那么该如何理解这里的“确有必要”呢?是否农民申请听证，政府就一定要组织听证呢?《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》(十)明确规定，要认真做好用地报批前告知、确认、听证工作……被征地农民有异议并提出听证的，当地国土资源部门应及时组织听证，听取被征地农民意见。

对于群众提出的合理要求，必须妥善予以解决。

据此，在此阶段只要农民提出申请，政府就应当组织听证。

且申请者是农民、农户即可，而不一定要经过土地所有权人即农村集体经济组织进行申请。

《国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见》(十一)也明确规定，在征地依法报批前，当事人申请听证的，应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。

综上可知，这第一轮听证权利是有规可依的，广大被征收人一定要在实践中注意把握这一轮的机会，充分表达自己的意见。

这可能为后续征地项目正式启动后的维权省去很多麻烦。

其二，征地补偿、安置方案公告阶段，即征地项目已依法报批之后。

《征收土地公告办法》第9、10条规定，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向有关市、县人民政府土地行政主管部门提出。

……对当事人要求听证的，应当举行听证会。

《国土资源部关于切实做好征地补偿安置工作的通知》也规定，在“两公告一登记”阶段，要认真听取和研究被征地的农村集体经济组织、农民和其他权利人对征地补偿安置方案的不同意见;对要求举行听证会的，应当举行听证会……

圣运律师想提示广大被征收人的是，在现实中寻求听证程序的机会还不止这些。

如果案件进入了行政复议程序，那么政府仍有可能组织召开听证会以沟通、协调解决办法。

但上文所述的两轮听证，则是规范性文件所赋予广大农民兄弟的权利，必须得到不折不扣的执行。

维权中的大忌，就在于前面人家问你意见的时候你一律没意见，等到签订补偿安置协议阶段这意见就都来了，如此状况出现只会导致“双输”的情况，对哪一方都没有好处。

据此，征收维权中的这些听证机会，被征收人还是积极把握、运用为好。

二、拆迁维权的那些“禁区”，你千万别轻易涉足……

圣运律师自2007年前后专做征地拆迁维权业务以来，积累了数千个案例的大量宝贵经验。

律师发现，在拆迁维权中，有一些做法属于“越界”，一旦做出随时有“触雷”的可能，严重时甚至会令自己的维权“大业”陷入万劫不复的深渊;也有一些被拆迁人选择“无为而治”，结果则更是糟糕。

那么，究竟在拆迁维权中都有哪些“禁区”是被拆迁人不宜涉足的呢?本文，圣运律师换个角度为大家做总结归纳……

禁区之一：忽视拆迁启动前准备，坐等动迁

北京圣运律师事务所主任，著名行政诉讼专家杨圣运律师有一句“名言”：拆迁维权的关键，在于被拆迁人要有未雨绸缪的意识。

具体而言，在一个拆迁项目正式启动之前，有很多事情是被拆迁人应当重视并积极做好的。

譬如完成对自己房屋、土地的确权登记工作，并保管好相应的权利证书或者审批文件;确保与待拆迁房屋有利害关系的家庭成员之间团结和睦，达成内部协调一致的“攻守同盟”等等。

