征地拆迁补偿太低要不要请律师从这两方面来看，盘点棚改几种典型违法征收形式，正确应对获取合理拆迁补偿

一、征地拆迁补偿太低要不要请律师从这两方面来看

有不少当事人咨询爱土拆迁律师团，不谈具体案情，第一句话就非常急切：“律师啊，我们这里搞征地拆迁，房屋拆迁补偿给太低了，我们坚决不同意。要请律师，你们报个价吧。”这时，我们都会让当事人不要着急，把事情一五一十讲清楚。

试问：案情都不了解，拆迁方征收房屋是否违法，有没有签订补偿协议，房屋有无违建，拆迁方的补偿给了多少，这些基本情况都没摸清楚，怎么能谈到委托呢?这不是对当事人的案件太草率了吗?万一不必要委托的案件，我们何必浪费当事人的钱财呢?每一分钱都是辛劳所得。

实际上，征地拆迁因为涉及到的利益较大，很容易出现违法征地，违法拆迁的情形。普通老百姓，对于拆迁程序不熟悉，对拆迁的操作模式不了解，往往不知道如何应对。爱土拆迁律师团认为，判断你的拆迁补偿是否不合理，或者需要请律师介入，首先要搞清楚以下两件事情。

第一件事情：拆迁补偿和实际应得补偿差额有多大?是否影响生计

征地拆迁补偿的一个基本原则就是要确保被征收人原有生活水平不降低。因此，判断是否需要请拆迁律师介入的核心前提就是，按照拆迁方的方案，被征收人应得补偿，和被征收房屋实际市场价值有多大差距，有没有法律的规定作为支持。这两者之间的差额有多大，是否值得为此付出时间或者花一笔律师费用。

讲一个案例。张先生家有宅基地上自建房屋300平米，证照齐全，房屋是砖混结构的三层小楼，现在因为城市建设拆迁。拆迁方按照重置成新价给张先生家补偿，所有补偿包括奖励算出来的补偿总额仅仅30万多一点。而张先生家离县城三公里，镇上的商品房市场价也打到了3000多一平。

那么我们可以结合不同的补偿安置方式，来计算出张先生家能够争取提高补偿的空间为：

(1)如果是安排宅基地重建，拆迁方免费给张先生家免费安排了一块100平米的宅基地。那么，按照目前农村建房的材料、人工成本，30万的补偿基本上还是可以重建300平米的房屋。所以，能够提升的空间基本很小了。

(2)如果拆迁方不提供宅基地也不提供安置房，只有货币补偿，那张先生这个补偿标准就相当低了。因为拆了张先生家的房子，没有宅基地，张先生不可能直接占地盖房，那样做是违法建筑。

所以，他只有去就近的镇上买房住，而按照他之前的居住条件不降低的原则，他要到镇上买到一套面积300平米的房屋，价格在100万左右，加上装修就得120-130万。那么，对于张先生来说，提升的空间就在80-100万。没有合理补偿，确实会降低张先生原有生活水平。

如果是第一种安置方式，显然张先生启动维权的价值相对较小。如果是第二种安置方式，则有较大的提升空间，值得努力争取。

第二件事情：精准拿捏拆迁方的违法点，以打促谈，提高补偿

那么既然我的补偿低，我认为很不合理，现在拆迁方有哪些做法是违法的，我可以切入进去，如果我打拆迁方这些违法点，赢面有多大?

