当心！征收方上门来做思想工作了！，征地补偿登记，你不可忽视的征地重要程序！

一、当心！征收方上门来做思想工作了！

不知大家注意到没有，如今各地传出“和谐征收”“百日签约率百分百”之类的新闻是越来越多了。

似乎征地拆迁领域长久以来硝烟弥漫的景象有望被双方的一团和气所取代。

而通读各篇报道，我们不难发现，征收方挨家挨户、持之以恒的思想工作做得是越来越到位了，甚至被曝出深更半夜还在做工作的消息。

那么，这所谓的“思想工作”究竟都是哪些工作?其对被征收人又是如何产生魔力促使其快速签约、搬家的呢?

首先需要明确的是，合理、恰当的思想工作确实是有必要的。

特别是对于一些补偿诉求畸高，或因某些原因对拆迁的法律法规存在误读、误解进而拒绝签约的人，摆事实、讲法理，甚至引入专业律师来做依法调解工作，都是有其存在的合理性的。

不过现实中的某些“思想工作”，则根本不是严格基于法律来展开的，那么对于这类名为“思想工作”，实为“柔性逼迁”的做法，被征收人就有必要提高警惕了。

思想工作之一：家庭矛盾

新闻报道中经常会看到这样的表述，“__村几十年来积累已久的各种矛盾因拆迁的到来而集中爆发，村里的党员、干部纷纷入户进行点对点的调解、做工作……”而所谓的“矛盾”，相当大的一部分就是被征收人的家庭矛盾。

譬如子女对老人长期不探望不照顾形成的亲子关系紧张;留守儿童所引发的问题;老人去世后分家析产方面的纠纷;儿子领回家的媳妇又怎么着了等等。

征收方所组织的人马入户调解这些矛盾，目的似乎是促成被征收人的家庭和谐，力争早日就补偿安置事宜在家庭成员中达成一致，进而早日签约搬家，过上幸福、安稳的生活。

不过被征收人需要明白的是，这些个人的家庭矛盾，和征收补偿问题之间未必有直接关系，有的更是八竿子打不着的事情。

征收方名为上门调解，实为抓住各家各户这本“难念的经”来对家庭成员之间进行分步说服，意图转移矛盾焦点，令被征收人的家庭成员之间难以形成维权、博弈的合力，进而实现其“柔性逼迁”的最终目的。

对于这样的可能性，广大被征收人是需要仔细想想清楚的。

所谓“家丑不可外扬”，你的家庭矛盾真的需要村里那些“热心肠”来进行调解么?没征收之前，怎么就没人来上门调解呢?

思想工作之二：邻里矛盾

街坊、邻居时间久了，由于你家摞起来的砖挡了我家的道之类的矛盾、纠纷实在在所难免。

相较于前述“家庭矛盾”而言，邻里之间的那点儿事情其实根本不值一提，大部分都是过了就过了的小事。

然而征收方为何惯于拿“邻里矛盾”来做文章呢?原因就在于，它们极为担心邻里之间组成“拒签联盟”来阻挠征收，甚至联合起来聘请专业征收维权律师介入进而分摊代理费降低维权成本。

于是，在征收启动后迅速加派人手将这些可能“整合”的力量“分”开，便是征收方“指挥部”里面整天琢磨的一个重要事情。

一般指挥部会派出所谓“德高望重”的老同志、老党员(这些人在项目启动前就已经被征收方“攻破”了)来上门做说服工作，很多本有维权想法的人就会碍于情面、影响而选择放弃。

问题在于，所谓放弃的理由，只不过是些“情面、影响”，“矛盾”很可能根本就不存在。

思想工作之三：政策统一，“不患寡而患不均”

上门做工作的人会跟你强调，征收是“一碗水端平”“不让一个老实人受委屈不让一个钉子户占便宜”“一把尺子量到底”等等，告诉你别人家都这个标准，所以你家也是这个标准，而且我们还考虑到你的实际困难情况，会酌情予以多一点的奖励金或者其他照顾。

这么一游说，估计相当一部分被征收人会当时就泪水涟涟，感动得不要不要的。

试问，别人家的补偿情况和你家有关系么?政策本身真的合法、合规么?补偿标准本身是否确实偏低呢?别人高，你低，你不干;别人低，你也低，你就干了么?圣运律师始终认为，仅仅是做到在征收中政策统一，是远远不够的，还必须做到在实体和程序两方面都严格依法依规。

倘若量到底的那把尺子本身就短，那光“一把尺子量到底”又有什么意义呢?事实上，相较于“患不均”而言，“患寡”才是被征收人真正会担忧、发愁的事情。

补得太少，都不够买新房的，这怎么能叫“公平、合理”的补偿呢?