实践中，有的被拆迁人在已经获知所在地区即将拆迁的情况下依然“按兵不动”，忽视自己房屋、土地存在的权属确认漏洞等问题而消极等待，这是没有任何意义和价值的。

与其坐以待毙，不如积极行动，这是圣运律师要反复向被拆迁人灌输的重要维权理念。

比如在土地征收项目启动之前，会有依照严格法定程序开展的拟征地信息告知、听取意见等步骤，广大被拆迁人此时就应当行动起来积极了解项目信息，必要时行使要求听证的权利。

这就比在家里干坐着要强得多。

禁区之二：对相关公告敏感度不够，坐等上门谈判

一些被拆迁人错误的认为，拆迁项目的启动是从有人上门来找你协商、谈判时开始的，如果没人找上门，那就暂时不需要做什么。

事实上，拆迁项目的启动是以相关公告的发布作为法律上的标志的。

在国有土地上房屋征收中，叫做房屋征收决定及征收补偿方案公告;在集体土地征收中，叫做征收土地公告及征地补偿安置方案公告。

总之，当这类盖着政府大红印章的公告在拆迁区域内广泛张贴出来时，就意味着项目的正式启动。

随之而来的就会是上门评估并协商补偿数额等程序。

实践中，被拆迁人要加强对“公告”这一事物的敏感度，及时在第一时间掌握公告内容并进行分析研判，如认为其中有明显违法之处或明显不合理、不公正的地方，就要在法定期限内提出意见或者要求听证，政府一方依法是必须给予解释说明并在有人申请时组织召开听证会的。

若论聘请专业征收维权律师的时机，此时就是最好的时间，至少可以确保被拆迁人在房子尚在，协议未签的最佳状态下寻求到律师的帮助。

禁区之三：对评估持轻视、抵触情绪，放弃行使有关权利

圣运律师在此前的文章及《圣运说法》系列视频节目中反复强调过，房屋征收评估是关乎最终补偿结果的一个非常重要的环节。

虽然从现实角度出发，评估结果绝不等同于补偿结果，但毕竟从法律层面看它是补偿结果的主要依据。

然而实践中，一些被拆迁人在拆迁项目进入入户评估环节后仍然漫不经心，有的轻易放弃自主协商确定房屋评估机构的权利，有的对拆迁方组织的投票、摇号、抽签程序不予参与，有的对评估机构人员入户查勘不予配合不让进门，还有的在评估报告出炉后不积极行使复核、专家鉴定权利而直接将报告撕毁……凡此种种，皆是非理性的应对评估环节的做法，应予杜绝。

事实上，如果被拆迁人积极行使了自己在此阶段的程序性权利，即便不能直接影响、改变评估的结果，也是会为自己在未来的维权、谈判中获取更多来自拆迁方的重视与筹码的。

一些被拆迁人想当然的认为那些救济渠道皆为“无用”，这难免过于消极、悲观了。

禁区之四：面对逼迁、强拆无所作为

律师所说的“作为”，绝非让被拆迁人“硬碰硬”去拼命，而是要及时报警、及时固定证据、及时采取措施将损害控制在最小范围。

这“三及时”对于拆迁补偿协议签订前这一协商、谈判、博弈阶段而言是极为重要的。

实践中一些被拆迁人坐以待毙，直到房屋遭强拆或被严重破坏之时才想起拨打律所的电话求助，这对其接下来的维权将是极为不利的。

拆了一半的房子，你还如何坚守呢?这个问题，不是专业律师能解决得了的。

需要指出的是，个别被拆迁人走向了另一个极端——在强拆来袭时有意无意的往挖掘机、铲车、待拆房屋前面站，意图用血肉筑长城来阻止暴拆。

其结果只有两种：其一，被拆迁人员直接架走按在地上或车上，眼看着房屋化为废墟;其二，未被拆迁人员发现，最终成为铲车或房屋废墟之下的亡魂!这样的事情，实在是令人唏嘘不已、难以承受的，被拆迁人千万不可刻意“追求”这样的“效果”。

圣运律师最后想提示广大被拆迁人的是，本文所列举的“禁区”，都是在强调、突出被拆迁人积极行动、作为的重要意义。

一味消极的拖延、等待，最终拖成“钉子户”，绝不是拆迁维权的正确思路，而恰恰是维权的最大禁区。

所谓“拖时间”，是建立在对维权大局的全面掌握，法律步骤的依次启动之上的，是一种客观形成的状态，而不是主观追求的结果。

法律不保护躺在权利上的睡眠者，及时行动，是最好的维权之道。

三、征收维权的那些“期限”，你记住了吗？

权利不使，过期作废。

征收维权中，被征收人有权发起的众多法律程序，均有其法定的起诉、申请期限。

一旦“过期”，被征收人就将丧失通过此法寻求救济的可能。

本文，圣运律师为大家梳理最为常用的那些发动某一救济程序的“期限”，希望广大被征收人能够将它们牢记，以免“过期”……

申请行政复议的期限

《行政复议法》第9条规定，公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益的，可以自知道该具体行政行为之日起60日内提起行政复议申请;但是法律规定的申请期限超过60日的除外。

