在明拆迁律师：行使权利才是获取公平、合理房屋拆迁补偿的正道，公房承租人签订房屋拆迁补偿协议，共同居住人获得理想补偿

一、圣运拆迁律师：行使权利才是获取公平、合理房屋拆迁补偿的正道

实践中，很多被征收人在面临房屋遭违法强拆而补偿尚未拿到时顿觉走投无路，转而寻求专业征收维权律师的帮助。

然而问题在于，或许大家都没有想过，你是如何一步一步被逼入如此绝境的?事实是，倘若被征收人能够谙熟590号令的有关规定，在每一个步骤、环节都积极行使法律赋予我们的权利，违法强拆很可能就不会以那样迅猛残暴的面目降临到我们头上。

那么，被征收人在征收中究竟依法享有哪些权利呢?

拆迁项目启动前的权利

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第12条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估……

第10条规定，市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。

征求意见期限不得少于30日。

综上可知，在征收决定及补偿方案正式公告之前，被征收人即享有知情权和参与权，有权对方案提出意见。

实践中一般被征收人所理解的征收项目从公告发布之日起启动，其实并不十分正确。

拆迁项目启动后的权利

《条例》第15条规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。

调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

“应当予以配合”，这看似是加在被征收人身上的义务，但从另一个角度理解便不难发现，这种义务也同时意味着重要的权利——对调查登记环节的参与权。

调查人员必须采取入户调查的方式，对房屋的区位、家庭成员状况、房屋结构、附属物面积等进行调查登记，且要对房屋状况进行拍照、录像、编号，建立档案，做到一户一档。

最后，被征收人要对调查结果签字认可。

实践中，一些征收项目中这一环节进行得极为简略，甚至干脆与其后的房屋评估环节混同，结论也只有一两张纸。

且被征收人本人往往根本未参与整个过程，相关签字都是征收方伪造出来的。

这显然是侵害被征收人合法权利的情形了。

《条例》第20条规定了被征收人对评估机构的选择权：房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。

简言之，必须先把评估机构的选择权交给被征收人，之后才轮到政府上阵。

实践中第一个“协商”环节往往见不着就直接组织摇号、抽签了，这是有问题的。

《条例》第19条规定了被征收人对评估结果的异议权。

可以申请复核评估，还可以进一步申请专家委员会进行鉴定。

这些虽是程序性权利，但的确属于“有就比没有强”的范畴。

《条例》第21条规定了被征收人对补偿安置方式的选择权。

要么纯货币补偿，要么产权调换。

选择产权调换的，还有权进一步选择是回迁还是外迁。

对征收决定、征收补偿决定这两个征收项目中最关键、核心的行政决定不服，被征收人都有权提起行政复议或者行政诉讼。

对违反条例规定的行为，诸如断水断电等逼迁手段，评估环节评估机构、评估师的资质问题等等，任何人都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。