思想工作之四：穿小鞋戴高帽

这招中国人都会，而且逮哪儿哪儿使，屡试不爽。

穿小鞋的典型表象，就是“株连式拆迁”和“花式逼迁”，十八般兵器都给你使一遍，铁打的身子也扛不住那流水的刑具：违建、一户多宅、缺证、危房、税收、环保、工商登记、超生……一路折腾下来，这思想工作自然是越做越能见着光明。

戴高帽的典型表象，一般在于发动群众时强调党员、村民代表、居民代表等身份，通过一系列的教育、帮扶活动来将这批在群众中最具影响力的人士组织起来为征收方所用，从而为坚持维权者制造巨大的心理与舆论压力。

试问，党员就没有依法获取公平、合理补偿的权利了么?是非曲直，是很清楚的，在征收补偿这一关乎群众下半辈子生计的重大民生问题上开帽子工厂，其用心是无需多言的。

圣运律师最后想提示广大被征收人的是，拆迁、征收、棚改、危改都无所谓，关键是要依法而为，给予合法物权遭受损失的人以公平、合理的补偿安置，确保其“生活水平不降低，长远生计有保障”。

思想工作可以做也应当做，律师有时也会参与进来一起做，但前提和调解一样，必须依法、自愿进行。

以“思想工作”为名的“柔性逼迁”，看似化解矛盾实则掩盖矛盾，实在不是解决当下征收领域纠纷的良药。

如果被征收人确实认为补偿接受不了，那么该走程序走程序，该打官司打官司，该请律师请律师，那思想工作，愿意听就听听，不愿意听完全可以谢绝。

必须想明白的问题是，一时的“觉悟”高低，真的比后半辈子乃至于子孙的基本生活保障更为重要么?

二、最高法意见：维护被征收征用者合法利益

目前，城镇化推进速度越来越快，征收拆迁工程覆及全国。

强拆和涉及产权的“民起诉官”案件也引发社会公众的关注。

如何解决好征收征用中强拆等相关违法问题，一是能保障众多被征收者的合法利益，稳定地区社会秩序;二也能将公平公正的法治理念贯彻实施到每个纠纷案件中，根本上有利于民生发展。

近期，最高法新闻发布会通报《最高人民法院关于依法妥善处理历史形成的产权案件工作实施意见》和《最高人民法院关于充分发挥审判职能作用切实加强产权司法保护的意见》(以下简称《意见》)。

《意见》中提出：坚决防止滥用公共利益，要遵循及时合理的补偿原则，对土地征收和房屋拆迁补偿标准明显偏低的，要综合运用多种方式进行公平合理的补偿，充分保护被征收征用者的合法权益。

