在明律师：教你如何在评估环节上提高征地拆迁补偿，下面几个方法可以让你知道，征地项目是否合法？

一、圣运律师：教你如何在评估环节上提高征地拆迁补偿

国有土地上房屋征收的评估程序可谓是房屋征收的一个至关重要的环节。

不仅房屋评估结果日后要作为被征收人与征收单位协商谈判进而签订安置补偿协议的依据，而且在评估程序里法律赋予了被征收人很多实际权利。

这些权利的及时正当行使关乎被征收人最终能否获得满意的补偿结果。

那么，如此关键的评估环节，被征收人究竟应该注意哪些方面才能有效维权呢?本文，圣运律师同时从法律和实践操作方面为你解读……

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

此条款作为国有土地上房屋征收评估的基础性、概括性条款，对评估时点、评估价格、评估办法、评估机构、被征收人对评估结果不服的救济途径均作出了明确规定，同时也为被征收人明确了房屋征收评估过程应当关注哪些方面。

广大被征收人一定要不厌其烦。

问题一：被征收人如何考量判断房屋评估价格是否合理?

“对被征收房屋的评估价格不得低于房屋征收决定公告之日的类似房地产的市场价格”应当作为广大被征收人的普适性考量标准。

那么，要准确理解和运用这一参照标准，需要被征收人弄清什么是“类似房地产的市场价格”，以及价格区间、变动幅度的数据如何收集。

类似房地产，是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或相似的房地产。

类似房地产的市场价格，既包括被征收房屋的价值，也包括房屋占用土地范围内土地使用权的价值。

这种参照价格的时间节点必须是房屋征收决定公告之日。

圣运律师建议可以通过房屋中介机构掌握收集房地产实际成交案例，来确定与自己情况相符的市场价格。

问题二：被征收人如何选定房地产价格评估机构?

房地产价格评估机构的选定关系着征收补偿、征收活动的开展，既要科学，又要合理。

房地产价格评估机构的选定，应当注意以下几点：(1)由被征收人协商选定。

被征收人应当在规定的时间内先行协商，如果能够达成一致意见，且选择的房地产价格评估机构符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定的资质要求的，应当由被征收人选定的评估机构实施评估。

(2)如果被征收人没有在规定的时间内就房地产价格评估机构协商一致，应当由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

总之，在房地产价格评估机构选定这一环节，被征收人应当充分行使法律赋予的参与权、建议权，而不能任由政府直接指派，如果评估机构的选定程序不合法，那么由此选出的评估机构所作的评估结果亦不具有法律上的效力。

问题三：你是否关注过评估活动中的实地查勘程序?

评估程序中必不可少的是对被评估房屋的实地查勘程序。

房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋的状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地勘察记录，并由被征收人、房屋征收部门、房地产注册估价师签字、盖章确认。

因此，圣运律师需要提醒被征收人注意的是，不能怀着对征收活动的抵触情绪，而拒绝配合协助房地产估价师对房屋进行勘察记录，如果缺失这一环节，对被征收人是极度不利的。

如果房屋实际建筑面积远远高于土地证上使用面积，而评估机构未进行实地查勘，而只是依据房屋产权文件资料所记载的数据做出相应的评估报告，这是明显侵害被征收人的实体权益的。

问题四：被征收人不服房屋评估报告，应当如何行使救济权利?

被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。

复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告;没改的，书面告知复核评估申请人。

被征收人对原房地产价格评估机构的复核结果仍有异议的，应当自收到复核结果之日起15日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

经专家委员会鉴定的，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告;评估报告存在技术问题的，重新评估。

需要注意的是，专家鉴定的只能是评估报告是否存在技术问题，只要没有技术问题的，就一律维持。

因此，到了这一步，被征收人的关注重点应当放到与房屋征收部门就补偿问题的协商上了，而不必继续纠结在评估环节上。

如果仍对评估结果不满，其救济途径也要反映在最终的征收补偿决定上。

最后，在被征收人对房屋征收评估程序有了初步认识后，圣运律师还要提醒被征收人在面临房屋评估时，要留心各个程序性环节，一旦发现不符合规定之处要妥善保留证据，更不能因为不满意评估报告中的评估数额，一气之下将评估报告毁损。

