都是戏精!拆迁律师与征收指挥部不得不说的那些故事，爱土拆迁律师教你从《城乡规划法》看违章建筑如何获取合理赔偿

一、都是戏精!拆迁律师与征收指挥部不得不说的那些故事

从事征地拆迁的法律事务，除了与被征收人见面沟通外，少不得要与各地的拆迁办工作人员正面交锋。因为征地维权需要在全国范围走动、开庭，所以爱土拆迁律师团也见识了不同地区的征收指挥部(征收办、动迁办)。今天我们从征地维权律师的角度来看看，那些年遇到的哪些奇葩拆迁办。

一、虎头蛇尾型

很多地区的征收方在面对被征收人的时候，趾高气昂，好像全世界都欠他的。对于老百姓的合理诉求和安置，一律不管不问，直接拒绝，口头禅是：这是政府规定的，你们照做就行。

很多被征收人没有办法，寻求拆迁律师的帮助。我们佯装是被征收人的亲戚和征收办的工作人员沟通，个别地方的征收方答复说：这个嘛，我们只负责征收，其他具体的问题我们不负责，爱找谁找谁。

后来，我们拿出律师证，并告知对方，我们是北京专门处理征地拆迁纠纷的律师，现在依法向贵单位申请征收土地公告和安置补偿方案，评估机构选定程序公示。这下，对方态度大转弯，赶紧给相关负责人打电话说来了几个北京的律师，要看文件。并请我们坐，态度立即和缓。

这种就是典型的虎头蛇尾，专拣软柿子捏。所以，各位被征收人如果和拆迁办谈不下去的时候，及时咨询专业的征地拆迁律师需求帮助。

二、嚣张、高姿态型

这种征收方从头到尾都是难看的脸色，一副死猪不怕开水烫的样子。不管是律师还是媒体记者一律摆出高姿态，“无可奉告，没什么可谈的”。有的还淡定地抽着香烟，宣称征收宣称这是上面要求的，你们有什么事找上面。

面对这种征收方，我们话不多说，直接把律师函放桌子上，并且告知对方，违法征收需要付出代价，严重的涉及到刑事责任。并对对方的行为录音录像。

三、只谈民生，不讲法律

有一次，我们正在委托人家里讨论征收相关事宜，征收办的工作人员前来做思想工作。我们隐藏了身份，想要看看征收方如何谈判。来者是该当地街道办主任，斯斯文文，说话客气，一副明事理、好商量的样子。“不好意思，张大姐，今天又来打扰你了，前两天我们说的安置方案，考虑的怎么样了?还有没有新的要求?”

我们的委托人说：“周边的房价都5000了，你们只给4000一平方。按这个价，我们是买不起房子的。我们也想同意，但是同意了就没有住处了。喊你们拿正式的征收文件，你又不拿给我们看，都不知道你们是不是真的征收。”

当地街道办主任回复说：“张大姐，法治社会，我们怎么可能哄骗你，这是上面的要求和指示，文件还在审批当中，马上就发下来了。你把字签了，我过两天把文件给你送过来。我们征收你们的房子，是为了大家的利益，把路修好了造福大家，你也不想成为罪人嘛。”

我们通过录音，把该主任的话记录下来。然后问了一个问题：“不是说要先下文件，再安置，最后才搬迁，你们为什么什么文件都没有，直接要求签字搬迁。”

该街道办很生气的看着我们说：“你们懂什么，我们还不是为了大家好，法律规定也要为了我们的方便服务，你们赶紧把字签了，不然下次就是某管局来了。”

最后，我们直接申请该市国土资源局查处违法征地行为，再也没看到该主任。

今天，就先讲到这里，如果大家在征收中遇到无法沟通的征收办，一定要拿起法律的武器维护自己的合法权益。一定要相信，为人民服务才是他们的职责，而不是刁难老百姓。

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二、当征收中的村规民约侵害了村民权益的时候，村民可以这样做

村规民约对农民朋友的影响是巨大的，这在征地拆迁时体现较为明显。在征地补偿分配问题上，法律规定，应当由村里召开村民会议讨论如何分配。但是在一些地方农村，由传统习俗形成的村规民约往往更为强势，甚至"撇开"法律，直接决定分配的问题。比如有的地方就规定了，对于外嫁女、上门女婿、在校学生统一不予分配征地补偿。这种情况下，权益受到侵害的村民又该咋办呢?

村规民约到底是啥?是怎么影响村民的?

