怎么向律师咨询征地拆迁问题，拆迁补偿款一般在什么时候给

更新时间:2025-04-03 16:15 发布:2024-07-31 15:13 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：怎么向律师咨询征地拆迁问题，说的这个问题，很多当事人不禁疑惑，征地拆迁和违建强拆维权案件，咨询律师还有什么门道吗?答案是肯定的，这是当事人与律师之间第一次沟通，当事人想说什么或者想表达什么和律师想了解的内容往往相差甚远，律师想了解的很多仅仅

一、怎么向律师咨询征地拆迁问题

说的这个问题，很多当事人不禁疑惑，征地拆迁和违建强拆维权案件，咨询律师还有什么门道吗?答案是肯定的，这是当事人与律师之间第一次沟通，当事人想说什么或者想表达什么和律师想了解的内容往往相差甚远，律师想了解的很多仅仅是法律事实和当事人主张能依据的证据，而不是听当事人讲故事和埋怨，这样解决不了问题。所以经过长时间的经验总结，这个问题确实很突出，需要给大家简单地指出一些大家都普遍存在的问题，以供各位参考。

很常见的当事人咨询风格是叙事型的，这可不是大家所想的是这个当事人当下这面临的纠纷，而是会从很久远的故事开始讲起，如果我不打断当事人的讲述，估计没有几十分钟讲不完这样的大型连续剧。打个比方说，征地拆迁纠纷，往往会掺杂陈年旧事，比如权属纠纷、手续不全、证件缺失等等类似的历史遗留问题，导致当事人在目前征收拆迁的过程中被压低了征收补偿款甚至不予补偿。

是的，上述这些问题的缘由律师肯定是要了解清楚，但是当事人叙事顺序出现了问题，一上来就和律师讲陈年旧事，律师也抓不住重点，不清楚你说这些有什么意义，你要说明什么问题，所以当事人往往一讲故事，我就赶紧打断，以我问他答的方式来进行，最后让当事人做补充，因为这些陈年旧事几句话就能概括说清楚，没必要占用双方这么多时间。这样不但高效而且律师也能更全面的了解当事人所面临的问题，做出正确合理的咨询答复，给出的法律意见，才能更好地帮助当事人解决实际问题。

还有的当事人一直固执己见，反复重复自己的看法或者征收方给他的说法，然后反复的问律师该怎么办?第一种我就不必多说了，反复重复自己看法的当事人往往听不进去律师讲什么，他似乎只希望律师承认他的看法，寻求认同，并且随他附和。这样的当事人大多对相关法律知识一知半解，在律师由衷地否对了他的看法后，甚至还会和律师辩论，这样做不但引起律师反感，自己的问题也得不到解决，既然已经开始咨询律师，就应当像学生请教老师一样，律师耐心的给你解答问题，换来的却全是你的质疑，何必呢?还请互相理解。

最后，征收方或者相关部门给的说法，往往是没有合法依据的单方说辞，并没有合法效力，不管地方什么不合理的政策或者规定，都不能凌驾于法律之上，并不能作为其做出补偿及相关行政行为的依据，当事人不必一再强调这莫须有的说辞，律师只解释一次，律师是给你解答问题的，而不是和你争论问题的。

最好的就是先理清自己的问题，轻重缓急排序，并且端正心态，是找律师解决问题，而不是为了得到律师认可和与律师辩论，此外，能够准备相关资料最好，能够帮助律师第一时间了解事情的全貌。

好了，说到最后还是欢迎大家电话咨询我们，也很高兴能为各位正在迷途的当事人答疑解惑，敬请垂询。

二、拆迁房屋补偿按实际面积计算还是登记面积计算

房屋征收拆迁地区绝大部分都是建成年代较早的房屋，老房子很多都存在着加盖翻盖等情况，在多年后遇到征收拆迁时，究竟是按照房屋实际面积来补偿，还是按照登记的面积来补偿呢?

老房子加盖翻盖也存在着诸多不同的情况，在加盖、翻盖后的房屋面积客观地发生了变化，在满足了住户的生活需求后，很多住户当时也没有想过变更房产登记面积，或是因为登记费用过高放弃了登记，除此之外依旧存在着许多不同情况，此时我们应当具体问题具体分析。

第一步：应先按照通常情况进行初步的定性，房屋实际面积大于房产证上的面积，此时更偏向于按照房产证登记的面积进行计算，但也存在着特殊情况。

第二步：看加盖翻盖是否经政府批准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条规定：“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的，不予补偿。”但对于征收范围确定前已有翻建扩建的情况是否补偿、如何补偿的问题，相关法律法规中并没有如此细微详尽的规定，按照诸多地区的补偿标准以及处理案件实际操作中的经验，我们可以得出以下结论。

若是房屋在加盖翻盖房屋前已经向相关政府部门提出过相关加盖、翻盖申请，并且政府部门已经批准了申请并且作出决定，明确了加盖、翻盖的条件及期限，已经批准的这部分面积在建成后即使未登记在房产证中亦应当以同等条件给予补偿;已批准面积未建成时，先需要看是否超过建造期限，未超期的面积也应当给予补偿，补偿标准各地均不相同，有可能会低于已建成房屋的补偿标准;若是已超期，则超期后未建设部分不享受补偿，已开始建设但未完工部分，通常是按照当地规定的已建成高度是否符合补偿标准来决定能否获得补偿，若是当地并没有相关补偿标准，则可以委托北京晏清律师事务所的专业律师，审查相关材料并结合实际情况，为您争取这份补偿。

在经批准后所建造的房屋，实际建成的面积也会有一定出入，若是因资金或者条件限制而建造面积小于批准面积的，按照实际面积计算，未建部分面积在未超期的前提下可以尽力争取;若是建成面积大于批准面积，则应按照批准面积计算，超出部分可能涉嫌违建，该部分不予补偿。