圣运拆迁律师最后想提示广大被征收人的是，上述这些权利如果拆开来一个一个解读，很多被征收人可能会嗤之以鼻，觉得没什么实际意义，很难制约住公权力的任性。

但倘若被征收人能够从项目一开始就明晰自己所拥有的各项权利，并加以分毫不差的及时行使，那么上述这些组合起来就足以对政府的行政行为施以强有力的监督了。

维权本身，是一个“积土成山、积水成渊、积善成德”的过程，被征收人要做到事无巨细的一项一项落实，才能最终收到良好的维权效果。

二、因“公共利益”实施房屋征收透露出的几个信息

《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，征收房屋的前提条件，必须是为了公共利益的需要。

也就是说，在当下的征收拆迁中，应是从“公共利益”的需要出发，才能决定启动一个征收拆迁项目。

但在实践中，以公共利益之名行商业开发之实的乱象丛生，征收方肆意划定公共利益，侵占农民耕地的举措也常常损害被征收人的利益。

那为“公共利益”实施征收到底是什么意思呢?下面北京圣运律师事务所拆迁律师来给你说说所谓公共利益包含的几个信息：

一、为国防和外交的需要

这主要是指因国防设施建设和国际关系方面的活动而使用土地的情形。

一般来说，非军事设施用地不能认定为国防需要，不宜通过征收方式实现。

外交需要用地也要经我国外事机构批准和相关程序流程来征收土地。

现实中因该理由而征收拆迁的，相对较少。

在此方面出现的纠纷也就不多了。

二、由政府组织实施的基础设施建设的需要

基础设施是指为了社会生产和居民生活提供公共服务的工程设施。

它包括能源、交通、水利等基础设施。

此处将基础设施建设认定为“公共利益”，必须是基于政府组织实施。

而不能是企业、事业单位等非政府组织基于自身利益实施的能源、交通、水利等基础设施建设。

但在实践中，常有一些开发商、村委会等相互联合，以为公共利益，实施基础设施建设而征收土地、房屋拆迁，但实质上却是开发商、村委会个别人员联合谋私利，大大侵害了被征收人利益。

因此，圣运拆迁律师在这提醒各位被征收人：所谓为“公共利益”的基础设施建设，有几个特点：首先，必须是有权政府指令实施。

这里的“有权政府”可根据地方相关的政策或法规进行查找;其次，不以盈利为目的。

“公共利益”是为民生服务的，若是含有私利，便让公共利益变了味儿了;最后要提醒一点的是，政府组织实施的项目并不限于政府直接实现或者独立投资的项目，也包括了政府主导、市场化运作的项目。

这就排除了私企、事业单位等直接的征收行为。

三、由政府组织实施的公共利益事业的需要

公共事业是指面向社会，以满足社会公共需要为基本目标，直接或者间接提供公共服务的社会活动。

这里的“公共事业”具体指：科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、市政公用等。

近日，全国普遍兴起养殖场拆迁禁养的风潮，其出发点就是为环境和资源保护的需要;还有闹得满城风雨的古建筑拆除和保护，都在以“公共利益”之名实施强拆违拆，不同程度损害了被征收人利益。

而从根本上来说，不管是环境保护拆养殖场，还是文物保护修缮移迁，都应在一定限度内，要严格按照法律法规程序和地方政策的限定，进行有补偿的合法拆除，而不是“一刀切”似的全部进行违建拆除。

因此，圣运拆迁律师提醒各位被征收人的是：如果遇到类似的情况，首先要看是否符合法律规定的“公共利益”，再者，具体细节对照地方政策和法规进行认定。

因为涉及到专业性知识，所以一定要及时请求专业拆迁律师的帮助。

四、由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要

这一点在实践中就比较常见了。

保障性安居工程建设在于改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题。

主要是指政府在对中低收入家庭实施分类保障过程中所提供的限定供应对象，建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。

