和征收方谈判，协商的正确姿势，你掌握了吗，被征收人是否了解自己的房子在征收范围吗

一、和征收方谈判，协商的正确姿势，你掌握了吗

补偿是谈下来的，不是打下来的。

在征地拆迁长期深入的过程中，这一原则已被越来越多的被征收人所理解和接纳。

可以说，征收维权中复议、诉讼、听证都不是必经程序，唯有协商、沟通、谈判是难以跳跃过去的必经步骤。

那么，对于广大被征收人而言，究竟如何参与协商谈判才能在这场就补偿安置问题展开的博弈中占得先机呢?本文，圣运律师为大家解析这一问题……

正确姿势一：尽早聘请专业征收维权律师

从无数征收维权实践来看，有律师和没有律师，差别巨大，尤其是在贯穿整个征收维权始终的协商、谈判之中。

不可否认，之所以一些被征收人惧怕与征收方的人对话，甚至一“交手”就很快败下阵来，签订了事后悔之晚矣的不公平补偿协议。

原因仅仅是在于被征收人不熟悉征收方精心设计的所谓话术、圈套，三言两语思路就被对方带着走了，进而放弃了进门之前想好的补偿原则底线要求。

事实上，这种较量仅仅是雕虫小技，与诈骗人员惯用的手法差不多，但没有经过防范培训的普通人却很容易中招上当。

而一旦专业律师出马，这些小伎俩就会全部失效，谈判沟通将会更加快捷、高效地进入到实质问题上来。

从另一个角度讲，律师的介入意味着律师函、法律意见书的用于协商、沟通的文件的出具，这对于现实当中面对面的沟通、谈判将能够起到十分重要的助力作用。

就以往代理案件的经验来看，仅凭发送律师函达到提升补偿数额目的的，并不在少数。

这也是律师之“专业”价值的体现。

正确姿势二：多收集有利于己方主张的依据

我们知道“打官司就是打证据”，就征收补偿问题的协商、谈判虽不是打官司，但却具有和打官司相近似的运作性质。

譬如说征收方主张补偿数额为100万，而被征收人主张至少301万。

那么双方就有必要拿出依据来，论证自己提出主张的合理、合法性。

这样的协商、沟通才是有意义、可能取得推进的。

倘若被征收人确系漫天要价、狮子大开口，要出的补偿数额显著不合法或是缺乏依据支持。这样的要求是不会得到支持的。

同理，如果征收方肆意压低补偿，所提供的补偿安置条件不能满足被征收人“生活水平不降低，长远生计有保障”的基本需求，那么再老实的被征收人恐怕也不会答应。

因此，谈判桌前的较量，实质上仍然是事实、法律、依据的较量。

特别是在实践中，很多谈判平台是由上级政府、法院为化解矛盾主动提议搭建起来的。

在这样的谈判中，有理有据始终是重要的一点。

被征收人可以通过有计划的申请政府信息公开、村务公开全面了解涉案项目法律情况，将政府一方的软肋抓住，进而获取对己方有利的谈判点。

正确姿势三：不断找寻新的思路，增加谈判机会

被征收人切勿指望某一次谈判就能将问题解决。

实践中确有谈了一次、两次就签订满意补偿协议的，但也有谈了十次、八次仍然无法提升补偿数额的情形存在。

因此，在协商谈判中，保持足够的耐心，拿出足够的细心是极为必要的。

一次谈不成，要积极找寻其他事由争取另行搭建平台再次谈判。

随着时间的推进和项目、维权步骤的深入，谈判的结果将有望发生转变。

圣运所的青年律师陈丽芳指出，被征收人可以开启“头脑风暴”，从各个角度全面审视涉案征收项目，针对所处的不同阶段提起相应的程序，进而搭建各种协商、沟通平台。

事实上，这是一个由量变到质变的过程。

譬如针对征收决定、评估报告、征收补偿决定、信息公开、责令交出土地决定、强制执行决定、违法建筑认定等等都可以找角度切入，争取更多的谈判机会。

正是这种“细水长流”“缜密严谨”的谈判、沟通风格，能够给征收方以更大的影响、触动，更能为被征收人带来满意的补偿结果。

动辄拍桌子、骂街的那种过分激烈的沟通模式，除了利于发泄、出气之外对解决问题并无任何实质意义，更可能把天聊死，进而招致征收方的违法暴力强拆。

总之，协商、谈判是征收补偿得以实现的重中之重，被征收人要好好领会这里面的精髓、技巧，才能更加高效、和谐的实现自己的维权目标。

二、你的房子是否在征收范围，你应当了解

无论是国有土地上的房屋征收，还是集体土地的征收与房屋拆迁，其实都有一个容易被广大被征收人忽视而又十分基础、重要的问题：你的房子、土地究竟是否在项目的征收范围之内?如果在，那么启动相关程序没的说;如果在都不在，征收方又凭什么火急火燎的上门协商、签协议甚至威胁强拆呢?那么，被征收人究竟该从何种渠道准确获知这一位置信息呢?本文，圣运律师就为大家解读这一看似不是问题，实则真是个大问题的问题……