正确理性的做法是及时委托专业征收维权律师，与律师充分沟通，制定应对策略，为补偿协议的协商谈判增加筹码，以期获取公平合理的征收补偿。

二、评估环节这样做，征地拆迁补偿定会有所提高

国有土地上房屋征收的评估程序可谓是房屋征收的一个至关重要的环节。

不仅房屋评估结果日后要作为被征收人与征收单位协商谈判进而签订安置补偿协议的依据，而且在评估程序里法律赋予了被征收人很多实际权利。

这些权利的及时正当行使关乎被征收人最终能否获得满意的补偿结果。

那么，如此关键的评估环节，被征收人究竟应该注意哪些方面才能有效维权呢?本文，圣运律师同时从法律和实践操作方面为你解读……

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

此条款作为国有土地上房屋征收评估的基础性、概括性条款，对评估时点、评估价格、评估办法、评估机构、被征收人对评估结果不服的救济途径均作出了明确规定，同时也为被征收人明确了房屋征收评估过程应当关注哪些方面。

广大被征收人一定要不厌其烦。

问题一：被征收人如何考量判断房屋评估价格是否合理?

“对被征收房屋的评估价格不得低于房屋征收决定公告之日的类似房地产的市场价格”应当作为广大被征收人的普适性考量标准。

那么，要准确理解和运用这一参照标准，需要被征收人弄清什么是“类似房地产的市场价格”，以及价格区间、变动幅度的数据如何收集。

类似房地产，是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或相似的房地产。

类似房地产的市场价格，既包括被征收房屋的价值，也包括房屋占用土地范围内土地使用权的价值。

这种参照价格的时间节点必须是房屋征收决定公告之日。

圣运律师建议可以通过房屋中介机构掌握收集房地产实际成交案例，来确定与自己情况相符的市场价格。

问题二：被征收人如何选定房地产价格评估机构?

房地产价格评估机构的选定关系着征收补偿、征收活动的开展，既要科学，又要合理。

房地产价格评估机构的选定，应当注意以下几点：(1)由被征收人协商选定。

被征收人应当在规定的时间内先行协商，如果能够达成一致意见，且选择的房地产价格评估机构符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定的资质要求的，应当由被征收人选定的评估机构实施评估。

(2)如果被征收人没有在规定的时间内就房地产价格评估机构协商一致，应当由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

总之，在房地产价格评估机构选定这一环节，被征收人应当充分行使法律赋予的参与权、建议权，而不能任由政府直接指派，如果评估机构的选定程序不合法，那么由此选出的评估机构所作的评估结果亦不具有法律上的效力。

问题三：你是否关注过评估活动中的实地查勘程序?

评估程序中必不可少的是对被评估房屋的实地查勘程序。

房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋的状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地勘察记录，并由被征收人、房屋征收部门、房地产注册估价师签字、盖章确认。

因此，圣运律师需要提醒被征收人注意的是，不能怀着对征收活动的抵触情绪，而拒绝配合协助房地产估价师对房屋进行勘察记录，如果缺失这一环节，对被征收人是极度不利的。

如果房屋实际建筑面积远远高于土地证上使用面积，而评估机构未进行实地查勘，而只是依据房屋产权文件资料所记载的数据做出相应的评估报告，这是明显侵害被征收人的实体权益的。

问题四：被征收人不服房屋评估报告，应当如何行使救济权利?

被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。

复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告;没改的，书面告知复核评估申请人。

被征收人对原房地产价格评估机构的复核结果仍有异议的，应当自收到复核结果之日起14日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

经专家委员会鉴定的，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告;评估报告存在技术问题的，重新评估。

需要注意的是，专家鉴定的只能是评估报告是否存在技术问题，只要没有技术问题的，就一律维持。

因此，到了这一步，被征收人的关注重点应当放到与房屋征收部门就补偿问题的协商上了，而不必继续纠结在评估环节上。

如果仍对评估结果不满，其救济途径也要反映在最终的征收补偿决定上。

最后，在被征收人对房屋征收评估程序有了初步认识后，圣运律师还要提醒被征收人在面临房屋评估时，要留心各个程序性环节，一旦发现不符合规定之处要妥善保留证据，更不能因为不满意评估报告中的评估数额，一气之下将评估报告毁损。

