在明律师给你谈，拆迁中的，征收补偿协议陷阱，被拆迁人必须了解的拆迁圈套

一、圣运律师给你谈，拆迁中的，征收补偿协议陷阱

众所周知，征地拆迁维权的决定性步骤，就是与房屋征收部门签订补偿协议。

通常情况下，补偿协议的签订，意味着维权的结束。

作为被征收人代理人的律师至此也会与委托人终止委托代理协议，全案落下帷幕。

因此，补偿协议作为万里长征中的最后一步，就显得尤为重要了。

实践中，很多人总结出了各种各样的拆迁补偿协议“陷阱”文，此类文章在拆迁户群体中颇具市场。

然而小编以为此类文章，有些内容确有提示作用，有些则纯属于心灵鸡汤，对拆迁户维权的帮助不大。

试罗列分析如下：

一、口头约定协议内容

关于征收补偿协议，说白了，就是被征收人和政府房屋征收部门签订的合同。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的精神，政府是房屋征收的主体。

那么在通常情况下，政府会选择口头与被征收人达成协议么?当然不会，因为口头的协议不符合法律法规的规定，政府也没法用。

所谓的“陷阱”，无非是说政府可能会在协议的某个具体内容上“忽悠”被征收人，最终又出尔反尔。

笔者想指出的是，其一，这种情况是不多见的，毕竟政府房屋征收部门是有其公信力与起码的“诚实信用原则”的;其二，被征收人只需记住一点即可规避掉此类陷阱：没有落实在协议文本中的，一律视为没有。

空口无凭，立字为据，这种朴素的道理，笔者相信普通老百姓也是有的。

二、空白协议

除非被征收人确系法盲，否则没有谁会在没有约定明确合同内容的空白协议的尾部签字按手印，之后正文部分任由合同的另一方随意填写。

笔者很负责任地说，在实践中这样的情形是极少发生的，政府就是政府，不是诈骗集团。

三、违约责任条款

实践中，基本上没有哪个政府部门会在其提供的格式协议文本中加入所谓的违约责任条款。

因补偿协议的法律性质为行政合同，一般不会发生履行争议。

即便发生，也会按照《行政诉讼法》的规定走行政诉讼而不是民事诉讼途径来解决。

通常，房屋征收部门是不会允许被征收人随意在协议文本中增加内容的。

违约责任条款的说法，可行性着实不大。

四、签完即被拿走的协议

所谓合同，一定是合同双方各执一份，这是一个常识性问题，而非法律常识问题。

签完字的东西自己手上没有，岂不是要落入任人宰割的局面么?实践中，确实有极少数当事人会犯这样的错误，在稀里糊涂，没有看清文本内容的情况下就进行了签字、按手印，事后又强调自己没看清，或者被胁迫了。

这样的情况，再想挽回难度会非常大，被征收人万万不可犯这样的低级错误。

综上所述，签订征收补偿协议的这最后一步中确实存在一定的遭遇“陷阱”的风险，但客观公正地说，真正掉进陷阱里去，也不容易。

只要广大被征收人保持头脑的冷静、清醒，遇事先咨询律师的意见，再行动，那么此类陷阱即便出现，都能被专业的维权律师一一识破并予以彻底的摧毁。

不做“法盲”，让陷阱白挖，是律师与当事人共同努力的方向。

同时，征收补偿的协商环节毕竟是要由当事人和政府部门共同来完成的，很多时候签约时律师并不在场。

这就要求当事人务必学好维权所需的法律知识，密切与律师沟通配合，那么在通常情况下，那些疯狂转载的网文中所谓的“陷阱”也就不过是某些人的营销工具而已了。

二、强拆来袭，你的方法用对了吗

在征地拆迁过程中，最为广大被征收人深恶痛绝而又心惊胆战的，莫过于来自征收方的强制拆除房屋行为。

实践中，虽然该领域的法治环境不断改善，地方政府依法行政的意识和能力有所提升，但违法暴力强拆事件仍是该领域乱象的重要体现形式之一，犹如挥之不去的阴影一般。

那么，面对咄咄逼人、来势汹汹的强制拆除行为，被征收人又该如何应对?掌握征收大局，强拆性质不难了解强拆无非分两种：合法的和违法的。

强拆主体无非有两类：法院和政府。

通常认为，只有严格依照法定程序实施的法院强拆，才可能是合法强拆，而其他的均应归于违法。

(前提是被征收房屋是合法的)要应对强拆，首先需要知道你所面对的强拆行为的法律性质，这样才能做到有的放矢。

而这，就需要被征收人对整个征收项目的进展情况有充分的了解和掌握，即清楚地知道针对自己房屋的征收进行到了哪一步。

合法的强拆，以征收补偿决定为前提。

补偿决定没出来，此阶段的强拆就都是违法的。

了解情况，心中不慌对于被征收人来说，当你能够确定自己要面对的是政府的违法强拆行为时，心里是定的。

倘若被征收人在面临强拆时自身心里没底，处于稀里糊涂的状态，那又该如何做到沉着、冷静应对并为今后的维权奠定基础呢?敏锐捕捉讯息，强拆先兆不难发现假设，被征收人手上有本宝典，里面有10个、20个应对进逼到家门口的强拆队伍的“绝招”。