近期，北京圣运律师事务所的梁红丽律师代理的一起案件就遇到了这样匪夷所思的问题：项目启动了许久，周边房屋拆都拆得差不多了，而最新信息公开答复所显示的却是委托人的房屋根本不在项目的征收范围之内!实践中，此类情形应该说是并不鲜见的。

征收方很可能会采取“少批多征”的套路，从而将原本不在征收范围内的房屋、土地一并拿下，客观上侵害了被征收人的合法物权。

那么对于可能出现的这种情形，被征收人该如何加以避免呢?对此，圣运所的青年律师谢瑞青给出了如下建议：

对于国有土地上房屋征收，主要看征收公告的征收决定内容

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第13条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。

公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

我们知道，征收决定的作出通常意味着征收范围的确定，随后通过公告的方式让所涉区域内的老百姓知情并监督。

这一标志着征收项目正式启动的重要公告一般应张贴于征收范围内及其周围较为醒目、易于公众查看的地点，也会通过报纸、电视、网络等媒体渠道予以公布。

也就是说，通过公告中对四至范围的表述及相关图示，被征收人就可以获知自己的房屋究竟是不是被列入了某个项目的征收范围。

通常而言，城市房屋拆迁的补偿成本是很高的，补偿比例通常在1:1.33及以上，也就是说补完之后居住条件都会有所提升而不会是原地踏步。

因此，城市里拆迁随意扩大范围的可能性是不大的，实践中也比较少见。

对于集体土地上房屋的拆迁，主要看征地公告、征地批复信息及勘测定界图

根据《征收土地公告办法》第5条之规定，征收土地公告中应当包括被征收土地的所有权人、位置、地类和面积等信息。

不过仅仅看公告，还是不够保险、全面的。

《建设用地审查报批管理办法》第9条规定，“一书四方案”中的建设项目用地呈报说明书中应当附具由建设单位提交的、有资格的单位出具的勘测定界图及勘测定界技术报告书。

其第14条还规定，征收土地方案中被征收土地界址、地类、面积必须清楚且无争议，方案才可由土地行政主管部门报人民政府批准。

据此可知，“一书四方案”及其附件这些组卷报批手续是被征收人获悉征收项目准确实施范围的重要信息来源。

因此，对于自己的房屋、土地是否在征收范围内这一重要问题有疑问时，被征收人可以通过政府依职权必须公开的征地批复文件、“一书四方案”及征地公告等的具体内容得以明晰。

如果相关信息仍不够具体、清楚，则可以通过政府信息公开申请的方式获得项目的勘测定界图等更进一步的材料，以准确定位自己的房屋、土地，看看是否在项目的范围之内。

需要指出的是，《国土资源部办公厅关于进一步做好市县征地信息公开工作有关问题的通知》中对上述获取信息的权利有明文规定，地方政府及国土部门应当遵照执行。

圣运律师最后想提示广大被征收人的是，要想在实践中弄清楚自己的房屋、土地究竟在不在征收范围之内，非常重要，但绝非易事。

征地公告和征地批复中通常只有文字性描述，没有图，因而很难确定明确。

要想彻底弄清楚，就必须看到更为专业的勘测定界图和技术报告书。

然而这个东西，有时是根本看不到的，这就需要被征收人及时通过法律途径去主张这一权利了。

无论如何，这个问题必须弄清楚，才能确保被征收人不在征收中吃哑巴亏。

三、被征收人是否了解自己的房子在征收范围吗

无论是国有土地上的房屋征收，还是集体土地的征收与房屋拆迁，其实都有一个容易被广大被征收人忽视而又十分基础、重要的问题：你的房子、土地究竟是否在项目的征收范围之内?如果在，那么启动相关程序没的说;如果在都不在，征收方又凭什么火急火燎的上门协商、签协议甚至威胁强拆呢?那么，被征收人究竟该从何种渠道准确获知这一位置信息呢?本文，圣运律师就为大家解读这一看似不是问题，实则真是个大问题的问题……

近期，北京圣运律师事务所的梁红丽律师代理的一起案件就遇到了这样匪夷所思的问题：项目启动了许久，周边房屋拆都拆得差不多了，而最新信息公开答复所显示的却是委托人的房屋根本不在项目的征收范围之内!实践中，此类情形应该说是并不鲜见的。