征地拆迁的维权，涉及到行政法，我们经常启动的是听证、协调、裁决、复议、诉讼等程序。

但是无论被拆迁人觉得补偿有多低，但是，没法以拆迁补偿低为由向法院提起诉讼，诉请法院判决按照什么标准来补偿。我们只能就拆迁在征地拆迁过程中的违法行为，提起行政复议或者行政诉讼，通过确认违法或者撤销决定，来实现维护我们被拆迁人的合法权利的目的，简单来说，就是“以打促谈”。

既然是以打促谈，打就很关键，打不疼，也就谈不好。所以，拆迁方的违法点越明显，我们收集的证据越充分，那么我们诉讼起来越有效，甚至有一些开始要强制拆迁的因此暂停。有一些被拆迁人可能会问，我不是不愿意拆迁，只是不认可补偿，拆迁停止了，人家不拆了，我的补偿也就得不到了，那诉讼还有什么意义呢?其实啊，打官司只是策略。

一项拆迁工作启动，往往意味着土地已经出让，什么时候交地就有明确的约定，如果拆迁方按时不能交地，违约金以及用地单位延迟开发的损失都是很大的。所以，打到项目拆迁进展受影响，谈的筹码也就有了。

靠自己能把这两件事办成吗，难度在哪里?

这些环节说起来容易，大家一听就明白，但是做起来还是非常复杂一个系统工作。没有专业的法律知识和胆魄以及随机应变的能力，也是很难把事办成的。

这其中的原因错综复杂，但不外乎三类。一是拆迁方不理你、不积极，毕竟双方谈判地位不对等，同时相关部门也踢皮球;个别当事人反映说申请信息公开，当地配合也不积极。二是涉及的法律知识宽泛，没有系统学过法律，你很难应对拆迁方在法律方面的问难。三是你的身份首先是普通老百姓，不是律师，在启动一些司法程序方面存在先天性的不足。

如果您靠自己的力量无法争取到合理补偿，这时候就要积极联系拆迁律师介入，通过法律手段维护您的合法权益。切忌单打独斗、冲动鲁莽，好心办了坏事，把合法的事办成了违法的事，不利于争取合理的拆迁补偿。

拆迁维权是一件大事，希望每一位被拆迁人都能够理性维权，依法维权。

二、征收方设立高额搬迁奖励的空白协议，能签吗?

征地拆迁，其中的利益纠葛非一般人所能理解。前段时间有一位被征收人多次咨询爱土拆迁律师团：“怎么办?我到底要不要签字，好纠结。一方面担心不按征收方设定的期限签字，55万的搬迁奖励就拿不到了;另一方面签字了，这又是一个拆迁补偿空白协议，上面啥都没写，总感觉没保障。”他内心彷徨犹豫，迟迟下不了签字的决定。

千万房产拆迁补偿，被一纸空白协议捆绑

这位被征收人的待拆迁房屋价值一千余万元。考虑到空白协议的后期维权风险过高，爱土拆迁律师团建议他不要签署没有征收方盖章、签字和明细条文的空白协议。

但是几天后，在征收方将搬迁奖励下降到15万的时候，他咬着牙签署了空白协议。“我怕再等下去，连这15万奖励也没有了啊。而且好的安置房都快被别人选完了。”我们虽然不赞同他的做法，但却理解他的苦衷。

这个问题不止是这位被征收人遇到过，很多当事人同样会遇到这样两难的选择。在征收方的步步紧逼下，没有几个人能坚守到最后。

那么，在遇到征收方以高额搬迁奖励诱惑你签空白协议的时候，是否要签字呢?你敢不敢拿一套房产的市值来冒这个风险?被征收人如何保障自己的合法权益?接下来爱土拆迁律师就为大家详细分析。

征地拆迁补偿，空白协议和正常补偿协议有啥区别?

首先来给大家说一下什么是征地拆迁补偿空白协议，简单的说就是没有对被征收人给予何种补偿作出约定，对双方产生权利义务关系、关系被征收人利益的事项没有规定或者规定的很模糊。

比如给货币补偿这种方式，给哪几项补偿、分别的补偿费用是多少、总的补偿数额是多少、合适能全部支付补偿费;给安置房这种补偿方式，安置房何时交房、面积多大、地理位置、户型等。

其实一份完整的拆迁补偿协议约定的内容尤其是细节上的内容非常多。但是空白拆迁补偿协议对这些关键性的信息要么约定模糊要么没约定，这为以后当事人按照协议享受拆迁利益埋下隐患。

也就是说，征收方的处理方式就是：你可以签字，但我不签字、不盖章、不作书面承诺。以后要怎么处理，再说!