因不可抗力或者其他正当理由耽误法定申请期限的，申请期限自障碍消除之日起继续计算。

提起行政诉讼的期限

《行政诉讼法》第46条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。

法律另有规定的除外。

第45条规定，公民、法人或者其他组织不服复议决定的，可以在收到复议决定书之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

复议机关逾期不作决定的，申请人可以在复议期满之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

法律另有规定的除外。

第47条规定，公民、法人或者其他组织申请行政机关履行保护其人身权、财产权等合法权益的法定职责，行政机关在接到申请之日起两个月内不履行的，公民、法人或者其他组织可以向人民法院提起诉讼。

在紧急情况下请求行政机关履行保护其人身权、财产权等合法权益的法定职责，行政机关不履行的，提起诉讼不受前款规定期限的限制。

圣运律师需要提示广大被征收人的是，此3条规定的是3种不同情形下的“民起诉官”期限：直接找法院告的，6个月;经过行政复议后向法院告的，15天;因行政机关“不作为”告到法院的，一般情况下等2个月;紧急情况下可以直接告。

通常来说，被征收人因遭强拆报警的，属于紧急情况，不受2个月的期限限制。

因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。

这是所谓“最长起诉期限”，被征收人了解即可，切不可按这个期限来理解自己的起诉时间。

公民、法人或者其他组织因不可抗力或者其他不属于其自身的原因耽误起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期限内。

因前款规定以外的其他特殊情况耽误起诉期限的，在障碍消除后十日内，可以申请延长期限，是否准许由人民法院决定。

大家要注意，这是特殊情况，被征收人应尽量避免，而不是在怠于行使起诉权利的前提下寄希望于找理由申请延长。

申请国家赔偿期限

《国家赔偿法》第39条规定，赔偿请求人请求国家赔偿的时效为两年，自其知道或者应当知道国家机关及其工作人员行使职权时的行为侵犯其人身权、财产权之日起计算，但被羁押等限制人身自由期间不计算在内。

在申请行政复议或者提起行政诉讼时一并提出赔偿请求的，适用行政复议法、行政诉讼法有关时效的规定。

赔偿请求人在赔偿请求时效的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，时效中止。

从中止时效的原因消除之日起，赔偿请求时效期间继续计算。

要求举行听证的期限

《征收土地公告办法》第9条规定，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向有关市、县人民政府土地行政主管部门提出。

《国土资源听证规定》第19、20、21条规定，拟定拟征地项目的补偿标准和安置方案的，拟定非农业建设占用基本农田方案的，主管部门在报批之前，应当书面告知当事人有要求举行听证的权利。

