【在明精选】媒体房屋征收报道——这个锅律师不背，那些关于征收补偿协议“陷阱”的理性分析

一、【圣运精选】媒体房屋征收报道——这个锅律师不背

日前，有多家媒体竞相报道了某市中央商务区及安置区旧城改造项目拆迁工作的重大进展，称在政府部门耐心、细致而有力的工作下，目前仅剩55户尚未签订征收补偿协议。

部分报道还大量援引了据称来自已签约群众的话，称“没想到自己竟会被律师蒙蔽”而一度拒绝签订补偿协议，如今想来十分后悔云云。

就笔者多年来关注征地拆迁领域新闻报道的经历来看，不可否认，一些政府部门在运用媒体宣传武器方面做得是极为强势的。

而关于律师与拆迁案件的关系，需要简单厘清这样几个事实：

其一，当初委托律师来帮助维权的，是当地的群众。

律师介入一起征地补偿纠纷，本身具有被动性。

若无人委托聘请，案件纠纷再严重也与律师无关。

因此，不能认为是律师的介入而使矛盾、纠纷复杂化，很多矛盾、纠纷是由于政府自身工作不到位甚至在某些事项上违法行政所引发的。

这个锅，不该律师来背，律师也着实背不起;

其二，律师接受委托后，自然会根据其职业的专业属性来建议当事人通过复议、诉讼等法律途径维护自身权益，客观上这一做法是会造成拆迁户“拒签协议的”外在表现(因为签了协议就无所谓“法律途径维权”了)，而这事实上仍是当事人行使自身合法权利的行为，本身并无不当。

换言之，地方媒体之所以报道当事人系被“蒙蔽”而拒签协议、拖延时间，不过是站在了政府一方说话的结果而已。

那么站在被征收人一方，我们也可以认为是政府方面不正视群众的切身利益而一味简单粗暴的施压，最终导致的拆迁户“拒签协议”，聘请律师走法律途径维权的后果。

因此，媒体的话，并不能算公正客观，更不是其自身独立评价的结果。

其三，公民私权，不存在少数服从多数的问题。

房屋征收直接关乎被征收人的身家性命，被征收人依法享有维护自己物权的权利。

任何单位、个人和组织，都无权予以剥夺，更无权站在“多数人利益”的角度横加评论与指责。

一个最简单的法律逻辑是，不能为了多数人的利益，而肆意践踏少数人的利益，让少数人被迫去为多数人“牺牲”。

征收补偿谈判，一家是一家，你有你的实际情况，我有我的实际情况，互相之间不宜比较，更不宜简单地实行绝对意义上的“平均主义”。

律师职业，其最核心的目的价值就是要为委托人争取最大的利益，这一点绝对不容质疑。

将棒子打在律师身上，客观上反映了政府部门对公民私权的漠视与其手握强大行政权力所与生俱来、习以为常的傲慢。

而律师执业之价值之一，就是要破除这样的漠视与傲慢，用法律的武器与法治的精神来与之抗衡、斗争。

律师，理直气壮，无所畏惧。

其四，拆迁补偿谈判，是一个动态的、变化的过程。

委托人对律师的态度，同样也处于不断地变化之中。

今天，当事人认为自己的房屋理应再获得100万元的补偿;明天，当事人又会觉得能把“3+3”奖励政策中的奖励费用拿到手就满意了。

那么，选择的权利在群众，放弃的权利同样在群众。

今天，群众认为自己需要律师的帮助;明天，群众选择相信政府部门，不再需要律师的帮助，这都是再正常不过的事情。

不能因为群众在情势变化前后所做的针对律师的不同表态，就简单得出是律师“蒙蔽”群众的结论，这是违背客观事实的，也是不符合起码逻辑的。

律师的职责就是，哪怕只剩下一户没有与律师解除委托代理协议，律师都必须严格依照法律和协议的内容，积极履职，坚定不移地通过法律途径为委托人争取更大的利益。

这一点，是一个社会主义法治国家里再多的媒体抹黑、舆论攻击乃至于不明人员的人身威胁、恐吓、殴打、责骂所不能阻碍的。

二、房子稀里糊涂就被拆了，国有土地上房屋征收的前置文件你了解吗？

征收决定是对征收范围内房屋进行征收的合法性依据，是一切征收活动的前提。

那么做出征收决定前，地方政府及项目建设单位都需要取得哪些前置性文件呢?笔者查阅《国有土地上房屋征收与补偿条例》后发现，其中并没有关于前置性文件的具体规定，但是结合各地制定的国有土地上房屋征收实施细则及土地管理法、城乡规划法等，做出征收决定的前置性文件有建设项目立项批复、规划许可文件、土地预审文件这三大类。

一、建设项目立项批复

《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》三：为了公共利益需要征收房屋的，由建设单位向建设项目所在地区县人民政府提出征收申请，并提交项目批准文件、规划意见、土地预审意见等文件。