高额奖励只是一个诱饵，背后的这些陷阱，只有吃过亏的人才知道

对于征地拆迁补偿中的空白协议，我们总是这样给当事人比喻：空白协议就是一根钓鱼竿，高额搬迁奖励就是钓饵，而你的房产市场价值(和拆迁补偿之间的差额)就是个别征收方想要垂钓的大鱼。

空白拆迁补偿协议，往往会预设很多陷阱，并且采取威胁逼迫的手段，让被征收人就范。你们先签字，补偿的时候后面都会给你们解决;你不签字这么高的奖励你就得不到了;不签字好房子可就被别人选走了，你就只能剩什么要什么了。这些征收方的说法作为被拆迁人的你是否有经常遇到过?

很多老百姓一辈子也就遇到一次拆迁，一听说拆迁只要积极配合签字就能拿这多的奖励，他们觉得这些奖励就是自己额外多拿的。征收方利用我们普通人爱占便宜的心理，屡屡成功的达到目的让被拆迁人顺利的签字了。

绝大部分被拆迁人对空白协议是没有防范意识的。等到以后发现征收方没有兑现承诺的时候，想要再追究他们的责任，由于当初签的是空白协议，就很难维权了，只剩下叹息、悔恨的份了。这样的坑，是很难填补的。

揭秘空白协议的背后真相

为什么征收方一定要设下这么大的陷阱、费这么大的劲非让老百姓签这个字?反过来想一下，签这个字对他们有什么好处?对被拆迁人有什么坏处?

其实，征收方就是想用形式上的合法达到掩盖实质上的违法目的。本来他们就是没有审批手续违法征收的，但是如果被拆迁人签字了不管给的补偿怎么不合理，在形式上来说都表示被拆迁人已经自愿接受了这个补偿。

等你以后发现他们的目的想要推翻协议的时候，很难举证他们当初让你签的是空白协议，也很难证明你是被欺骗理由的情况下签字的。等再去找他们理论，他们就一句话：字是你自己签的，你去告也没有用。很多老百姓就吃这个哑巴亏了。

高额奖励其实还是“羊毛出在羊身上”

羊毛出在羊身上。征收方真的这么大方愿意拿出多余的钱来奖励你们搬迁吗?不是这样的。实质上这些奖励都是从你们该得的拆迁补偿中拿出来的，只是换了一个方式，目的就是为了让你们掉入圈套，顺利签字搬走。

如果他们设高额奖励，或者没有奖励，很多被拆迁人会很清醒的知道自己的补偿有问题不同意搬迁。但是征收方换了种方式，拿出一部分拆迁补偿当做奖励再发给你们，很多被拆迁人就上当了。只去关注高额的拆迁奖励，忘掉了自己拆迁补偿太少的问题。

熟不知，这些都是本来你们该得的拆迁利益，甚至说应该能得到更高的补偿，就因为这个高额拆迁奖励放弃了更多的利益，悔不当初。

怎么防范征地拆迁中的利益陷阱?

讲了这么多，相信大家对征收方的惯用伎俩了解了不少。那么征收方再使用这种手段让你妥协的时候该怎么应对呢?

1、保持理智，关注核心利益。核心利益是什么?就是自己公平合理的拆迁补偿。就看征收方给的拆迁补偿是否合理，如果不合理给你再多的优惠、再多的搬迁奖励都不要妥协，防止落入圈套。

2、顶住压力，不要签空白协议。空白协议没有对跟自己利益切身相关的内容作出约定，签字了会很被动。属于预设陷阱的合同，以后有纠纷很难维权的。比如有的被征收人签了空白协议，曾经承诺的补偿并没有到位，或者一直拖着不给。所以不管征收方怎么威胁、逼迫或是诱惑，只要是约定不明确，就不要签字。