第三步：结合实际情况进行维权。全国各地的补偿标准均不统一，若是没有明确已批未建部分如何补偿，被拆迁人可以自行沟通，或者聘请律师就拆迁补偿面积问题与拆迁人进行协商，若是协商不成，便可以依法提起申请行政复议，或者直接向法院提起行政诉讼。

拆迁问题无小事，能增加被拆迁房屋调查登记面积，在后续的补偿中便可获得更多的补偿，若是您也有类似的拆迁问题，请您与北京晏清律师事务所联系。

三、拆迁补偿款一般在什么时候给

时代的发展导致车辆的增多，需要更多、更宽的道路来满足人民日常生活的需求。在道路加修的过程中就会重新规划或者拆除以前道路两边的建筑，来满足这个道路加宽的需求。市政府为了满足广大人民群众出行的需要，决定进行公路拓宽工程，为了加宽主要道路的宽度。按照项目计划书的要求，市政府规划局很快确定了需要拆迁的建筑范围。位于主干道旁边的宋先生的房屋就在征收范围内，按照规定将会被拆迁。

宋先生因为能感受社会发展带来的便利，也很享受高速发展带给自己的新的体验。因此，很是支持这次道路的修建。在与开发商谈判时进行的也很顺利。在签订补偿协议后，宋先生也是做好了搬迁准备。但是宋先生也有自己的担心之处。宋先生在主干道旁边有两间房子，是自己和妻子的栖身之地，没有其他的地方可以居住。因此很是担心补偿款什么时候发放，如果不及时到位，自己和老伴将会没有地方生存，也没有钱来解决自己的新住所。

宋先生想了解下自己这种情况法律是如何规定的，有没有可能让自己能够及时拿到补偿款，带着几个问题拿起电话咨询了一下律师。在与律师简单沟通后，约定好时间见了面。律师经过分析想到了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第12条第2款。认为宋先生这种情况的法律明确规定是应该在拆迁前拿到补偿款。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第12款是一个社会风险稳定评估条款，为了及时的预防社会风险，保障被拆迁人的基本生活。被拆迁人一方面在这次事件中会失去自己生存的环境，踏入一个陌生的环境中去生活。另一方面如果没有拿到补偿款有可能就失去了生存能力。没有生活来源就会发生很多意想不到的社会风险。于情于理于法都应该给被拆迁人一个满意的补偿。

在我国这种拆迁情形发生的也是可多，我国是处在高速发展的阶段。在道路、建筑等方面需要做更多的建设，需要更多的规划来跟这个飞速发展的时代保持一致。我国法律规定作出征收决定的大致程序是，确定范围、拟定征收方案、修改和听证、风险评估、补偿资金到位并验收、公示、作出征收决定。因此在作出征收决定前必须保证钱已经发放给被征收人。

征收补偿费在征收前应该足额到位、专款专用。这条规定的意思就是要先补偿才能拆迁。因此按照法律的规定宋先生完全没有必要担心拿不到补偿款。有专款专用的规定有利于保障补偿款的落实，能够尽可能减少对被征收人的影响，维护社会的稳定。也为那些得不到合法补偿的被征收、被拆迁人提供法律的维权途径。

在现实生活中，因为拆迁产生的矛盾激化问题也是特别的多的。在矛盾激化后受伤的更多的是被拆迁人，因为本身被拆迁人就处在弱势一方。而如果因为激化再违法，能拿到补偿款更不易，因此作为弱势的一方更应该拿起法律这个公正的武器来解决问题。

四、借名买房的法律风险

生活中，很多买房人为了规避银行的信贷政策或者因为地方的限购政策等原因而借用他人的身份购买房屋，并与出借身份的人(以下简称出名人)签订协议，双方约定相关的权利义务。尽管如此，还是有很多因借名买房产生的纠纷诉诸到法院，今天我们就来谈一谈借名买房潜在的法律风险以及具体产生的法律纠纷。

一、借名买房的法律风险

1.出名人反悔，而借名人无法证明双方之间的代理关系以及资金支付的事实，借名人便很难取得房屋或收回购房款。

2.出名人身负外债，债权人可以主张其名下的房屋拍卖抵债。

3.出名人死亡，其名下房屋很可能会被子女继承。

发生以上三种情况的任意一种，借名人都很难取得房屋，只能要求返还购房款。

二、借名买房产生的法律纠纷

1.规避限购政策借名买房的合同效力的认定

正常情况下，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，借名合同有效，借名人要求出名人进行变更登记的，法院也应当支持;但若借名人基于该合同要求确认房屋所有权，法院一般会驳回其诉求，此外，若双方合同中并未约定过户期限，而借名人要求办理过户登记的，大部分法院会以目前不具备过户条件为由驳回借名人的诉求。

2.经济适用房顶名买房合同的效力认定

经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭。国务院这些文件和规定不属于认定合同无效的行政法规，但这种由于该顶名购房行为已经侵犯了城市低收入住房困难家庭的平等机会购买和获得房屋权利，属于非法占有社会公共资源，损害社会公共利益的情形，一般认定该合同无效。

3.出名人擅自转让房屋签订的买卖合同效力认定

在出名人依约定将房屋所有权转移登记到借名人名下前，出名人是物权法意义上的房屋所有权人，其对外转让房屋不属于法律规定的无权处分行为，借名人以其对房屋享有实际权利为由，要求确认房屋买卖合同无效的，法院一般不予支持。但，为了保护借名人的利益，如果借名人能够证明买受人知道或者应当知道房屋存在借名登记，买受人为恶意的，则房屋买卖合同应当无效。