村规民约，是村民群众在村民自治的起始阶段，依据党的方针政策和国家法律法规，结合本村实际，为维护本村的社会秩序、社会公共道德、村风民俗、精神文明建设等方面制定的约束规范村民行为的一种规章制度。

在涉及村民利益时，会通过召开村民大会讨论其内容是否合理、合法，一旦讨论通过就会在本村施行。从这一点来看，村规民约就应该考虑每一位村民的利益。而实际上，这种群体讨论的特点，有较大的可操作性，给了比如某些村干部或其他人员谋私利的可能，这就会损害其他一些村民的利益，这一点在征地拆迁领域尤其明显。

村规民约真的能替代法律吗?

对村民来说，村规民约是大家认同的约定，在某些村民的观念中，村规民约就是法律。但实际并非如此，并不是村规民约中的任何内容都具有法律上的约束力。

村规民约是村民会议基于《村民委员会组织法》授权而制定的，它首先要遵守我国的宪法、法律、法规，以及国家政策。《村民委员会组织法》第二十七条规定：村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表会议的决定不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触，不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利的内容。因此，村规民约中的内容若是与现行法律冲突，便不具备法律效应。

村规民约侵害了村民的权益，咱们该如何救济?

在实际征收中，一些地方为了谋求最大化利益，会通过村民会议制定征地补偿的分配方案，而方案却会规避如外嫁女、在校大学生、服役人员等特殊人群的利益，甚至还会制定给男不给女这样的规定。这样的村规民约对这些群体来说是不公平的，那么，这部分少数派可以通过哪些途径救济维权呢?

若村里开会制定的内容损害了村民的权益，村民可以通过找政府，或到法院提起诉讼的方式维权。

找政府可能是村民朋友最常用的方式了。

根据《村民委员会组织法》若村规民约或村民会议的决定侵害了村民的权利，由乡、民族乡、镇的人民政府责令改正。因此，村民朋友可以通过找政府来解决你遇到的问题。

但征地拆迁实践中，可能会出现找政府但得到要么推诿不管，要么让村里协调的结果。村民在这种"打太极"的情况下，可能等了很久都不见处理结果。如果这条路行不通，村民朋友还有通过司法途径这个救济方式维权。

根据《村民委员会组织法》第三十六条规定：村民委员会或者村民委员会成员作出的决定侵害村民合法权益的，受侵害的村民可以申请人民法院予以撤销，责任人依法承担法律责任。

同时根据《最高人民法院研究室关于人民法院对农村集体经济所得收益分配纠纷是否受理问题的答复》规定：农村集体经济组织与其成员之间因收益分配产生的纠纷，属平等民事主体之间的纠纷。

总而言之，自己的利益还是要靠自己去争取，"胳膊并非拧不过大腿"而是要用对方法，如果村民会议的决定或村规民约损害了村民的利益，最有效的方式还是通过司法途径救济维权。

村里并不能为每一位村民朋友的利益代言，很多权益其实是赋予给了村民个人。如果您遇到了这类问题，尽早联系专业律师，降低损失。

三、爱土拆迁律师教你从《城乡规划法》看违章建筑如何获取合理赔偿

由于很多历史遗留问题的原因，我国很多城市房屋或农村房屋没有办理房产证是非常普遍的现象。但是一旦遇上拆迁，无证房屋在面临拆迁时是否能获得补偿，无证建筑是否是违章建筑，这些都成为被拆迁人最关心的问题。

今天，爱土拆迁律师团就为大家讲讲如何从法律角度去争取这一类违章建筑在征地拆迁时的公平合理补偿。

违章建筑的主要法律依据是什么?

违章建筑是违反《土地管理法》、《城乡规划法》等相关法律法规的规定而建造的建筑物和其他工作物。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条：在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。

也就是说就算在农村建房也应该取得建设规划许可证，否则就是属于违章建筑。但是在实际拆迁过程中，有这样一种情况，拆迁方为了征收的成本，不管三七二十一就以没有证件而定为你的房屋是违章建筑，然后给被拆迁人很低的补偿。

这样一来很多被拆迁人自己也哑口无言，没有反驳的余地，这个时候拆迁方再以破例给予适当的补偿，让被拆迁人感觉占了大便宜而顺利搬迁。

所以，这个时候被拆迁人就要注意了，遇到拆迁方说你的房屋是违章建筑的时候，你可以看看一下几点判断一下你的房屋到底是不是违章建筑。

违建认定的重要时间节点

《中华人民共和国城乡规划法》是在2008年开始实施的，我国法律遵循“法不溯及既往”的原则，对一部法律实施前的行为，是不能适用这部法律认定其违法的。所以，被拆迁人应该清楚自己的房屋是什么时间建造，如果是2008年前建造的，那么拆迁方就以没有证件认定为违章建筑就是不合法的。

因此，2008年是按照《中华人民共和国城乡规划法》来认定违章建筑的一个重要的时间节点。但是2008年之后建设的房屋，也不代表就不能拿到合理的补偿，这个时候就应该咨询专业的律师，借助律师专业技能帮助你争取补偿。

违章建筑的认定主体和依据是什么?