征收方很可能会采取“少批多征”的套路，从而将原本不在征收范围内的房屋、土地一并拿下，客观上侵害了被征收人的合法物权。

那么对于可能出现的这种情形，被征收人该如何加以避免呢?对此，圣运所的青年律师谢瑞青给出了如下建议：

对于国有土地上房屋征收，主要看征收公告的征收决定内容

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第13条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。

公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

我们知道，征收决定的作出通常意味着征收范围的确定，随后通过公告的方式让所涉区域内的老百姓知情并监督。

这一标志着征收项目正式启动的重要公告一般应张贴于征收范围内及其周围较为醒目、易于公众查看的地点，也会通过报纸、电视、网络等媒体渠道予以公布。

也就是说，通过公告中对四至范围的表述及相关图示，被征收人就可以获知自己的房屋究竟是不是被列入了某个项目的征收范围。

通常而言，城市房屋拆迁的补偿成本是很高的，补偿比例通常在1:1.33及以上，也就是说补完之后居住条件都会有所提升而不会是原地踏步。

因此，城市里拆迁随意扩大范围的可能性是不大的，实践中也比较少见。

对于集体土地上房屋的拆迁，主要看征地公告、征地批复信息及勘测定界图

根据《征收土地公告办法》第5条之规定，征收土地公告中应当包括被征收土地的所有权人、位置、地类和面积等信息。

不过仅仅看公告，还是不够保险、全面的。

《建设用地审查报批管理办法》第9条规定，“一书四方案”中的建设项目用地呈报说明书中应当附具由建设单位提交的、有资格的单位出具的勘测定界图及勘测定界技术报告书。

其第15条还规定，征收土地方案中被征收土地界址、地类、面积必须清楚且无争议，方案才可由土地行政主管部门报人民政府批准。

据此可知，“一书四方案”及其附件这些组卷报批手续是被征收人获悉征收项目准确实施范围的重要信息来源。

因此，对于自己的房屋、土地是否在征收范围内这一重要问题有疑问时，被征收人可以通过政府依职权必须公开的征地批复文件、“一书四方案”及征地公告等的具体内容得以明晰。

如果相关信息仍不够具体、清楚，则可以通过政府信息公开申请的方式获得项目的勘测定界图等更进一步的材料，以准确定位自己的房屋、土地，看看是否在项目的范围之内。

需要指出的是，《国土资源部办公厅关于进一步做好市县征地信息公开工作有关问题的通知》中对上述获取信息的权利有明文规定，地方政府及国土部门应当遵照执行。

圣运律师最后想提示广大被征收人的是，要想在实践中弄清楚自己的房屋、土地究竟在不在征收范围之内，非常重要，但绝非易事。

征地公告和征地批复中通常只有文字性描述，没有图，因而很难确定明确。

要想彻底弄清楚，就必须看到更为专业的勘测定界图和技术报告书。

然而这个东西，有时是根本看不到的，这就需要被征收人及时通过法律途径去主张这一权利了。

无论如何，这个问题必须弄清楚，才能确保被征收人不在征收中吃哑巴亏。

四、集体土地征收法定流程与基础性法条，圣运律师一次性列给你……

现有的《土地管理法》及其实施条例对涉及集体土地征收的法定程序、步骤只做了部分规定、明确，尚有许多重要环节，尤其是牵涉补偿问题的环节有待厘清。

本文，圣运律师谨提供一个流程供被征收人参考，实践中的情况千差万别，要依个案具体分析。

被征收人所需要的是大致对此流程有一个概念，明晰自己在项目中所处的阶段，做好对应阶段的维权行动。

第一步：发布拟征地公告

由市、县国土资源局在被征收土地所在地的村、组范围内(如果系乡、镇农民集体所有的土地，还应在乡、镇)发布《拟征地公告》，以书面形式告知被征土地的农村集体经济组织和农户，征地范围、位置、补偿方式、补偿标准、安置途径以及征地用途等。

通告后抢栽、抢种的农作物或者抢建的建筑物不列入补偿范围。

第二步：确认征地调查结果

当地国土资源部门应委托具有相应资质的勘测单位对拟征地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。

第三步：组织征地听证

在征地依法报批之前，当地国土资源部门应书面告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置方案有申请听证的权利。

当事人申请听证的，应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。

(以上被征地农民知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料。

)

《国土资源听证规定》第19条规定，有下列情形之一的，主管部门在报批之前，应当书面告知当事人有要求举行听证的权利：

(一)拟定拟征地项目的补偿标准和安置方案的。

第四步：拟定“一书四方案”组卷上报审批

由县或市级国土资源局根据前述程序，按照《建设用地审查报批管理办法》对报批材料的要求拟定“一书四方案”即：“建设项目用地呈报说明书，农用地转用方案，补充耕地方案，征收土地方案，供地方案。