3、考虑法律方式维权。如果征收方仍然不断施压或者用高额搬迁奖励对你进行诱惑。爱土拆迁律师提醒你，这个时候就要做好维权准备了。因为多次尝试不行，他们可能很快就会暴露出真实面目，就是采用其他更强硬的手段逼迫你妥协甚至是强拆。

怎么样，学习了今天的空白协议，大家对于征收方压低拆迁补偿的套路是不是又多了一份熟悉?爱土拆迁律师团送给大家的，还是那句老话：补偿不合理的情况下，千万不要着急签字。

三、盘点棚改几种典型违法征收形式，正确应对获取合理拆迁补偿

“律师，我们小区被纳入棚户区改造了，拆迁补偿给的不合理，比周边房价低了很多。棚户区改造有没有一个全国统一的补偿标准呢?”这是爱土拆迁律师团经常接到的咨询。

今天我们详细谈谈棚户区改造的潜规则和拆迁补偿标准，以及棚改补偿不合理的时候我们有哪些救济途径。

认识棚户区改造，不是什么房子都要纳入棚改!

从2008年之后国家启动保障性安居工程，对棚户区改造的力度越来越大，国家还制定了总体改造的任务指标。这也是各地方政府大规模、普遍性进行棚户区改造的一个大的政策背景。所谓的棚户区改造是地方政府贯彻“政府主导、市场运作”的原则对城镇危旧房屋进行改造以实现改善困难家庭居住条件的一项民生工程。

我们首先要了解棚户区的概念。棚户区是指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域。

棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一个工程项目，是重大的民生工程和发展工程。

但是在实际的棚改过程中，个别地方为了攫取土地利益，往往会出现这几种明显的违法形式，损害老百姓的利益。

1、借用棚改名义，压低补偿

前面说到，棚户区是指房屋质量差、修建年代久远的房屋，有笔记大的隐患。一旦被定性为棚户区改造，那么补偿标准往往低的吓人。不管周边的物价已经高的离谱，棚改标准依然我行我素，丝毫不受地方物价的影响。

棚户区房屋，因为缺少规划，不少棚户区居民自己建了房屋，又或者很多原属于厂矿的公房分配给了工人居住，因此很多房屋产权不清晰，甚至是无证。这些房屋在遇到棚户区改造拆迁的时候，就会被以违章建筑的名义压低补偿。

而实际上，并不是无证房屋就一定是违章建筑，因历史原因而形成的无证房屋，在拆迁中仍然可以认定为合法房产予以补偿。如果是公房，如果遇到拆迁，我们讲过有三种处置方式，但是只要你有居住权，就能够得到补偿或安置，所以，不能因为你的房屋是无证或者属于公房，就降低补偿标准。

因为是棚户区，一些房屋建设可能就是根据地形来搭建，甚至一些房屋的修建不规范，于是拆迁工作人员常常就会把住人的房屋按照储藏室、地上附着物等来进行处理，但是，一般来说，只要房屋高度超过2.2米，实际为人居的用房，都应当按照住房来补偿。

还有一些地方，会以棚户区房屋老旧为理由，全然不顾周边房屋价格高企，压低棚户区居民房屋补偿标准，这一点，棚户区的居民要十分注意，棚户区改造拆迁，本身就是一种改善性的拆迁，要保障被征收人基本居住条件，如果补偿不足以让被征收人保持原有居住面积，则可能存在不合理的问题。

2、借用棚改名义，征收集体土地，逃避监管

对于集体土地的征收，是需要经过省政府批准，涉及到基本农田的，还需要国务院批准。个别地方为了达到征收土地的目的，把集体土地上的房屋也纳入棚户区改造的范围。

实际上，集体土地上确实也有一些符合棚改标准的地区，但是在对这一部分土地和房屋改造的时候，必须严格按照土地管理法的规定，履行审批手续。

逃避监管之后，征收方进行征收，因为财政资金没有上级划拨，所以在对这些区域的房屋进行补偿的时候，往往把价格压得很低。为了事情不败露，采取高压暴力手段对待被征收人也是常有的事情。