试问，你是希望在有所准备的情况下从容的出招呢，还是希望在强拆队伍突然破门而入之时仓促从被窝中爬起来迎战呢?显然，前面一种情况更理想一些。

因此，通过各种“征兆”事先有所预警，对于被征收人无疑是有较大帮助的。

比如在与征收人员的协商、谈判中，留心一下对方的态度、语气和“话外音”，综合邻居的情况、整个项目的征收进展情况研判一下强拆来袭的“危险系数”，对于被征收人完全是可行的。

实践中，断水断电、堵锁眼等逼迁手段的出现往往预示着强拆的逼近，这点被征收人也应当关注。

对于一些被征收人来说，“心太宽”是个大问题：强拆已然临近，还没事人一样的经常唱“空城计”，那么很可能买个菜遛个弯儿的工夫，房子就变成一堆废墟了，有时甚至连渣儿都不剩，清理得房屋的位置都找不着了。

因此，“守房”之事容不得半点儿麻痹大意，警惕性强些，比没有要强得多。

及时报警，阻滞强拆的唯一有效途径强拆队伍真的到了家门口，此时能怎么办?能否指望手握《宪法》，一番雄辩不战而屈人之兵呢?显然，这是遇到了假律师。

一些当事人习惯于实施“正当防卫”，欲与强拆人员拼个鱼死网破。

无数实践告诉我们，这是不可行、不可为的!试想，强拆人员一来动辄几十人至上百人，且都是绝非善类、年轻力大之人，手握各种家伙，普通百姓又如何能硬拼得过呢?而一旦在对抗过程中发生人身伤害，后果更是不堪设想：自己伤着了，赔再多钱也伤得是自己;强拆人员出事了，被征收人能逃过防卫过当甚至故意伤害的刑事责任么?综合来看，正面抗击强拆过程中的不可控因素实在太多，专业的征收维权律师，是绝对不建议被征收人如此选择的。

更有甚者，个别被征收人选择抱煤气罐、放火等方式对抗，其行为本身就可能涉嫌危害公共安全类犯罪。

即使最终没有酿成后果，也极可能面临牢狱之灾，实不足取!基于此，若想在第一时间有效阻止房屋遭强拆，保住日后维权的重要筹码——房屋，及时报警似乎成了唯一的办法：一来这能为日后维权收集证据，二来如果警方出警迅速而强拆者又手软了些，房子仍有理论上被保住的可能。

第一时间取证，强拆维权成功的基础。

除了报警，在强拆“进行时”中，收集证据便是被征收人所必须要完成的任务。

拍照、录音、摄像、找证人……所有这些，在未来的法律维权中都是极为有用的。

实践中，被征收人的上述取证行为常常会遭到强拆人员的阻挠与暴力干涉，若要完成这些动作而同时确保手中的设备不被强拆人员打掉、没收几无可能。

那么被征收人完全可以考虑通过在房屋周边的适当位置安装探头，安排邻居、亲友等房屋周边其他人员协助取证等方式实施。

总之，将强拆过程尽量完整、清晰地记录下来，尤其注意收集能够证明强拆人员身份的证据，是应对强拆时最为重要的工作之一。

果断提起法律程序，打程序抗强拆《国有土地上房屋征收与补偿条例》第30条规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