违章建筑的认定不是哪个部门都可以的，更不是拆迁方来口头说你的房屋是违章建筑不予赔偿或赔偿很低，这都是不合理的。违章建筑的认定必须是由行政机关经调查取证，司法实践中，有权立案查处违章建筑的行政机关有规划局、城市管理综合行政执法局，以及乡、镇人民政府，除了上述部门其他部门没有权利查处违章建筑。

另外违章建筑的认定也必须有法律依据，没有相应的法律依据就作出认定是不合法的。目前实践中以违反《城乡规划法》作出的认定居多。

对于违建的行政强制拆除程序包括哪些?

《中华人民共和国行政强制法》第四十四条对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。这就说明了在认定为违章建筑后，首先要公告，然后是强制拆除决定书，针对这些环节，当事人可以提起行政复议或行政诉讼。

有些被拆迁人认为自己不在行政处罚决定书上签字就没事，就不会有法律效力，这是错误的。所以被拆迁人一定要正视这些文件，及时请律师介入，如果盲目自信，无视相关部门的法律文件，后果是很严重的。

根据以上三点，你应该可以判断你的房屋到底是不是拆迁方所谓的违章建筑了，以及拆迁方在认定你的房屋是违章建筑的过程中是否存在违法行为。要明白的一点是：是否具有产权证或批准文件不是作为判断是否是违章建筑的唯一标准。

所以当你的房屋在拆迁过程中被认定为违章建筑而给予很低的补偿，那么就不要浪费时间，尽早请律师介入帮你争取到合理的补偿。

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四、拆迁律师讲解返法征收的三十六计和被征收人的应对良方

“拆迁方未经我同意，直接找我儿子签了拆迁补偿协议。我看了，这个补偿根本不合理。还有可能提高吗?”爱土拆迁律师团近期接到不少被征收人类似的一些咨询。在征地拆迁中，家庭户主没签字，户主的儿子或者其他家庭成员签了字，也许是无心之举;也许是征收方违法征收的三十六计之一——诱签。这种时候，被征收人还能争取合理补偿吗?

“拆迁方说，虽然我没签字，但是我们家人签了补偿协议，一样有效。但是我觉得拆迁补偿低了，想提高补偿，他们不跟我谈。该咋办?”

未经委托、同意，拆迁方擅自与非户主签订补偿协议，户主可反悔

我们首先要明确的是，征地拆迁协议主要是同产权人签字，非产权人签字是无效的，除非是产权人委托。

在农村，往往产权人就是户主，也就是家里的长辈。这时，如果征收方并没有找到户主签字，而是未经户主同意或委托直接找了户主的儿女签字，这种征地拆迁协议是可以视作无效的。

为什么呢?因为房屋的产权人、土地的所有权人和使用权人才具有在征地拆迁时签字的资格。(拥有合法委托的除外)

《土地管理法》第四十六条规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

《征收土地公告办法》第五条规定，征收土地公告应当包括下列内容：......(二)被征收土地的所有权人、位置、地类和面积。

这些法律条文都体现了征收的对象是土地的所有权人和使用权人，以及房屋所有权人。就农村而言，房屋的所有权人以及土地的使用权人就是一家之主的户主。所以，征地拆迁必须与户主签字，这也是受法律保护的。

警惕拆迁方诱签逼签的小手段——空白协议、签字不盖章、不留拆迁协议

那么，征收方为什么会绕过户主，去找家庭内部的其他成员签字呢?这个问题才是关键。

有的时候，在征地拆迁时，补偿并不是那么合理，户主不愿意签字，并一直努力协调，争取提高补偿。而征收方久拆不下，完不成上级交办的任务，于是“铤而走险”，利用被征收人法律意识不强的弱点，选择以“非常手段”来推动拆迁工作。

找户主之外的家庭成员签字

这时候，有的征收方就会想些歪点子，从户主之外的其他家庭成员入手，比如户主的儿子、妻子等，引诱其签字。然后拿着已签字的协议宣称“你家人已经签字了，协议已经生效了”，逼迫被征收人同意拆迁，甚或强拆。被征收人不服，提出意见。他反而说你“不懂法”、“签了字还能不认账?”