并组卷向有批准权的机关报批。

第五步：征收土地公告

征收土地的市、县人民政府应当在收到省级政府或国务院征地批复文件之日起10个工作日内在被征地所在地的乡(镇)村、组进行征收土地公告。

征收土地公告由该市、县人民政府土地行政主管部门负责具体实施。

征收土地公告的内容包括：(一)征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;(二)被征收土地的所有权人、位置、地类和面积;(三)征地补偿标准和农业人员安置途径;(四)办理征地补偿登记的期限、地点。

(《征收土地公告办法》第4、5条)

第六步：征地补偿登记

被征地的所有权人、使用权人应当在《征收土地公告》规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记手续。

被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以市、县国土资源行政主管部门的调查结果为准。

(《征收土地公告办法》第6条)

第七步：拟定征地补偿安置方案并公告

有关市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据省或国务院征收土地批准文件批准的《征收土地方案》在征收土地公告之日起45日内以被征地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。

征地补偿安置、方案公告内容包括：

(一)本集体经济组织被征收土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量;

(二)土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;

(三)安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式;

(四)地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式;

(五)农业人员的具体安置途径;

(六)其他有关征地补偿、安置的具体措施。

(《征收土地公告办法》第7、8条)

第八步：征地补偿安置方案公告(听取意见、听证)

县或市级国土资源局应当主动听取被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。

对当事人要求听证的，应当举行听证会。

无需修改的，征地补偿安置方案报市、县人民政府批准后予以公告，由国土资源部门组织实施。

确需修改征地补偿、安置方案的，应当依照有关法律、法规和批准的征收土地方案进行修改后公告。

县或市级国土资源局将征地补偿、安置方案报市、县人民政府审批时，应当附具被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况，举行听证会的，还应当附具听证笔录。

(《征收土地公告办法》第9、10条)

第九步：落实征地补偿、安置资金

市、县国土资源局按规定在征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付征收土地的各项费用。

(《土地管理法实施条例》第25条)

对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调;协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。

征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施。

第十步：责令交出土地(强拆)

任何单位或者个人违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地;拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。

(《土地管理法实施条例》第45条)

附：部分涉征地法律规定及规范性文件节选

《中华人民共和国土地管理法》：

第四十五条 征收下列土地的，由国务院批准：

(一)基本农田;

(二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;

(三)其他土地超过七十公顷的。

征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。

其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批;经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。

第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。

需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。

但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。

但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。

国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

第四十九条 被征地的农村集体经济组织应当将征收土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。

禁止侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。

《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》

“对于群众提出的合理要求，必须妥善予以解决，不得强行实施征地……征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，妥善解决好被征地农户的居住问题……”

《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》

要督促认真落实补偿安置政策规定，做到先安置后拆迁，住房安置要充分考虑农民的生活习惯和生产需要，妥善解决好被征地拆迁农民的居住问题……在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。

(《条例》规定，取消行政强制拆迁，申请司法强制执行(即没有行政强拆，只有人民法院强拆);先补偿后搬迁，禁止采取暴力威胁迫使搬迁;)

《国土资源部关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》

征地前及时组织征地公告，并就征地补偿安置标准和政策征求群众意见。

群众有意见的，要认真反复做好政策宣传解释和群众思想疏导工作，得到群众的理解和支持，不得强行实施征地拆迁;对于群众提出的合理要求，必须妥善予以解决。

征地经依法批准后，要依法规范实施，确保征地补偿费用及时足额支付到位，防止出现拖欠、截留、挪用问题。

《江苏省征地补偿和被征地农民基本生活保障办法》

第十条 征地补偿安置费用没有足额到位的，被征地农村集体经济组织及其成员有权拒绝交地。

《广东省征收农民集体所有土地各项补偿费管理办法》

第四条 征地补偿安置费用未按规定支付的，社会保障费用未按规定落实的，被征地的单位和个人有权拒绝交付土地。

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》

(十五)加强对征地实施过程监管。

征地补偿安置不落实的，不得强行使用被征土地。

圣运律师提示：上述规定的意思可理解为，征地补偿费用未按时足额到位，村民有权拒绝交出土地。

(二)严格依照法定权限审批土地。

严禁规避法定审批权限，将单个建设项目用地拆分审批。

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来源：中国法院网-和征收方谈判，协商的正确姿势，你掌握了吗，与征收方谈判方法

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文章编辑：朱慕
内容审核：刘伟涛律师

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