简言之，如果被征收人对征收补偿决定不服提起了行政复议或者行政诉讼，则在复议和诉讼期间能够有效阻滞强拆的发生。

这可以认为是应对强拆的事前救济方式。

当强拆已经发生，房屋已被推平时，协商、谈判的重要筹码已经消失，整体形势对被征收人趋于不利。

此时迅即聘请专业维权律师，果断提起法律程序维权似乎是必行之策。

尤其是对于此时尚未聘请律师维权的被征收人而言，这已是最后的时间节点，若继续指望靠一己之力与政府周旋，则基本维权无望。

归结起来就是，强拆发生，法律程序应随之提起。

诉强拆行为违法，是实践中最为常用的维权方式之一。

三、被拆迁人必须了解的拆迁圈套

1、不谈法律谈政策拆迁就是一场博弈，双方为了各自的利益都会使出浑身解数，你争我夺。

此时，作为普通百姓的被拆迁人往往会生出很多无力感，觉得自己“无依无靠”。

其实，对于拆迁程序、补偿方式等问题，国家法律、法规早有规定，只要拆迁人依法办事，大多数被拆迁人都能得到不错的补偿。

但是，对利益的追求永无止境，拆迁方不会满足于合法的土地收益，压榨弱势一方的被拆迁人就成了最佳选择。

如何给这种“压榨”披上“合法”的外衣呢?制定红头文件!几乎所有的拆迁方都是拿各种政策说事儿，从他们口中说出的各类文件就是金科玉律，权威性远在国家法律、法规之上。

被拆迁人稍有质疑：谁制定的?合法吗?合理吗?拆迁方马上指责你不支持政府工作，跟政府对着干!一顶顶高帽子压得你无言以对，只能默默接受，至此你就钻到拆迁人的圈套里了!

2、不谈补偿谈奖励拆迁人为了让被拆迁人尽快搬迁，大多会使用“搬迁奖励”做诱饵。

拆迁奖励是指拆迁人确定一个期限，如果被拆迁人在期限内搬迁，会得到“不菲”的奖励。

最初，搬迁奖励并不多，只是提前签约、尽早搬家的鼓励，后来却慢慢的变了味道，金额越来越高，期限越来越短。

拆迁过程中，拆迁人不谈补偿是不是合理，张口闭口都是期限一过奖励就没。

很多被拆迁人内心焦灼，担心得不到奖励，在不清楚补偿是否合法、合理的情况下糊里糊涂的签了协议。

其实，羊毛一定出在羊身上，高昂的奖励都是从被拆迁人自己的合法权益中“压榨”出来的，目的就是变相“胁迫”被拆迁人签协议。

3、不谈协议谈钥匙在案件咨询过程中我们发现，很多被拆迁人拒绝出示正规的协议文本，只是由工作人员随意的写几项如房屋面积、单价、装修损失等内容，随意性极大。

如果被拆迁人同意补偿价格，就先签协议，日后可以拿到钥匙;如果不同意就威胁别想拿到钥匙。

在一些偏远地区，很多年轻人外出务工，大多老人都说不清楚补偿的具体内容，被忽悠着就签了协议。

其实，拆迁协议应当包括以下内容：

(1)拆迁补偿方式，货币补偿金额及其支付期限;

(2)安置用房面积、标准和地点;

(3)产权调换房屋的差价支付方式和期限;

(4)搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限;

(5)搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式;

(6)违约责任和争议解决的方式等。

上述所有内容都事关被拆迁人的切身利益，必须要仔细推敲、研究、琢磨。

一门心思拿钥匙，最终只能住在面积小、位置差的房子里，是不是有些本末倒置呢!4、不谈原因谈违建如果被拆迁人抵住了诱惑和压力，坚持要获得合理补偿，拆迁人就只能想“旁门左道”了。

先查房子有没有证?有没有新建、扩建?但凡有点瑕疵，就下个违法建筑认定，责令你限期拆除。

其实，由于历史原因，甚至是行政机关自身的原因，很多建房人都没有办理建设工程规划许可证的概念。

认定“违建”不过是一个逼迫被拆迁人签订协议的手段而已。

但是，如果真的走到了这个阶段，被拆迁人就要小心了，应当及时针对不同的法律文书(行政行为)提起复议或诉讼，否则一旦过了时效，任谁也无能为力了!对于每一个中国人来说，房子都是一辈子最重要的财产之一，它不仅仅代表着物质生活水平，有时也是一个家庭的精神支柱。