收到申请后，区县人民政府按照《征收补偿条例》规定审核建设项目是否符合房屋征收条件。

可以看出，北京市的国有土地上房屋征收细则中明确要求征收决定作出前需要取得建设项目批准文件。

征收条例明确规定了只有公共利益才可以征收国有土地上房屋，因此只有取得立项批准文件对建设项目进行明确才能保证公共利益的前提。

且立项批复是发展改革部门从经济效益、资源配置、社会效益、投入产出、环境保护等角度进行论证，对建设项目的批准文件。

他是最先需要取得的法律文件，否则其他前置行政行为也无法进行。

二、规划许可文件

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》：第十条(房屋征收范围的确定)符合本细则第八条第(一)项至第(四)项规定的建设项目需要征收房屋的，房屋征收范围根据建设用地规划许可证确定。

可以看出，规划许可文件也是征收决定作出前的重要前置性文件。

首先，只有取得规划许可文件才能确定征收范围，否则极有可能出现超出实际需要进行征收并挪作他用的情况。

其次，对于《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定的符合城市规划、专项规划的要求，也需要在取得规划许可文件后才能明确，否则无法判断是否符合相关的规划。

三、土地预审文件

征收决定作出前是否需要取得国土部门的相关批准文件呢?依据《建设项目用地预审管理办法第十一条：预审应当审查以下内容：(一)建设项目选址是否符合土地利用总体规划，是否符合国家供地政策和土地管理法律、法规规定的条件;可以看出，对于征收条例明确规定的是否符合土地利用总体规划的要求，房屋征收部门需要取得国土部门出具的用地预审意见加以证明。

且依据《国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知》的相关规定，用地预审文件是取得建设项目立项批复的重要前提，因此其也是征收决定做出前的必备文件。

综合前述三点可以看出，虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》没有明确要求这三项文件，但是结合相关条文可以看出，这三项文件是必须的，三项批准文件既是征收决定的证据，证明其是否经过批准，同时又是其依据，如果缺少三项文件中的任何一个或者顺序颠倒，征收决定都是不合法的。

三、那些关于征收补偿协议“陷阱”的理性分析

众所周知，征地拆迁维权的决定性步骤，就是与房屋征收部门签订补偿协议。

通常情况下，补偿协议的签订，意味着维权的结束。

作为被征收人代理人的律师至此也会与委托人终止委托代理协议，全案落下帷幕。

因此，补偿协议作为万里长征中的最后一步，就显得尤为重要了。

实践中，很多人总结出了各种各样的拆迁补偿协议“陷阱”文，此类文章在拆迁户群体中颇具市场。

然而小编以为此类文章，有些内容确有提示作用，有些则纯属于心灵鸡汤，对拆迁户维权的帮助不大。

试罗列分析如下：

一、口头约定协议内容

关于征收补偿协议，说白了，就是被征收人和政府房屋征收部门签订的合同。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的精神，政府是房屋征收的主体。

那么在通常情况下，政府会选择口头与被征收人达成协议么?当然不会，因为口头的协议不符合法律法规的规定，政府也没法用。

所谓的“陷阱”，无非是说政府可能会在协议的某个具体内容上“忽悠”被征收人，最终又出尔反尔。

笔者想指出的是，其一，这种情况是不多见的，毕竟政府房屋征收部门是有其公信力与起码的“诚实信用原则”的;其二，被征收人只需记住一点即可规避掉此类陷阱：没有落实在协议文本中的，一律视为没有。

空口无凭，立字为据，这种朴素的道理，笔者相信普通老百姓也是有的。

二、空白协议

除非被征收人确系法盲，否则没有谁会在没有约定明确合同内容的空白协议的尾部签字按手印，之后正文部分任由合同的另一方随意填写。

笔者很负责任地说，在实践中这样的情形是极少发生的，政府就是政府，不是诈骗集团。

三、违约责任条款

实践中，基本上没有哪个政府部门会在其提供的格式协议文本中加入所谓的违约责任条款。

因补偿协议的法律性质为行政合同，一般不会发生履行争议。

即便发生，也会按照《行政诉讼法》的规定走行政诉讼而不是民事诉讼途径来解决。

通常，房屋征收部门是不会允许被征收人随意在协议文本中增加内容的。

违约责任条款的说法，可行性着实不大。

四、签完即被拿走的协议

所谓合同，一定是合同双方各执一份，这是一个常识性问题，而非法律常识问题。

签完字的东西自己手上没有，岂不是要落入任人宰割的局面么?实践中，确实有极少数当事人会犯这样的错误，在稀里糊涂，没有看清文本内容的情况下就进行了签字、按手印，事后又强调自己没看清，或者被胁迫了。