对政府违反承诺，特别是仅因政府换届、领导人员更替等原因违约毁约的，要坚决依法支持行政相对人的合理诉求。

对确因国家利益、公共利益或者其他法定事由改变政府承诺的，要依法判令补偿财产损失。

上述《意见》，向被征收者传达出两个信号：

一、政府违法承诺，被征收人可进行法律维权，要求补偿或赔偿。

二、“公共利益”需合理界定，土地征收征用的补偿费用必须合法、合理。

这两个意思放在实际的征收拆迁中，应该如何来理解呢?下面由北京圣运律师事务所拆迁律师根据多年的拆迁代理经验来为你解释《意见》的实际意义。

一、政府违反承诺，放在征收拆迁实践中的主要表现方式有：

诱导被征收人签订“空白协议”;以过限的“拆迁奖励为由鼓动被征收人在不合理补偿情况下，及早搬迁;半夜偷拆、停水停电逼迁

这样的种种征收拆迁现象都是政府违反承诺，违背行政机关诚实信用及信赖保护原则的体现。

被征收拆迁人如果遇到这样的情况，最高法《意见》指示，可进行维权。

当然，专业的事情需要专业人员来做，被征收人如果要维权，要及时咨询律师。

因此，被征收拆迁人因政府的违反承诺行为，主张维护自己合法利益，再一次有了明确根据的出处。

二、在实际的征收拆迁中，征收拆迁方肆意界定“公共利益”范围，占用农民耕地谋取私利的现象有很多，大大的侵害了被征收人的利益。

还有就是拆迁方为了最大限度的降低拆迁成本，采用各种方式压缩被征收拆迁人的征收补偿费用，导致征收拆迁补偿费用过低，成了当下征收拆迁工程的普遍现象。

圣运律师在此要提醒大家的是：最高法《意见》再一次重申，要综合运用多种方式进行公平合理的补偿，充分保护被征收征用者的合法权益。

言外之意是要求征收方要按照市场价格补偿被征收拆迁的损失。

因此，被征收拆迁人一定要在征收方给到市场价的补偿费用的前提下，才能同意签署相关征收补偿文件。

三、征地补偿登记，你不可忽视的征地重要程序！

在征收土地的过程中，“两公告一登记”是为广大被征地农民所津津乐道的重要程序。

然而说归说，真到了实践中，究竟该如何“两公告一登记”才是合法、正确的，很多被征收人就不那么清楚明白了。

尤其是这其中的征地补偿登记程序，究竟是处于一个什么样的位置呢?又会对接下来的征收补偿产生何种影响呢?本文，圣运律师为您解析这些问题。

根据《征收土地公告办法》之规定，“两公告一登记”应当这样进行：

第一步：被征收土地所在地的市、县人民政府应当在收到征收土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征收土地公告，由市、县人民政府土地行政主管部门负责具体实施。

征收土地公告应当包括下列内容：

(一)征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;

(二)被征收土地的所有权人、位置、地类和面积;

(三)征地补偿标准和农业人员安置途径;

(四)办理征地补偿登记的期限、地点。

圣运律师解读：“两公告”的第一个公告即为征收土地公告，一般习惯称为征地公告。

其中的第(四)项公告内容就是关于征地补偿登记的期限、地点信息的。

因此，从简单的逻辑上我们就可以得出结论，若要实施补偿登记程序，就必须要先发布征地公告。

没有征地公告，就谈不上补偿登记。

第二步：被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应当在征收土地公告规定的期限内持土地权属证书到指定地点办理征地补偿登记手续。

如未能如期办理的，其补偿内容以有关市、县土地行政主管部门的调查结果为准。

圣运律师解读：“一登记”的准确位置，在“两公告”的中间。

实践中，一些地方存在顺序紊乱的现象，尤其是在没有见到任何公告的情况下就要求村民去排队登记，这就叫做程序违法。

需要指出的是，征地补偿登记的作用在于对具体的被征收人的补偿土地面积、位置、地类、地上附着物和青苗的种类、数量等信息进行“二次确认”，即在政府已经依法确认完毕的基础上，再进行一遍确认。

那么政府是何时完成第一次确认的呢?这就要回溯到征地项目报批前的“告知、确认、听证”程序中了。

根据国土资源部《关于进一步做好征地管理工作的通知》和《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》之规定，在拟征地公告发布后，当地国土资源部门就应当对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。

需要指出的是，前述《通知》中规定，征地报批前履行了告知、确认和听证程序并完成土地权属、地类、面积、地上附着物和青苗等确认以及补偿登记的，可在征地报批的同时拟订征地补偿安置方案。

两公告可同步进行。

换言之，“两公告一登记”中的“一登记”是可以依规前提的。

但必须明确的是，这只能适用于征地报批前手续严格、规范的情形下。

实践中相当一些地方根本没有报批前手续，农民知道要征地就是从征地公告贴出来开始的。

此时，“两公告一登记”就绝对不允许再打折扣，必须严格落实。

第三步：有关市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征收土地方案，在征收土地公告之日起45日内以被征收土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。

这一公告应包括下列内容：

(一)本集体经济组织被征收土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量;

(二)土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;

(三)安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式;

(四)地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式;

(五)农业人员的具体安置途径;

(六)其他有关征地补偿、安置的具体措施。

至此，“两公告一登记”的全部程序就呈现出来了。

《征收土地公告办法》还规定，市、县人民政府土地行政主管部门应当受理对征收土地公告内容和征地补偿、安置方案公告内容的查询或者实施中问题的举报，接受社会监督。

未依法进行征收土地公告的，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人有权依法要求公告，有权拒绝办理征地补偿登记手续。

未依法进行征地补偿、安置方案公告的，被征收人有权拒绝办理征地补偿、安置手续。

对此，北京圣运律师事务所的青年律师陈丽芳指出，实践中一些被征收人会抱怨地方上根本做不到什么“两公告一登记”，房屋、土地就已经到了面临强拆、强征的地步了。

这种情况显然是违法的，将会为被征收人在应对“责令交出土地决定”“强制执行决定”等强拆威胁时提供重要的事实依据。

但被征收人也不宜坐等强拆的来袭，而应当积极通过申请政府信息公开方式来争取尽早获取相关公告信息，以便更有针对性的开展维权行动，更加精准、到位的捕捉征收方的违法点，为自己获取公平、合理的补偿增添砝码。