面对拆迁，不说获得额外收益，最起码也要争取一个合理的补偿。

在树立正确的维权意识后，被拆迁人就要为自己的目标付出行动，除了自己搜索法律、法规，研究市场房价外，还要咨询律师等专业人士。

如果自己不明白，还不问明白人，那我们只能说您自求多福吧!5、律师教你做一个合法的“钉子户”拖生病住院，离家出走，找不到人，都可以。

在拆迁的每一个环节上尽可能拉长时间，给他反反复复.时间就是胜利。

撤面对官府和暴力机关，单个被拆迁户是弱小的无力的，注意：要文斗不要武斗。

和他们去拼是一定吃亏的。

拿好所有的房产文件，拒绝在任何文件上签字，拒绝任何所谓“安排”。

收集好一切证据，不能签任何字。

抓你的拆迁对手们一定有大量的弱点，抓住它们不放。

尤其是他们大量违反的“公开、公平、公正”的拆迁原则。

比如说：给某些有背景的被拆迁户巨额补偿费用，你可以要求同等待遇呀!问找律师咨询是解决拆迁案件的必要方式。

拆迁问题涉及诸多行政机关及法律程序，具有极强的专业性，拆迁户单打独斗是不可取的，必须需求律师的帮助才能事半功倍。

谈告诉他们，你们支持拆迁，但反对违法拆迁，一定要把违法问题理顺才可以进行。

记住，永远不先谈补偿问题，只谈他们的违法问题，一定要逼他们主动和你谈条件。

以上7字诀应当贯穿整个拆迁过程，适时合理利用。

四、遇到这几种情况，律师一般不接当事人案子。

律师，就是接案子、办案子的。

就如同医生就是为病人看病的一样。

有案子不接，莫非是律师不想挣钱了?自然不是。

实践中，一些当事人总是不解，为什么我的征收维权案子，咨询了多家律所都没有律师愿意接手办理呢?也有一些当事人经常询问，什么样的案子是有必要聘请律师维权的呢?

这两个问题，实质上是一个问题。

通常情况下，律师不接案子的原因有以下几个：

其一，当事人已经与征收方签订了补偿协议。

已经签了字盖了章或按了手印，意味着当事人已经认可了征收安置补偿协议中白纸黑字所列明的内容，这必然包括补多少房，补多少钱。

那么根据诚实信用原则，协议对签约双方都具有法律约束力，任何一方都不得无故反悔或要求变更、撤销。

这也就是已经签了的案子，基本没法代理的原因所在。

实践中，许多当事人会主张自己签订协议时系遭受欺诈、胁迫、乘人之危、显失公平等种种情形，而主张所签的协议依法应予撤销、变更。

然而需要说明的是，上述事实的证明，需要依照“谁主张，谁举证”的证明责任原则进行，也就是说，被征收人必须能够举证证明征收方欺诈、胁迫、乘人之危等事实，而这无疑是极为困难的。

作为专业的维权律师，会在谈案中全面了解已签约案件的客观情况，进而作出是否能够操作案件的判断。

一旦律师认为案件已难以操作，那么律师就可能会不接这样的案件。

其二，房屋已遭强拆且其他情况明显不利。

相较于“签了”，“拆了”通常情况下不影响律师接办案件。

实践中，很多被征收人都是在房屋已遭强拆的不利局面下决定聘请律师维权，最终争取到公平合理补偿的。

但不可否认的一点是，房屋已遭强拆本身对于维权来说是一个不利因素，会给维权工作的开展造成现实的困难。

最容易理解的一点是，房屋尚在，那么被征收人在与征收方协商、谈判的过程中所处的地位，所面临的情况将会是完全不同的。

房屋一旦被强拆，被征收人将在客观上失去一个重要的谈判筹码。

且因房屋被强拆所导致的物品丢失等问题，也存在举证等方面的客观困难。

总之，如果当事人的房屋已被强拆，而其他与维权相关的情况又明显不利，那么律师有可能会作出不接案件的选择。

但需要再次强调的是，房屋已被强拆，当事人仍不可放弃咨询、聘请律师维权的行动。

接不接是律师的事，维权不维权，首先是当事人的事!

其三，当事人主观上的其他原因令双方难以构建信任。

除去房屋已拆，协议已签这样的客观因素，案子能否谈成主观因素有时影响更大。

譬如实践中有的当事人由于各种原因对律师隐瞒案件的真实情况，或不告知律师案件的部分关键事实;有的当事人提出的补偿要求不尽合理，甚至存在“狮子大开口”“漫天要价”的情形。

对于这些无法令律师与当事人之间构建起必要信任的情形，律师可能选择不接手这样的案件。

因为任何一起征收维权案件的代理，都有赖于当事人与律师之间的充分信任与密切配合，没有这一前提，再有实力的律师也无法成功代理案件。

所谓“事在人为”，人的因素，很多时候是决定性的因素。

综上所述，如果一起案件“没签没拆”，当事人又能够给予律师以足够的信任和配合，那么代理工作就很可能“一拍即合”进而启程了。

这里面需要当事人一方注意的事情是：

第一，牢牢把握维权的最佳时机，尽量在房子处于“没签没拆”的状态时及时聘请律师;

第二，要充分表示出信任、配合、支持律师工作的意愿。

互不信任，则无法做成任何事情，这是非常重要的一点。

无论如何，如果当事人的案子被某位律师拒绝，多询问几位律师、几家律所是有用的。

但律师拒绝接手的理由，当事人一定要仔仔细细理解准确。

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文章编辑：喻婷仪
内容审核：赵雪玲律师

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