目前很多地区的为“公共利益”拆迁，就是指实施保障性安居建设。

但其实质却是为了政绩需要而进行的拆迁。

那如何区分到底是为“公共利益”建设保障性住房，还是为了政绩需要?这就要从整个征收拆迁程序和征收方的操作手段来识别了，这也需要专业律师的帮助。

五、由政府组织实施的旧城区改建的需要。

旧城(房)改造，是指政府依法、有计划地对危房集中、基础设施落后等地段进行改建。

而如何确定“危房”，成了是否是为“公共利益”拆迁的关键。

什么是危房，如何评定危房、危房该如何拆迁，如何补偿等等，在实践中都成了房屋征收方违法操作的空间。

所以，整个房屋征收过程都是被征收人需要注意的地方。

六、法律、行政法规规定的其他公共利益的需要

本条属兜底条款，即法律或者行政法规也可以规定特定的用地情形为公共利益需要。

这样规定有利于弥补规定中未尽事宜。

三、公房承租人签订房屋拆迁补偿协议，共同居住人获得理想补偿

在国有土地上房屋征收中，公房承租人补偿权益的保障是一个在实践中较为突出的历史遗留问题。

且随着时间的推移，这类情形出现的数量逐渐减少，便更加显得具有代表性。

毕竟，法律保护的不应只是多数人的权益，而更应当是少数人的合法权益。

北京圣运律师事务所的资深征收维权律师段福惠近日便代理了这样一起案件……

【案情简介：共同居住人面临补偿困局】

柳思雨(化名)的父亲系央企的职工，早前该单位以公有住宅出租的方式，将北京市东城区某胡同的砖木结构平房分配给柳思雨的父亲，供其居住使用。

柳思雨从出生后一直和其父亲在此居住，户口也落在此地。

柳思雨的妹妹柳婷婷2000年结婚以后就搬出了此处住房。

现因该房屋涉及征收补偿，柳婷婷未经哥哥柳思雨的同意，私自与拆迁办签订了房屋腾退补偿协议，获得了两套安置房指标和数百多万的腾退补偿。

此时柳思雨才知道该房屋的承租人早已经变更为柳婷婷。

拆迁方为加快腾退进度，达到尽快拆除房屋的目的，开始采取多种不正当手段胁迫、逼迁柳思雨，家里的门窗经常受到不法分子器械的破坏。

常有拆迁人员未经柳思雨同意闯入其住宅威胁要强拆，柳思雨在其恐吓下，终日忧心忡忡，承受着巨大的精神压力。

无奈之下，柳思雨聘请了对北京地区征收维权经验极为丰富的段福惠律师代理此案。

【律师办案：诉讼不及，协商发威】

柳思雨作为公房的共同居住人依法应该获得安置补偿，在其不知情的情况下，妹妹就私自与拆迁方达成了拆迁补偿协议，房屋随时面临被强拆的危险。

作为柳思雨的代理人，此时再提起诉讼已经为时已晚了……这让柳思雨非常被动，现阶段的关键点在于保住房子。

如果没有了房子，会更加被动。

在这一过程中，拆迁方对柳思雨也采取了各种极端方式，比如威胁、恐吓、日夜跟踪，邻居的房屋也已经达成了协议并被拆除，拆迁方还故意顺带破坏柳思雨家的房顶，制造噪音，拆院子大门等，骚扰手段层出不穷，但越是这样越能体现出征收过程的非法性。

该项目未取得合法手续，没有区政府的征收决定，拆迁方无法通过合法途径强制拆房。

而眼下，法律诉讼已经赶不上了，唯一的办法就只能通过谈判了。

因此，段律师与当地政府、征收实施单位等极力进行协商，通过发送律师函、主动交涉等方法，在政府和委托人之间来回沟通，一来平息了委托人的过激行为，二来帮助当地政府规范征收程序和行为。

最终为委托人柳思雨争取到了位于朝阳区芍药居附近的安置房和满意的货币补偿。

通过这个案例，段福惠律师想告诉各位被拆迁人：

一、作为公房承租人的共同居住人，有权获得安置补偿。

公房具有一定的社会福利性，考虑到承租人的工龄，对单位所做的贡献，具有私产的属性。

本案当中，原承租人去世后，在柳思雨和其妹妹未协商一致的情况下，妹妹私自变更承租人侵犯了柳思雨的财产权。

在实践当中，拆迁方往往只针对承租人签订拆迁补偿协议，但是并不影响共同居住人获得安置补偿;