无论如何，大家都要牢记，“两公告一登记”对于征收中的政府而言，是一道必答题。

或者批前+批后(这一模式将有望随着《土地管理法》修正案的通过而成为明文的法定程序，广大被征收人可以着重加以理解)，或者集中在批后进行，反正一个都不能少。

而针对其所发起的法律步骤，才是被征收人提升补偿结果的关键。

四、征收方最忌惮这种姿势的协商、谈判！

补偿是谈下来的，不是打下来的。

在征地拆迁长期深入的过程中，这一原则已被越来越多的被征收人所理解和接纳。

可以说，征收维权中复议、诉讼、听证都不是必经程序，唯有协商、沟通、谈判是难以跳跃过去的必经步骤。

那么，对于广大被征收人而言，究竟如何参与协商谈判才能在这场就补偿安置问题展开的博弈中占得先机呢?本文，圣运律师为大家解析这一问题……

正确姿势一：尽早聘请专业征收维权律师

从无数征收维权实践来看，有律师和没有律师，差别巨大，尤其是在贯穿整个征收维权始终的协商、谈判之中。

不可否认，之所以一些被征收人惧怕与征收方的人对话，甚至一“交手”就很快败下阵来，签订了事后悔之晚矣的不公平补偿协议。

原因仅仅是在于被征收人不熟悉征收方精心设计的所谓话术、圈套，三言两语思路就被对方带着走了，进而放弃了进门之前想好的补偿原则底线要求。

事实上，这种较量仅仅是雕虫小技，与诈骗人员惯用的手法差不多，但没有经过防范培训的普通人却很容易中招上当。

而一旦专业律师出马，这些小伎俩就会全部失效，谈判沟通将会更加快捷、高效地进入到实质问题上来。

从另一个角度讲，律师的介入意味着律师函、法律意见书的用于协商、沟通的文件的出具，这对于现实当中面对面的沟通、谈判将能够起到十分重要的助力作用。

就以往代理案件的经验来看，仅凭发送律师函达到提升补偿数额目的的，并不在少数。

这也是律师之“专业”价值的体现。

正确姿势二：多收集有利于己方主张的依据

我们知道“打官司就是打证据”，就征收补偿问题的协商、谈判虽不是打官司，但却具有和打官司相近似的运作性质。

譬如说征收方主张补偿数额为100万，而被征收人主张至少300万。

那么双方就有必要拿出依据来，论证自己提出主张的合理、合法性。

这样的协商、沟通才是有意义、可能取得推进的。

倘若被征收人确系漫天要价、狮子大开口，要出的补偿数额显著不合法或是缺乏依据支持。这样的要求是不会得到支持的。

同理，如果征收方肆意压低补偿，所提供的补偿安置条件不能满足被征收人“生活水平不降低，长远生计有保障”的基本需求，那么再老实的被征收人恐怕也不会答应。

因此，谈判桌前的较量，实质上仍然是事实、法律、依据的较量。

特别是在实践中，很多谈判平台是由上级政府、法院为化解矛盾主动提议搭建起来的。

在这样的谈判中，有理有据始终是重要的一点。

被征收人可以通过有计划的申请政府信息公开、村务公开全面了解涉案项目法律情况，将政府一方的软肋抓住，进而获取对己方有利的谈判点。

正确姿势三：不断找寻新的思路，增加谈判机会

被征收人切勿指望某一次谈判就能将问题解决。

实践中确有谈了一次、两次就签订满意补偿协议的，但也有谈了十次、八次仍然无法提升补偿数额的情形存在。

因此，在协商谈判中，保持足够的耐心，拿出足够的细心是极为必要的。

一次谈不成，要积极找寻其他事由争取另行搭建平台再次谈判。

随着时间的推进和项目、维权步骤的深入，谈判的结果将有望发生转变。

圣运所的青年律师陈丽芳指出，被征收人可以开启“头脑风暴”，从各个角度全面审视涉案征收项目，针对所处的不同阶段提起相应的程序，进而搭建各种协商、沟通平台。

事实上，这是一个由量变到质变的过程。

譬如针对征收决定、评估报告、征收补偿决定、信息公开、责令交出土地决定、强制执行决定、违法建筑认定等等都可以找角度切入，争取更多的谈判机会。

正是这种“细水长流”“缜密严谨”的谈判、沟通风格，能够给征收方以更大的影响、触动，更能为被征收人带来满意的补偿结果。

动辄拍桌子、骂街的那种过分激烈的沟通模式，除了利于发泄、出气之外对解决问题并无任何实质意义，更可能把天聊死，进而招致征收方的违法暴力强拆。

总之，协商、谈判是征收补偿得以实现的重中之重，被征收人要好好领会这里面的精髓、技巧，才能更加高效、和谐的实现自己的维权目标。

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来源：中国法院网-当心！征收方上门来做思想工作了！，征收办上班好吗

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文章编辑：张成
内容审核：黄旭晖律师

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