正确理性的做法是及时委托专业征收维权律师，与律师充分沟通，制定应对策略，为补偿协议的协商谈判增加筹码，以期获取公平合理的征收补偿。

三、下面几个方法可以让你知道，征地项目是否合法？

面对来势汹汹的征收项目，被征收人普遍非常关心的一个问题是，我所面临的这个项目究竟合法么?事实上，这不是一个能够简单进行判断的问题。

作为并非专业人士的被征收人来说，能够对此进行一个大概齐的判断，对于接下来的维权就能有所助益。

那么，究竟都有哪些实用的方法能用来判断呢?本文，圣运律师为你进行解读。

对于这个问题，圣运律师首先要摆明专业的态度：征收项目是否合法，光凭主观感受和现象判断，得出的结论是无法保证准确、客观的。

就实体层面而言，合法与否必须通过申请政府信息公开来加以判断。

就程序层面而言，则要看征收方是否依法依规对相关步骤进行了全面的履行。

换言之，仅凭某种或某些现象、点，是不能判断项目究竟是否合法的。

不过基于长期以来的实践观察，仍有一些捷径是可供被征收人遵循的。

其一，盯项目中的各种公告。

国有土地上的房屋征收，最重要的是市、县级人民政府在作出房屋征收决定后应当及时进行的征收公告，公告内容包括征收补偿方案;集体土地的征收，则要看征收土地方案和征地补偿安置方案在被征收土地所在地的村、组内以书面形式进行的公告。

对于被征收人而言，看到了征收方张贴的上述公告，即意味着获知了征收的各项基本信息，以及对此寻求法律救济的途径告知。

而一旦某个项目连公告都没见过就开始有人入户协商、劝签甚至威胁强拆，那么这个项目基本就可以被认定为严重违法。

其二，盯房屋、土地的调查登记确认。

这是征收方确认被征收房屋、土地情况的必经步骤，经过了确认的房屋、土地就可以理解为拿到了领取补偿的“号”，而如果确认都没确认上，则很可能意味着相应的房屋、土地会面临不予补偿的糟糕结果。

在这个过程中，最常见的问题便是“以拆违代拆迁”“以拆危代拆迁”等非正常情形的出现。

一旦征收方在项目中将相当一部分待征收房屋认定为违建，则被征收人就需要警惕征收项目的合法性了。

事实是，由于各种历史遗留原因以及行政机关在过往时间里的种种消极不作为，无证、缺证的房屋、土地在我国尤其是农村地区比比皆是。

但无证、缺证绝不应意味着权利人的物权被粗暴、简单地予以否定，进而因此丧失获取补偿的权利。

简言之，当征收与拆违不期而遇时，被征收人就应当多一个心眼，考虑一下是不是有依法维权，推翻征收方登记确认结果的必要了。

其三，盯被征收房屋的评估。

对于国有土地上房屋的征收而言，评估是一项非常专业、重要的必经程序，也会直接影响到被征收人最终到手的实体补偿结果。

被征收人需要关注的有7点：第一，房地产价格评估机构是否依法选定。

评估机构依法应由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定(如进行投票、招投标)、随机选定(如抽签、摇号)等方式确定。

总之，它不能是由征收部门直接指定的;第二，价格评估是否依据房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格为标准进行。

如果被征收人发现评估的参考价格与自己房屋相邻的同类型房屋的市场价格相去甚远，则应考虑是否需要对评估结果提出质疑;

第三，对评估结果不服，是否有通畅的复核、申请鉴定渠道。

如果在这类救济诉求得不到满足，则征收项目的合法性将大受质疑。

其四，盯补偿方式的选择。

简单地说，被征收人可以选择货币补偿、房屋产权调换、二者相结合和另行审批宅基地建房(该项根据具体条件而定，不满足则不能选择)等多种补偿安置方式。

如果不让选，尤其是出现只给钱不给房的情形，那么涉案项目十之八九在法律上是有问题的。

最浅显的道理是，如今房比钱要值钱多了，征收方当然希望被征收人一股脑的选择货币补偿，这样对征收方是最有利的。

但对于被征收人而言，领了补偿款之后究竟能买到什么样面积、位置、质量的安置房，则是一个不得不严肃面对的问题。

其五，盯是否存在逼签、逼迁、强拆等违法行径。

这点不展开了，被征收人都可以明白。

一些地方甚至出现了一群社会人员将被征收人强按在地上逼迫其在补偿安置协议上签字、按手印的情形，这是明显的违法，而且往往整个项目会存在系统性的法律问题。

窟窿越大，则征收方越疯狂，这是很朴素的道理。

综上，圣运律师为大家概述了几项被征收人比较容易识别、观察的要点供大家判断征收项目的合法性。

还有很多点也很重要，但识别起来的专业难度会比较高，这就需要专业征收维权律师的介入帮忙。

被征收人需要明白的一点是，发现违法点在征收维权中是十分重要的，将会对我们通过努力提升补偿数额起到关键性的作用。

越早判断，形势对被征收人一方而言就越有利，可作出的维权选择也就越多。

四、当征地补偿款发下来后，村委会不这样做是违法的

圣运律师此前在《你的征地补偿款被村委会截留了吗?》一文中分析了征地补偿费“进村”后可能面临的一种被广大农民兄弟深恶痛绝的情形，即被截留。

那么，当数额不菲的征地补偿款下发下来之后，村委会依法依规究竟该如何处理、如何作为呢?广大农民兄弟又有哪些监督、决策的权利呢?本文，圣运律师进一步带大家解析这一问题……