事实上，只要没有户主的委托，家庭成员签字，确实无效，户主是可以不认账的。

用空白协议给村民下套

这也是个别地方的征收方在农村常用的一种卑劣手段。没有严格的协议条款或格式，只有一张空白纸，上面写上大概的补偿金额，通常是低于补偿标准。然后说服被征收人签字，承诺“你先签字，还有其他补偿，另外还有奖励给你。”

一笔又一笔的空头账算下来，让被征收人心服口服，签了字。签字后，就翻脸不认账。口头承诺的其他补偿也没了下文。被征收人再去理论，他告诉你“没这么回事，没说过”或者“现在不行了，补偿政策改变了，我们也没办法啊”。最后，被征收人成为了冤大头，只能拿低补偿标准。

被征收人签字后征收方不给盖章

还有一种情况也比较常见，签字后不给盖章。征收方和户主签字，但是在户主签完字后，征收方不盖公章，留了个脱身的“后门”。

补偿不合理的情况下，部分被征收人本着“多一事不如少一事”的态度或者“字都签好了，没办法了”的心态，放弃了争取提高补偿的机会，征收方也省了心。即便有部分被征收人想要维权，走法律途径，才发现，这个文件根本没有征收方的公章印戳，不能够抓到征收方违法征收的把柄，征收方把自己的责任推得干干净净的。

签字后，征收方带走征地拆迁协议

这也是一种常见的套路。征收方在想办法让被征收人签字后，随后带走拆迁协议，不留原件。由于被征收人一贯的对于相关部门的信任，放松了警惕，导致自己维权无门。即便后来发现补偿过低或不合理，被征收人也是非常被动，手里没证据。这样，被征收人也就只能任由征收方宰割了。补偿的高低也就是征收方说了算。反正他已经搞到了你签字的协议。而你手里，啥都没有。

法律保护被征收人的合法权益，每一笔征地拆迁补偿款都应公开透明

如果补偿不合理，我们就要思考，为什么补偿会不合理，合理的部分去到哪里了?这时候，我们就需要想办法实现房屋拆迁或者土地征收补偿款的收支公开。上面到底拨了多少钱补偿，一亩地或者一套房子究竟有多少补偿款等等。这些信息，只要弄清楚了。浑水，也就清了。极少数人浑水摸鱼的机会也就少了。

这一点，恰恰法律是支持各位被征收人的。

没有文件或公告，就来征收?法律说：不行。没有合理补偿，就来谈签字、让签补偿协议?法律说：不行。补偿多少，想要截留补偿款?法律说：不行。

《土地管理法》第四十八条规定，征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。(注：这里体现了征地补偿安置的透明和信息公开，被征收人的知情权、提出意见和诉求的权利。)

第四十九条规定，被征地的农村集体经济组织应当将征收土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。(注：这里体现了法律对基层的权力约束和监督。)

禁止侵占、挪用被征用土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。(注：这里体现了对被征收人合法权益的强力保障。)

《征收土地公告办法》第五条规定，征收土地公告应当包括下列内容：(一)征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;(二)被征收土地的所有权人、位置、地类和面积;(三)征地补偿标准和农业人员安置途径;(四)办理征地补偿登记的期限、地点。(这里体现了征地拆迁信息必须公开透明，并且需公开的信息分类详细。)

法律追究违法征收土地、房屋拆迁的行为

《土地管理法》第七十八条规定，无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效，对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

这里体现了对于违法征收土地的行为要进行严惩。如果没有上级部门的委托，乡镇、街道办、村委会是无权进行土地征收、房屋拆迁的。

如果是这些基层部门前来征收土地、拆迁房屋，那么您就完全可以要求其出示征收批文、按流程发布征收公告和征收补偿安置方案，并根据实际情况组织听证。在每一个环节，都让征收方感受到来自被征收人的关注和重视以及懂法。

农村发展不易，土地宝贵，农民生活就靠这一亩三分地。希望个别地方的征收方在征收农民土地时“高抬贵手”，依法给予被征收人合理公平的征地拆迁补偿，让他们生活有保障。

爱土拆迁律师团也提醒广大被征收人，一旦涉及征地拆迁，要尽快学法懂法用法，如果靠自己力量还不足以维护自身的合法权益，那么需要尽早联系拆迁律师介入。不论征收方违法征收的三十六计有多少花样和迷魂阵，我们只要认准一个道理：补偿不合理，别来征我的地、拆我的房，有法律这把利剑斩群邪。

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文章编辑：杨婷
内容审核：王有银律师

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