当事人要求听证的，主管部门应当组织听证。

当事人应当在告知后5个工作日内向听证机构提出书面申请，逾期未提出的，视为放弃听证。

圣运律师需要提示大家的是，上述两处规定，《办法》适用于征地项目已获批准，征地公告已经发布的阶段;《规定》中所谓的“听证”则是项目报批前的听证。

也就是说，被征收人在农村土地征收中可有两次寻求听证机会的权利，但要注意条文中所列的期限。

国有土地上房屋价格评估中的期限

《国有土地上房屋征收评估办法》第20条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。

第22条规定，被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

综上，两个“10日”，是被征收人在此环节寻求救济所应遵循的期限。

公诉案件被害人的抗诉请求期限

实践中，被征收人如遭遇违法暴力强拆、逼迁，则有可能遭受不明身份社会人员的人身攻击，导致身体受伤或财产遭受损失。

此时，被征收人就可能沦为刑事案件中的被害人身份。

如果被征收人对法院一审的刑事判决对强拆者认定的罪名、量刑轻重等问题不服，依法有权向人民检察院申请提出抗诉。

《刑事诉讼法》第218条规定，被害人及其法定代理人不服地方各级人民法院第一审的判决的，自收到判决书后五日以内，有权请求人民检察院提出抗诉。

此种情况虽然“意义有限”，但在案件代理过程中仍是有所发生的。

圣运律师最后想提示广大被征收人的是，上述列举的均是被征收人主动发动某一程序所应注意的期限。

实践中与被征收人行使救济权利相关的期限不胜枚举，重要的还包括行政诉讼的上诉期限(判决15裁定10)等。

被征收人务必要对这些期限保持高度注意，避免因疏忽大意、拖沓延宕而耽误了行使权利的期限，使自己的救济途径因此被无故压减。

及时聘请专业征收维权律师帮助维权，被征收人则只需按照律师的指示行事，便不用担心错过重要的期限了。

四、补偿谈不拢，撤销房产证！被征收人该怎么办？

商业开发启动，却未作出房屋征收决定;初步评估结果获知，补偿协议却无法达成……而当被征收人意图进一步协商、沟通时，房产证居然因所在地居委会的举报而被撤销!这样的故事，如今在越来越多的征收项目中开始上演——谈不拢补偿，就撤你的房产证，看你还拿什么来谈!那么，撤销房产证究竟会对被征收人的房屋所有权、补偿权益产生何种影响呢?被征收人又该如何加以应对呢?

北京圣运律师事务所的资深征收维权律师周涛近期代理了一起山东省的此类案件，下面结合事实与法律，圣运律师为大家初步剖析这一征收方“杀手锏”的应对之道。

其一，拆迁启动，征收决定未作出——被征收人的法律维权无从着力。

房屋征收决定一旦作出，即意味着征收方随后的每一步行为都要受到《国有土地上房屋征收与补偿条例》的严格规制。

于是实践中征收方便研究出了这样一种“对策”，只协商、签协议、拆房，就是不作征收决定。

这样一来，可以最大限度的将房屋征收这一法律问题转化为政府一方完全主导下的政策性问题，同时尽量规避法规规定的极为复杂、严格的程序。

所谓“协议拆迁”，实际上就有这个意思。

在此情形下，征收方会不慌不忙的先将能拆、易拆的拆掉，对较为难啃的骨头形成包围圈，进而施加强大的舆论、政策压力迫使其签约走人。

而此时那些“看上去很美”的法规规定全都用不上，被征收人的权利客观上陷入了无从救济的糟糕局面中。

在周涛律师代理的这起案件中，审理相关诉讼的法官曾表示：“这不还没拆到你们呢么，别着急啊，该使用使用……”

其二，初步评估结果出炉，你满意征收方不满意。

该案中涉案建筑的总面积超过了11000平方米，初步评估结果(因为征收决定未作出，故不是《条例》意义上的评估报告)显示被征收人有望获得1亿元以上的巨额补偿。

这个结果若能实现，被征收人是完全乐于接受的。

然而征收方一看却“不干了”——1个亿?上哪儿找那么多钱去补给你呢?于是，“压价”行为便是在所难免的了。

其三，居委会为何突然站出来“主持公道”?市房管局很快就接到了来自涉案建筑所在地居委会的举报，称被征收人在10年前办理房产证时存在违法行为，房产证应被依法予以撤销。

结果没两天，市房管局就依据当地市政府作出的一个批复，真的将被征收人的房产证撤销了!居委会为何会突然冒出来呢?经了解，原来所谓“举报信”是上级街道办直接发下来的，并明确要求居委会盖章、寄出。