总之，棚户区改造必须按法律的规定的进行，按法定的流程改造，按法定的标准补偿。莫忘改造的初心是改善棚户区住户的生活水平，同时严禁打着棚户区改造的名义进行商业开发。确保棚户区改造可以真正惠泽棚户区住户。警惕棚户区改造的这两种典型违法形式。

遇到征收补偿不合理，及时咨询专业的征地拆迁维权律师，为您的合法权益保驾护航。

四、你在签订拆迁补偿协议时，有没有注意到这个五个关键事项?

商业协议，一字千金。拆迁致富还是越拆越穷，一份补偿协议影响很大。在房屋征收过程中，我们都知道是需要签订拆迁补偿协议的。很多被征收人经过了多轮协商谈判，终于谈出了自己满意的结果，但是最后签订补偿协议的时候又不小心掉入合同陷阱，导致功亏一篑。

那么在签订补偿协议的时候会有哪些陷阱呢?今天爱土拆迁律师团就给大家总结了签订拆迁补偿协议时最应该注意的五个关键事项。

一、给了空白协议，咱不能签字

很多拆迁户遇到这样一个情况，在与征收方协商好满意的补偿后，征收方拿出一份空白协议让拆迁户签字。征收方还说我们补偿都谈好了，你先把这份协议签了，我们拿去盖章或是上级审批之后就把补偿金额填上去。

这个时候这种空白协议千万不能签。如果你信以为真签了协议，那么征收方很有可能会随意填写，与当初协商的补偿相差很大。等你拿到协议时，才恍然大悟，只能哑巴吃黄莲，即使起诉到法院也很难了。这样的拆迁纠纷，无论是城市房屋拆迁还是农村房屋拆迁都时有发生。

二、违约责任一定要明确

一般来说，征收方答应的补偿条件，尤其是落实到合同条款中的补偿条件，基本都能实现。但是什么事情都是有万一的，我们在签订合同的时候，也应该提前防范可能出现的“万一”，那么就必须明确约定违约责任。

所以，拆迁补偿协议中，如：补偿款发放的日期、安置房的交付日期、安置房的合格验收证明等，一定要约定违约责任，并且具体约定损失赔偿额的计算方法。

三、拆迁补偿协议一定要留底

拆迁补偿协议是必须一式两份的，被征收人手上必须要留一份。但是在实践中，征收方以文件需要留底、上级审批等理由，将被征收人的协议拿走。而被征收人因为手里没有补偿协议原件，协议内容得不到履行或者被篡改的情况时有发生。

因此，被征收人一定要坚持协议要当面签订，双方同时签字盖章、相互留底，如果不这样做的话，可能会使自己置于风险之中。

四、口头承诺很难保障你的合法权益

有些时候征收方为了能够项目尽快进行，达到尽快签字、尽快搬离的目的。往往口头开出极具诱惑的补偿，并安抚被征收人赶快签字，其余的补偿后面给你补上。

很多被征收人信以为真，签了协议之后迟迟未等来拆迁方的好消息，而是征收方的一句“你已经签了协议就只能这样了”，这时被征收人才发现上当了，但是已经为时过晚了。

五、明确知道，应该与谁签订协议

按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定，应该市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

从这里我们要知道，征收主体是谁。有些地方协议的落款是拆迁办、拆迁实施单位、街道办等，这些都是存在法律风险的，请被征收人一定要看仔细再签字。

提醒大家：签订征地拆迁补偿协议，一定要注意以上几点，不要轻易陷入征收方的陷阱。在签订拆迁补偿协议之前及时咨询专业律师，维护自己的合法权益。

来源：临律-征地拆迁补偿太低要不要请律师从这两方面来看

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文章编辑：余艺
内容审核：苗佳律师

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