我们回到《土地管理法实施条例》的规定中来。

其第26条规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。

据此，地上附着物和青苗补偿费的发放对象是清楚的，即直接下发给农户、农民个人或者土地承包经营权人，任何一级“政府、组织”都无权截留、挪用。

征收土地的安置补助费的情形则稍微复杂一些，可大致分为3种情形：

(1)需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用;

(2)由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位;

(3)不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。

综上可知，土地补偿费和安置补助费这两项征地补偿费在实践中都有可能不会直接发放到村民个人手中，而是依法发放给农村集体经济组织，由其来管理和使用。

这里圣运律师需要稍微辨析一个概念：农村集体经济组织和村委会，是两码事，其法律性质是完全不同的。

实践中，有的地方农村集体经济组织是设立在乡、镇一级的，有的是在村一级的，还有的是在村以下又分出“小组”或者“大队”来。

这个问题比较复杂，这里就不展开了。

接下来我们只来分析，村委会作为农村的基层群众自治组织这个法律地位，该如何履行其针对征地补偿费的法律职责呢?

积极作为一：开会讨论如何用，怎么分

《村民委员会组织法》第24条规定，征地补偿费的使用、分配方案，属于涉及村民利益的事项，应当经村民会议讨论决定方可办理。

村民会议由本村十八周岁以上的村民组成，村委会负责召集。

召集开会，应当提前10天通知村民。

要开这个会，应当有本村十八周岁以上的村民过半数，或者本村三分之二以上的户的代表参加，村民会议所作决定应当经到会人员的过半数通过。

简单的说，基本上是“双过半”形成的决定才有效。

不过，村民会议可以授权村民代表会议讨论决定征地补偿费的使用、分配方案，这样最终参与决定的人数就会大为缩减。

但无论如何，对于征地补偿费的处理，至少要有一次全体村民都参加的大会来讨论决定，这是法律的明文规定。

积极作为二：村务公开

根据《村民委员会组织法》第34条的规定，征地补偿费的使用、分配方案及其实施情况应当及时由村民委员会公布，接受村民的监督。

且其依法应属于涉及村民利益的重大事项，应当随时公布。

村民委员会不及时公布或者公布的事项不真实的，村民有权向乡、民族乡、镇的人民政府或者县级人民政府及其有关主管部门反映，有关人民政府或者主管部门应当负责调查核实，责令依法公布;经查证确有违法行为的，有关人员应当依法承担责任。

据此，法律赋予了村民对村务公开不作为的明确救济渠道。

如果政府仍然选择不作为，那么村民就有权提起“民起诉官”的行政诉讼，请求法院判令政府履行责令依法公布的法定职责。

实践中，这是非常重要的征收维权方式之一。

同时，村民委员会不依照法律、法规的规定履行法定义务的(比如不召集开会，“暗箱操作私分、挪用征地补偿款”等)，由乡、民族乡、镇的人民政府责令改正。

如果上级政府也选择不作为，那么村民又有权提起行政诉讼。

需要指出的是，如果村委会成员存在私分、挪用、无故截留征地补偿费的情形，则可能涉嫌刑事犯罪。

村民可直接向当地人民检察院进行报案，要求人民检察院进行立案侦查。

圣运律师最后想提示广大农民兄弟的是，无论怎么开会怎么讨论，关于征地补偿费的使用分配问题，最终的决定必须遵循一个原则：

专款专用，不得挪作他用。

实践当中有一些决定将征地补偿费“辗转腾挪”用于投资“钱生钱”的，这是风险极大，应当引起警惕的做法。

回归到立法及政策的出发点上，安置补助费就是用于解决被征地农民的安置、生活问题的，最终这笔钱一定要落实到具体的农户、农民身上，这点是要明确的。

当下的混乱，尤其是一些村官“小官巨腐”的现象，就是出现在征地补偿费的分配、使用这一环节上。

而农民若要切实维护自己的合法权益，充分行使监督权、知情权是最重要的。

按法律规定的程序去要求，不满足就及时聘请专业征收维权律师介入向有关方面施加法律压力，是当下有效的解决问题方法。

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来源：头条-圣运律师：教你如何在评估环节上提高征地拆迁补偿，如何提高拆迁房评估价

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文章编辑：钱艺翔
内容审核：王学棉律师

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