二、征收拆迁中的谈判协商是提高补偿的必要因素。

即使诉讼，最终也要落实到协商的天平上。

好的谈判协商过程一方面为当事人大幅度提高补偿，另一方面也能缓和被拆迁人与征收方的矛盾，对稳定地区的社会秩序尤为重要，这是双赢的结果。

而好的协商谈判，要求过硬的法律专业能力和丰富的经验积累，才能“玩转”征收方的套路，另外也需要具备心理素质等等。

这是对个人素质和技能的全方位考量，需要专业法律人士来指导。

最浅显的道理是，如果你不能准确捕捉征收方的违法点，有理有据有节的阐述被征收人补偿诉求的合理性与必要性，那么就不会有人跟你谈，协商沟通就成了一句空话。

四、因“公共利益”实施房屋征收透露出的几个信息

《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，征收房屋的前提条件，必须是为了公共利益的需要。

也就是说，在当下的征收拆迁中，应是从“公共利益”的需要出发，才能决定启动一个征收拆迁项目。

但在实践中，以公共利益之名行商业开发之实的乱象丛生，征收方肆意划定公共利益，侵占农民耕地的举措也常常损害被征收人的利益。

那为“公共利益”实施征收到底是什么意思呢?下面北京圣运律师事务所拆迁律师来给你说说所谓公共利益包含的几个信息：

一、为国防和外交的需要

这主要是指因国防设施建设和国际关系方面的活动而使用土地的情形。

一般来说，非军事设施用地不能认定为国防需要，不宜通过征收方式实现。

外交需要用地也要经我国外事机构批准和相关程序流程来征收土地。

现实中因该理由而征收拆迁的，相对较少。

在此方面出现的纠纷也就不多了。

二、由政府组织实施的基础设施建设的需要

基础设施是指为了社会生产和居民生活提供公共服务的工程设施。

它包括能源、交通、水利等基础设施。

此处将基础设施建设认定为“公共利益”，必须是基于政府组织实施。

而不能是企业、事业单位等非政府组织基于自身利益实施的能源、交通、水利等基础设施建设。

但在实践中，常有一些开发商、村委会等相互联合，以为公共利益，实施基础设施建设而征收土地、房屋拆迁，但实质上却是开发商、村委会个别人员联合谋私利，大大侵害了被征收人利益。

因此，圣运拆迁律师在这提醒各位被征收人：所谓为“公共利益”的基础设施建设，有几个特点：首先，必须是有权政府指令实施。

这里的“有权政府”可根据地方相关的政策或法规进行查找;其次，不以盈利为目的。

“公共利益”是为民生服务的，若是含有私利，便让公共利益变了味儿了;最后要提醒一点的是，政府组织实施的项目并不限于政府直接实现或者独立投资的项目，也包括了政府主导、市场化运作的项目。

这就排除了私企、事业单位等直接的征收行为。

三、由政府组织实施的公共利益事业的需要

公共事业是指面向社会，以满足社会公共需要为基本目标，直接或者间接提供公共服务的社会活动。

这里的“公共事业”具体指：科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、市政公用等。

近日，全国普遍兴起养殖场拆迁禁养的风潮，其出发点就是为环境和资源保护的需要;还有闹得满城风雨的古建筑拆除和保护，都在以“公共利益”之名实施强拆违拆，不同程度损害了被征收人利益。

而从根本上来说，不管是环境保护拆养殖场，还是文物保护修缮移迁，都应在一定限度内，要严格按照法律法规程序和地方政策的限定，进行有补偿的合法拆除，而不是“一刀切”似的全部进行违建拆除。

因此，圣运拆迁律师提醒各位被征收人的是：如果遇到类似的情况，首先要看是否符合法律规定的“公共利益”，再者，具体细节对照地方政策和法规进行认定。

因为涉及到专业性知识，所以一定要及时请求专业拆迁律师的帮助。

四、由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要

这一点在实践中就比较常见了。

保障性安居工程建设在于改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题。

主要是指政府在对中低收入家庭实施分类保障过程中所提供的限定供应对象，建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。

目前很多地区的为“公共利益”拆迁，就是指实施保障性安居建设。

但其实质却是为了政绩需要而进行的拆迁。

那如何区分到底是为“公共利益”建设保障性住房，还是为了政绩需要?这就要从整个征收拆迁程序和征收方的操作手段来识别了，这也需要专业律师的帮助。

五、由政府组织实施的旧城区改建的需要。

旧城(房)改造，是指政府依法、有计划地对危房集中、基础设施落后等地段进行改建。

而如何确定“危房”，成了是否是为“公共利益”拆迁的关键。

什么是危房，如何评定危房、危房该如何拆迁，如何补偿等等，在实践中都成了房屋征收方违法操作的空间。

所以，整个房屋征收过程都是被征收人需要注意的地方。

六、法律、行政法规规定的其他公共利益的需要

本条属兜底条款，即法律或者行政法规也可以规定特定的用地情形为公共利益需要。

这样规定有利于弥补规定中未尽事宜。

来源：中国法院网-圣运拆迁律师：行使权利才是获取公平、合理房屋拆迁补偿的正道

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文章编辑：滕皓昭
内容审核：李帅律师

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