居委会根本只是在执行上级命令而已……关于此环节的交涉，被征收人进行了录音，然而仍然无法推翻房管局撤销房产证的决定。

其四，撤销房产证，被征收人对涉案建筑的所有权、补偿权益是否受到影响?圣运律师经过疑难案件研讨后认为，房产证被撤销，对所有权的行使肯定是会产生影响的，比如你就无法进行买卖、租赁、抵押担保了。

但就征收中的补偿权益而言，则是不应受到任何影响的。

对此，审理与此案相关诉讼的法官也表示，房产证撤了就撤了，房子还是你的，拆的时候补偿还是只能给你。

然而问题在于，一旦此阶段被征收人的房屋遭遇违法暴力强拆，被征收人就极有可能因为没有房产证而难以行使法律救济权利，甚至遭遇告到法院去连案都立不上的窘境。

因此，政府撤销房产证这一招的威力，在现实层面仍是不容小觑的。

其五，是否会因房产证被撤而被认定为违法建筑，进而不予补偿?这是广大被征收人十分担心的一个问题，尤其是在当下“以拆违代拆迁”阴招到处泛滥的时期。

对此，圣运律师认为“无证房”绝不等于“违法建筑”。

对于涉案建筑而言，虽然房产证被撤销，但建设工程规划许可证等其他建设审批文件仍在，一旦征收程序启动，在认定环节其仍应被依法认定为合法建筑。

根据圣运律师多年代理的实践经验，撤销房产证并不会导致被征收人“颗粒无收”“不予补偿”的悲剧性结果。

其六，既然房产证被撤，能不能重新申领一个?答案是明确的，不可能。

因为涉案建筑周边已被纳入相关建设规划范围，房屋权属的变动已被冻结了，无法重新申领房产证。

其七，到底因为什么撤证?被征收人的证件在申领时真的存在违法行为么?这个问题，提供一个法条供大家参考：

《房屋登记办法》第81条 司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书，登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。

那么实践中被征收人究竟是否在多年前申领证件时使用了隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段呢?答案当然是否定的。

欲加之罪，何患无辞。

实践中，地方政府通常会以当年办证时被征收人提交的相关文件、材料不全，不符合当地的地方性规定为由来套用第81条的规定对房产证予以撤销。

但问题在于所谓的地方性规定往往是地方政府在住建部相关规定的基础上人为增设相对人的义务，所谓不全的材料也都是政府机关内部应予提供的“认定意见”等被征收人在申领时根本无从知晓的材料。

从严格的法律角度看，撤销房产证无论从事实上还是法律上都是站不住脚的错误做法，而这样的做法却很容易被审理相关案件的法院予以认可。

圣运律师最后想提示广大被征收人的是，撤销房产证的本质实际上就是一种逼迁手段!其目的并不在于真的让你“分文落不着”，而是要逼迫被征收人差不多就得，见好就收，赶紧签协议走人。

被征收人要注意以下应对原则和方法：

第一，保持镇定，不要慌乱。

一乱，急于签约，就正中征收方的下怀了，补偿数额被打压就是难以避免的事情。

第二，积极委托专业律师，有针对性的就撤证行为提起诉讼。

诉讼能不能赢是一回事，提与不提是另一回事。

如果通过诉讼能够将撤证决定予以撤销，保住房产证，无疑对于被征收人而言是最为有利的。

如果一时遭遇挫折，也没关系，诉讼程序的启动本身就能对征收方产生影响，有利于正在进行中的协商、谈判。

第三，严防违法暴力强拆，积极发动其他程序从侧翼进行救济。

前面提到过，一旦此时遭遇暴力强拆，被征收人的维权将可能面临更大的麻烦，积极守房是极为必要的。

而通过其他程序进行救济则是对征收方“釜底抽薪”式逼迁的反制措施，本身也是釜底抽薪的思路。

总之，遭遇撤证，天并不会因此塌下来，征收维权仍然可以依法继续推进。

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来源：中国法院网-圣运拆迁律师：征收维权，你申请听证了么，拆迁听证程序

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文章编辑：苗文岚
内容审核：罗思章律师

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