这样的情况，再想挽回难度会非常大，被征收人万万不可犯这样的低级错误。

综上所述，签订征收补偿协议的这最后一步中确实存在一定的遭遇“陷阱”的风险，但客观公正地说，真正掉进陷阱里去，也不容易。

只要广大被征收人保持头脑的冷静、清醒，遇事先咨询律师的意见，再行动，那么此类陷阱即便出现，都能被专业的维权律师一一识破并予以彻底的摧毁。

不做“法盲”，让陷阱白挖，是律师与当事人共同努力的方向。

同时，征收补偿的协商环节毕竟是要由当事人和政府部门共同来完成的，很多时候签约时律师并不在场。

这就要求当事人务必学好维权所需的法律知识，密切与律师沟通配合，那么在通常情况下，那些疯狂转载的网文中所谓的“陷阱”也就不过是某些人的营销工具而已了。

四、“群众自治”与“政府法治”相结合式拆迁？别挨骂了！

据安徽日报近日报道，安徽省合肥市蜀山区西园街道项目办的工作人员正在有条不紊地进行土地平整工作。

历时不到1个月，动力三村小区近700户居民实现了全体交房搬迁。

为打开群众的心结，西园街道实行“居民自治”的搬迁模式，由街道和社居委引导组织居民，推选居民代表组建拆迁自治组织。

通过联名推荐、联户推荐、提名推荐、群众自荐等方法，由小区住户推选出29名居民代表组成自治搬迁小组。

自治搬迁小组以组织的名义与区、街道、社居委共同协商、讨论相关事宜。

从拆迁动议、资料审核、方案确定到疑难问题的处理，直至回迁方式的选择，自治搬迁小组全过程参与，与政府充分酝酿后确定。

报道最后指出，当地采取“群众自治”与“政府法治”相结合的形式，实现了良好的征收效果。

作为专业从事征收维权服务的北京圣运律师事务所的一员，笔者却不得不对这一创新举措泼上一盆冷水：“群众自治”式搬迁，本身就是伪命题。

在房屋征收领域，“群众自治”与“政府法治”不是一组能够并列的概念，而是“群众自治”必须包含在“政府法治”之中，不能独立存在。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，征收的主体是市、县级人民政府，实施主体则是由两级政府依法确定的房屋征收部门。

征收的相对方，就是每一位被征收范围内的房屋所有权人。

基于此，诸如居民委员会、居民小组等基层群众自治组织，在该领域内是没有“作为”的法律依据的。

若要“作为”，至多也就是征收双方吵起来时劝劝架，而不应涉及任何实体性问题。

报道中的所谓“自治搬迁小组”，其产生就缺乏法律依据，参与各项事宜的协商、讨论、酝酿更是无稽之谈。

可以认为，这一“自治”的存在本身，就是当地政府逾越法治、践踏法治的铁证!“在拆迁过程中，有少数人为追求个人利益，持有‘谁撑到最后谁得便宜’的‘钉子户’心理。

对这些人的妥协，就是对其他居民的不公平，也破坏了拆迁的正常秩序。

西园街道书记沙勇告诉记者，针对极少数存在侥幸心理的“钉子户”，街道坚决用法律武器捍卫群众利益。

由街道法律顾问牵头，蜀山区法制、征迁部门参加，征询专业律师等法律界人士意见，走诉讼程序，按照政策法规确定时限和流程要求，提请强制补偿、提出法律诉讼等步骤。

这段话放在报道中，实际上更加清晰地透露了一个问题：所谓“自治搬迁小组”，根本不是代表居民权益的临时性基层群众自治组织，而是实际上受街道办领导、控制的“群众斗群众”组织!真实的情况很可能是，当地政府通过组织设立这样的“自治搬迁小组”，从征收项目启动的一开始就从被征收人群体中将一部分有影响力、好管事的人“收编”。

实践中，这类会通过“自荐”主动站出来管一摊事儿的人，往往是能力较强、影响力较大的人。

而这样的方式，对于可能出现的维权群众来说，无疑是极为不利的。

对此，“自治搬迁小组”等发动群众斗群众的方式，是现阶段地方上比较惯用、爱用的征收方式之一。

本来补偿的权益是每个被征收人所依法独享的，与其他被征收人、街坊邻居没有丝毫的关系。

这样的手段非但不是化解征收矛盾的高招，反而是制造矛盾、违反法律的歪招，实在是值得广大被征收人警惕的。

笔者想要提醒大家的是，贾敬龙家的房子是如何被拆的?难道不是所谓“村民自治”的结果么?试问，这样走了形、变了样的“自治”，难道有一点点法治的影子么?难道广大被征收人会任由这类“自治小组”来对自家的补偿权益施加影响么?贾敬龙之死，并没有过去几天。

如此的“群众自治”与“政府法治”相结合式搬迁，只能被当成法治社会建设过程中的一个笑话来看待，最后还要补上那句：别挨骂了!

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来源：头条-【圣运精选】媒体房屋征收报道——这个锅律师不背，拆迁媒体

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文章编辑：傅梦梦
内容审核：陈博扬律师

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